Сделки по передаче недвижимого имущества (земли).

Германское законодательство рассматривает сделки по передаче недвижимого имущества как процесс, осуществляемый в два этапа, который предусматривает:

-заключение договора купли-продажи земельного участка;

-переход титула собственности

Договор купли-продажи земельного участка (включая сопутствующие договоры), договор о переходе титула, а также заявление о регистрации перехода права собственности заверяется нотариально.

Договор, подлежащий нотариальному удостоверению, состоит из договора о продаже, по которому продавец покупает, а покупатель приобретает недвижимое имущество, и из перевода прав на владение, в котором продавец соглашается на перевод прав покупателю, а покупатель принимает эти права. Покупатель не становится владельцем земельного участка в момент подписания договора, эти права он приобретает только тогда, когда будет совершена государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Более того, завершение перевода прав па владение, как правило, зависит от выплаты суммы продажной цены

Документ, заверенный нотариусом, содержит согласие продавца на регистрацию закладной, если банк обещает выплатить продажную цену продавцу и согласие на регистрацию приоритетной ноты, относящемся к переводу прав владения.

Стороны назначают нотариуса, чтобы подать необходимые документы для государственной регистрации прав на недвижимое имущество Часто нотариус действует в качестве поверенного и в том, что может содержать фонды в размере стоимости собственности на отдельном счете в банке до тех пор пока не убедился, что покупатель получил все необходимые подтверждения своих прав владения, после чего нотариус передает деньги продавцу.

Нотариус обязан предупредить стороны о последствиях, связанных с совершенной сделкой, например о неоплаченных налогах или праве предшествующего назначения Договор после этого подписывается сторонами и нотариусом.

Следующим шагом, который предпринимает нотариус, является представление заверенной копии договора в земельный регистр и подача прошения на регистрацию приоритетной ноты в секции 11 и о закладной в секции 111 Па уровне низшего суда. который занимается составлением земельного регистра, судебный клерк проверяет прошение, и при отсутствии противоречивых инструкций вносит данные, соответствующие прошению Нотариус получает заверенные копии фолио с новыми данными. После получения подтверждения, что закладная была зарегистрирована в пользу банка, банк переводит фонды на отдельный счет нотариуса, действующего в качестве доверенного липа. После этого нотариус подает документы от лица сторон на регистрацию покупателя как владельца земельною участка. Как только этот запрос удовлетворяется, нотариус переводит фонды продавцу

В случае совершения нотариусом ошибки при занесении записи н земельный кадастр покупателю гарантируется зашита от скрытого обременения, лежащего на имуществе (любые виды обременения на имуществе, равно как и все выплаты, связанные с ним, относятся на счет покупателя только в случае, если они перечислены в земельном кадастре)

Регистратор земельных участков вправе зарегистрировать передачу права собственности на земельный участок только в том случае, если поданы соответствующие документы, свидетельствующие об уплате налогов, а также все прочие официальные документы. Примечание: все сделки по передаче прав собственности между физическими лицами облагаются налогом на передачу недвижимости в размере 2% от цены сделки. Исключением является сделка по приобретению 100% акций корпорации, в собственности которой находится недвижимое имущество на территории Германии, и в этом случае оценочная стоимость такой недвижимости составляет налогооблагаемую базу.

В связи с тем, что регистрация прав на недвижимое имущество может занимать значительное время, а переход права собственности не считается действительным до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована государственными органами, законом предусматриваются гарантии для покупателя в случае возникновения обстоятельств, препятствующих осуществлению сделки (например, банкротство продавца). Покупатель также вправе подать заявление о своем преимущественном праве, обременив таким образом недвижимость, что обычно практикуется в качестве меры безопасности до выплаты продавцу суммы, причитающейся по сделке.