Регистрация прав на недвижимое имущество (землю)

Современное правовое регулирование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество базируется па общих нормах. Третьей книги ГГУ, Положении о поземельной книге в редакции от 26 мая 1994г. Федеральном законе «О регистраторе» от 5 ноября 1969г.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество связана с кадастровой картой. Фактическая информация в кадастровой карте не подкрепляется протекционным принципом «добровольной честности». Ввиду того, что кадастровая карта содержит только фактическую информацию о земельном участке, на нее влияют смена владельцев земельного участка или принадлежностей. Кадастровая карта, однако, вступает в действие, когда земельный участок, бывший одной кадастровой единицей, делится на два даже в том случае, когда собственник остается одним и тем же лицом. Эти две новые единицы должны быть проинспектированы официально назначенным липом и после этого зарегистрированы официально назначенным лицом и после того зарегистрированы под соответствующими номерами па кадастровой книге

Государственным учреждением ответственным за введение публичною реестра недвижимости, является ведомство поземельной книги. Оно организуется в качестве самостоятельного отдела общего суда, которому переданы полномочия по регистрации прав на земельную недвижимость. Каждое ведомство ответственно лишь за те земельные участки, которые находятся на территории, подведомственной соответствующему общему суду

Непосредственной регистрацией правовых изменений в ведомстве поземельном книги занимаются регистраторы, которым после специальною обучения передаются судейские функции в области внеисковой юрисдикции. Статус регистратора, его права и обязанности регламентируются Федеральным законом о регистраторе от 5 ноября 1469г.

Каждый участок земли регистрируется в отведенном для него определенным номером фолио, где на нескольких страницах содержится информация о ретроспективе. Каждое фолио состоит из титульного листа, инвентарного листа и трех секций, пронумерованных 1-111.

Титульный лист содержит: ссылки на местный суд, составляющий данный земельный регистр, юрисдикцию местного суда, где находится земельный участок (район города и т.д.); номер фолио. Если фолио было аннулировано (закрыто), например, из-за того, что земельный участок был разделен на кондоминиумы, для которых открыты новые фолио, это также должно быть отражено на титульном листе

Инвентарный лист включает: кадастровый район, номер кадастровом единицы, номер участка на кадастровой единице, способ использования, местоположение (название улица и т.д.), размер земельного участка. Все это относится к тем земельным участкам, которые зарегистрированы в определенном фолио

Дополнительные права в пользу данного участка земли также регистрируются в инвентарном листе. Если, например, владелец земельною участка (зависимая принадлежность) дает владельцу соседнего участка (доминантная принадлежность) право пересекать его землю с тем, чтобы последний имел доступ к своей земле, это право пересечения регистрируется и качестве зависимой принадлежности Будучи зарегистрированным, это частичное право твердо закреплено как зависимая и доминантная принадлежности Смена владельцев какого-либо из участков не отражается на этих правах

Инвентарный лист также содержит информацию о дополнениях и сокращениях земельного участка. Если этот участок соединяется с соседним, на который до того момента существовало свое фолио, это будет указано в обоих фолио на оба участка. То же самое относится и к обратной процедуре, если участок делится на два и более участков, на каждое заводится свое фолио. Это дает возможность уследить за ситуацией с земельными участками

Секция 1 каждого фолио определяет владельца или владельцев земельного участка, описанного в инвентарном листе и указывает на законное основание прав на владение (перевод, покупка, преемственность, юридические санкции). Показатели в регистре, которые более недействительны, не стираются и не вычеркиваются, а подчеркиваются красным цветом, как более не существующие. Поэтому их всегда можно прочесть и узнать историю и законное положение вещей связанных с этим участком

Принадлежности и ограничения на земельный участок, за исключением интересов безопасности, которые можно найти в секции 111 занесены в секцию 11 каждого фолио. Такими принадлежностями являются: право пересечения если участок имеет зависимую принадлежность: зарегистрированную аренду; льготы,1 по недвижимости, передающие право на повторяющиеся услуги или плату; право предшествующего назначения, наследственное право на строительство; право пользования без нанесения ущерба (узуфрукт).

Ограничение на регистрацию.

