Контроль за движением издержек

Общая величина операционных расходов определяется состоянием издержек в каждом звене общей цепочки ценностей.

1. Экономия на масштабе производства имеет место в том случае, когда с увеличением объемов управляемых площадей общие расходы на единицу площади снижаются. Сервейинговая компания, имея дело с разными собственниками, нацелена на управление десятками и сотнями тысяч квадратных метров. Но, управляя сотнями тысяч квадратных метров, сервейинговая компания должна выполнять те же самые функции, что и при управлении двумя-тремя тысячами квадратных метров. Независимо от масштабов управляемых площадей необходимо проводить анализ и мониторинг рынка недвижимости, формировать стратегию продвижения объектов недвижимости на рынок, разрабатывать стандарты управления и т. д. Результаты исследования рынка, полученные один раз для одного объекта недвижимости, могут быть использованы для разработки программ управления десятками объектов. Программное обеспечение арендных операций необходимо разработать один раз, чтобы потом тиражировать его для других объектов. Если соответствующие расходы отнести на один объект недвижимости, затраты перекроют все возможные выгоды. Если речь идет об управлении десятком объектов, затраты на единицу площади становятся незначительными. Есть возможность нанимать высококвалифицированных (а значит и высокооплачиваемых) специалистов, вкладывать деньги в их обучение и повышение квалификации. Сервейинговая компания может достичь значительной экономии путем организации в единую систему снабжения большого числа объектов недвижимости. Управление сотнями тысяч квадратных метров позволяет ей с сильных позиций вести переговоры с поставщиками коммунальных услуг, добиваясь эксклюзивных условий поставки и обслуживания. Другим источником экономии, обусловленной масштабом производства, является технология. На подавляющем большинстве производственных линий, например, машина, способная сделать двойную работу по сравнению с меньшей, дешевле двух менее производительных машин. Покупка специализированной уборочной техники для уборки одного объекта излишня, использование этой же техники на многих объектах дает существенную экономию. Мелкой фирме, которая не в состоянии полностью использовать крупную машину, разумно довольствоваться менее внушительной техникой. Но по мере роста масштабов управляемых площадей техническая экономия все ощутимее снижает средние издержки.

2. Эффект кривой обучения и опыта. Накопление опыта в осуществлении какой-либо деятельности приводит к тому, что она начинает выполняться наилучшим образом. Основанная на опыте экономия издержек происходит за счет улучшения качества планирования и прогнозирования, повышения эффективности труда, наиболее эффективной технологии, квалифицированного изучения специалистами технологии конкурентов, получения частной информации от поставщиков, консультантов, бывших работников конкурирующих фирм. Выгоды от приобретения опыта остаются собственностью сервейинговой компании за счет создания или модификации необходимых инструментов управления собственными силами, сохранения ключевых работников, ограничения распространения информации через публикации и поддержания требовательности к неразглашению служебной информации.

3. Связь с другими видами деятельности в цепочке ценностей. Когда издержки в одном из звеньев цепочки слишком высокие, а в других достаточно низкие, сервейинговая компания в состоянии снизить совокупные издержки путем увязывания видов деятельности компании за счет более хорошей координации и/или совместной оптимизации. Предлагаемый сервейинговой компанией комплексный подход к решению проблем управления позволяет увязать все мероприятия в единую систему, что обеспечивает снижение издержек. Например, взаимоувязка технической экспертизы с продвижением объекта недвижимости на рынок позволяет снизить издержки неверного позиционирования объекта на рынке. Увязка технической экспертизы и планирования комплекса эксплуатационных мероприятий позволяет выбрать наиболее подходящие подрядные организации.

4. Выгоды вертикальной интеграции по сравнению с вынесением за пределы компании определенных видов деятельности. Частичная или полная интеграция с поставщиками может позволить сервейинговой компании снизить издержки по координации различных видов деятельности. Создание в рамках сервейинговой компании ремонтно-строительного подразделения позволяет ей оперативно выполнять соответствующие виды работ, в то время как, например, компании по производству продуктов питания дешевле вынести эти функции за свои пределы, поручив их выполнение сторонним специалистам, которые в силу своего опыта и знаний могут выполнить их значительно дешевле. В то же время в данном бизнесе это не так актуально, так как больший эффект даст поддержка конкуренции. Однако, если учесть, что большинство объектов в плохом состоянии и требуют ремонта, то на определенном промежутке времени (3-5 лет) такой подход может оказаться выгоднее.

5. Разнообразие видов предлагаемых в аренду помещений. Имея дело с разными собственниками, сервейинговая компания одновременно управляет объектами разного функционального назначения, позиционированными в разных покупательских сегментах. Это позволяет одновременно работать в нескольких рыночных сегментах, предлагать действующим клиентам различные варианты выбора в зависимости от текущего состояния их платежеспособности. Для сервейинговой компании важно формирование сбалансированного портфеля недвижимости, что снижает риск, вызванный колебаниями спроса.

6. Процент загрузки мощностей. Значительная доля издержек по содержанию недвижимости носит постоянный характер, поэтому каждый дополнительный рубль выше точки безубыточности вносит ощутимый вклад в прибыльность операций. Выше точки безубыточности практически каждый рубль прироста чистой выручки дает 95 коп. прибыли (без учета налогов). Маржинальный анализ экономики недвижимости показывает, что при управлении объектами недвижимости основными издержками являются постоянные издержки: 90-95%. Так, независимо от количества арендаторов - один или 100, здание необходимо отапливать, обеспечивать водой, электроэнергией, содержать охрану, обслуживающий персонал и т. д. Все эти издержки можно снизить, улучшить качество эксплуатации объекта, если правильно управлять недвижимостью. (Рисунок 4.2)

Профессиональное управление недвижимостью, внимание к вопросам маркетинга позволяет обеспечить максимальную загрузку объекта при оптимальной арендной плате. Загрузка позволяет при одной и той же арендной плате, например 100 рублей за квадратный метр, иметь совершенно разную ее структуру. При высоких показателях загрузки доля постоянных расходов снижается, появляется чистый операционный доход, который может быть использован собственником в своих интересах. У него появляется возможность осуществлять расширенное воспроизводство недвижимости.