Ограничения на регистрацию относятся к правам распоряжаться земельными участками и включают ноту пересмотренного преемства, ноту исполнителя завещания; судебное распоряжение о лишении права на выкуп или пролажу закладной, исполнение санкций в связи с банкротством; ноту о перемещении; приоритетную ноту (в том случае, если она не относится к интересам безопасности, тогда она будет описана в секции 111)

Пели, например, санкции в связи с банкротством были приняты против владельца участка земли, приобретатель этого участка является единственным лицом, уполномоченным избавляться от него. Приоритетная нота указывает, что изменения в регистре в пользу владельца, упомянутые в ноте, будут произведены в ближайшее время. Любые предписания, противоречащие законному притязанию на владение, в чью пользу приоритетная нота была объявлена, будут считаться недействительными.

В секции 111 каждого фолио зарегистрированы интересы безопасности (поручительств» по закладным и другие издержки), а также приоритетные ноты, возражения, предписания. В отличие от крайне редких регистрированных аренд договоры между лендлордами и съемщиками не вносятся в земельный регистр. Проверка земельного регистра, которая означает ознакомление с фолио и сопровождающими ею файлами, может осуществляться любым лицом, проявившим «оправданный интерес» Нотариусы имеют оправданный интерес, так как предполагается, что он профессиональный. Кредиторы владельцы земельного участка, банки, имеющие намерение дать ссуду владельцу земельного участка, брокер, даже журналисты имеют оправданный интерес.

Право инспекции должно быть ограничено определенными секциями. Например, брокер, желающий выяснить, успешно ли он завершил сделку, может ознакомиться только с секцией 1, а банк также может инспектировать секцию 111.

Любое лицо, проявляющее «оправданный интерес», может также запросить копии, заверенные или незаверенные нотариусом. За копии взимается плата, в то время как ознакомление с материалами бесплатное.

Акт об административном контроле за договорами о сдаче земли в аренду (ноябрь 1985) предусматривает административный контроль за заключением и переделкой договоров о сдаче земли в аренду сельскохозяйственных угодий. Владелец сельскохозяйственных угодий обязан доложить компетентной инстанции о заключении и каждой переделке договора по сдаче земли в аренду.

Если сделка по передаче права собственности на сельскохозяйственные угодья приостановлена, пока не будет получено соответствующее разрешение, то договор о сдаче в аренду вступает в силу сразу же в момент его заключения. Однако компетентный орган власти может приказать сторонам переделать или аннулировать договор по оговоренным законодательством причинам. Если стороны не подчинятся этому указанию, власти могут аннулировать данный договор.

Административный контроль за договорами о сдаче земли в аренду не очень эффективен, потому что многие землевладельцы не сообщают о договоре властям. Поэтому акт об административном контроле за договорами о сдаче земли в аренду предусматривает обычно равное отношение к фермерам, частично занятым в хозяйстве по вопросам сдачи земли в аренду. Таким образом, законодательная власть признала все большую значимость фермеров, частично занятых в хозяйстве, для создания жизнеспособной плотности населения в сельских районах.

В Германии договор аренды рассматривается как договор, но которому владелец имущества (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) право пользоваться этим имуществом за определенную плату. От договора аренды нужно отличать договор владения на правах аренды, который предоставляет право владения зданием на земельном участке, принадлежащем третьему лицу. Владение на правах аренды дает многие из привилегий, присущих абсолютному владению. Оно дает, в частности, право на обременение арендуемого имущества с правами из сервитута и залога. Минимальный срок владения па правах аренды установлен законом и составляет 50 лет, максимальный срок - 99 лет. Вместе с тем, хотя стороны и связаны императивными нормами о сроках владения на правах аренды, они по своему усмотрению определяют в установленных рамках конкретные сроки владения на правах аренды.

В Германии действительными являются как устные, так и письменные договоры аренды. Договор сельскохозяйственной аренды относится к числу тех договоров, которые по общему правилу подлежат заключению в письменной форме. Так, закон ФРГ от 8 ноября 1985 г. «О новом регулировании сельскохозяйственной аренды» подразделяет договоры сельскохозяйственной аренды на два вида: они могут заключаться в письменной форме или устно. Письменная форма договора сельскохозяйственной аренды признается обязательной лишь в тех случаях, когда аренда недвижимого сельскохозяйственного имущества продолжается свыше одного года.

В договоре аренды содержатся детально разработанные положения, относящиеся к имуществу, сторонам, срокам, размеру арендной платы, правам и обязанностям сторон, арендной плате, порядку подачи уведомления о прекращении, порядке прекращения и продления аренды. В тех случаях, когда аренда используется в качестве одной из форм коммерческого финансирования и предусматривает опцион на покупку, предоставляемый арендатору, договор аренды должен быть удостоверен нотариально.

Аграрное законодательство ФРГ предусматривает заключение договоров сельскохозяйственной аренды на фиксированный срок и на неопределенное время. Законодательством не предусматривается минимальный срок сельскохозяйственной аренды. Максимальный срок аренды для ферм составляет 18 лет, для земельных участков - 12 лет.

Для договоров сроком действия свыше двух лет требуется письменная форма. В случае невыполнения этого предписания договор аренды считается заключенным на неопределенное время.

Арендодатель или арендатор обязаны уведомить о заключении договора аренды земельного участка или о его принципиальных изменениях местный орган государственной власти, правомочный выдавать разрешение на осуществление сделок с земельными участками. Такое уведомление должно быть произведено в течение месяца после согласования арендного договора или его изменений путем представления текста договора или устного сообщения о его основном содержании (в случае устной договоренности).

Не подлежат обязательному уведомлению договоры с участием государственных административных учреждений и близких родственников.

В отличие от договоров купли-продажи земельных участков, действительность которых зависит от нотариального заверения и получения разрешения на осуществление купли-продажи от соответствующего государственного органа, договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения вступают и силу немедленно и их действительность не обусловливается получением соответствующего разрешения.

Законодательство предоставляет уполномоченным органам право опротестовывать договор аренды земельного участка. Это возможно в трех случаях. Во-первых, когда исполнение договора аренды влечет за собой нездоровое распределение землепользования, в том числе и нездоровое накопление сельскохозяйственных земель. Во-вторых, когда в результате аренды земельного участка или нескольких земельных участков, взаимосвязанных территориально, возникает опасность их раздробления. В-третьих, когда арендная плата несоразмерна доходам, которые можно получить при надлежащем использовании арендованной земли и имущества.

Договор аренды земельного участка относится к числу регулируемых договоров, при заключении которых обеспечивается устойчивость арендных отношений и максимальная продолжительность действия договора. Закон запрещает арендатору изменять сельскохозяйственное назначение предмета аренды без предварительного согласия арендодателя. Арендатору запрещено также без разрешения арендодателя передавать право пользования объектом аренды третьему лицу, передавать земельный участок третьим лицам для совместного использования. На арендатора, который передал право пользования земельным участком третьему лицу, возлагается ответственность за задолженность субарендатора также в случае, когда арендодатель дал на это согласие.

Начиная с послевоенных времен, законодательство ФРГ устанавливает режим наибольшего благоприятствования для предпринимательской деятельности арендатора. Значительная роль в установлении этого режима принадлежит нормам, которые предусматривают возобновление на неопределенный срок действия договора, заключенного на непродолжительный срок. Если арендный договор заключен на срок более 30 лет или на неопределенное время, то о его прекращении должно быть заявлено за три месяца.

В случае, если арендатор заключает договор на фиксированный срок, он несет ответственность за уплату арендной платы за весь фиксированный срок аренды, даже если он пытается досрочно прекратить арендные отношения. Арендатор волен оговаривать право на сдачу арендуемого земельного участка в субаренду или на переуступку своих прав и обязанностей по договору аренды.

Если договор аренды заключен на фиксированный срок и не предусматривает возможности его продления, ни одна из сторон не обязана давать уведомление о прекращении договора аренды и арендные отношения в таком случае прекращаются автоматически. Прекращение договора аренды, предусматривающего возможность его продления, должно быть обусловлено подачей уведомления в установленный в нем определенный срок или в установленный законодательством трехмесячный срок.

Закон придерживается режима наибольшего благоприятствования предпринимательской деятельности арендатора и в тех случаях, когда запрещает расторжение договора, заключенного на срок жизни арендатора или арендодателя. В случае возникновения профессиональной непригодности арендатора ему предоставлено право требовать расторжения арендного договора даже тогда, когда арендодатель возражает против передачи объекта аренды третьему лицу.

В случае смерти арендатора его наследники или арендодатели имеют право расторгнуть договор, заявив об этом за шесть месяцев до конца календарного года. Наследники могут возражать против расторжения договора аренды земельного участка и требовать его продления, если они (один из наследников или уполномоченное ими третье лицо) гарантируют надлежащее ведение хозяйства.

Особые правила установлены для расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя по вине арендатора. Арендодателю предоставлено, в частности, право требовать расторжения договора до истечения установленных сроков в случае, когда арендатор задержал выплату арендной платы или ее значительной части более трех месяцев. В этом случае заявление о расторжении договора аренды должно быть изложено письменно.

Рассмотрение имущественных и земельных споров арендодателей и арендаторов но обязательствам, вытекающим из договора сельскохозяйственной аренды, производится в судебном порядке. Споры о нарушении имущественных и земельных прав арендодателей и арендаторов отнесены законодательством ФРГ к ведению сельскохозяйственных судов - специализированных подразделений судов первой (низшей инстанции). В сферу их компетенции входит рассмотрение споров об уведомлении и опротестовании договоров об аренде земельных участков, а также других дел, связанных с исполнением договоров об аренде земельных участков.

Вопросы земельных отношений являются актуальными для США, поскольку земля концентрирует в себе множество вопросов экономических, политических, социальных, экологических. В силу важности этих аспектов в США активно проводится государственное регулирование земельных отношений, включая контроль за использованием земли, налогообложение, экологическое регулирование и пр. Существует множество государственных и частных институтов в ведение которых входят проблем, связанные с регулированием и контролем за расположением и рынком земли как ценного имущества, фактора производства и особого потребительского товара. Поскольку основой земельных отношений в США является частная собственность на землю, она также предусматривает систему государственных учреждений по созданию, оформлению, поддержанию, защите и передаче прав собственности.

Законодательные меры, которые используются в США для стимулирования земельных отношений, ориентированных на создание условий для экологически безопасного и экономически эффективного развития сельского хозяйства можно разделить на четыре типа:

-система регулирования земельной собственности и обязанностей землевладельца;

-правила и предписания, которыми регулируется использование земли;

-процедуры управления общественными землями, т.е. находящимися в собственности федеральных, штатных и местных правительств;

-процедуры, которые гарантируют выполнение правил и предписаний по использованию земли.

Согласно законодательству США, земля может находится в частной собственности одного лица или нескольких лиц (у последних на правах совместного, или общего владения). Землю можно купить, продать, передать от одного лица к другому. Практика США свидетельствует о том, что в случае появления каких - либо препятствий к свободному отчуждению «реальной собственности», они снимаются судами или законодательными учреждениями.

Частными земельными собственниками являются отдельные лица, группы лиц, или юридические лица, из которых 86 % частных землевладельцев являются отдельные лица или семьи и они владеют 69 % сельскохозяйственной земли, находящейся в частной собственности. Остальные 11% частных собственников, владеющие 24 % сельскохозяйственной земли являются партнерствами или семейными корпорациями. Один процент

собственников с 4 % сельскохозяйственной земли составляют несемейные корпорации. Остальные типы юридических лиц (составляющие 2 % от числа частных землевладельцев) владеют 3 % сельскохозяйственной земли.

Таким образом, большинство решений по сельскохозяйственному землепользованию принимается непосредственно частными лицами без сложной организационной иерархии. Тем не менее, землепользование в США распределено неравномерно в зависимости от площади участков земли, находящихся в собственности. Так, 4 % частных землевладельцев с крупными земельными участками владеют 47 % сельскохозяйственной земли, что составляет 25 % обшей стоимости земли и имущества. С другой стороны, 30 % землевладельцев с наименьшими по величине земельными участками владеют только 2% сельскохозяйственной земли, что по стоимости составляет 11 % от общей стоимости земли и имущества.

Категорию земельной собственности можно разделить на право использования земли в настоящем времени и на будущее использование. Согласно этому, землей может владеть человек в течение своей жизни (или в течение меньшего срока), а потом другой, назначенный человек. Помимо частных лиц, владеть землей может корпорация или компания, или другое юридическое лицо.

Земельный собственник имеет исключительные права землевладения. Любое проникновение на землю без разрешения является нарушением чужого права собственности и чревато наложением штрафа. Более того, государство не может изъять землю, не уплатив денежную компенсацию владельцу. При этом акт изъятия должен иметь место во имя объявленных общегосударственных интересов.

Право собственности подтверждается документом в письменной форме, описывающим точное расположение владения. Документ регистрируется государственной конторой, где остается на хранение полная копия этого документа. Любое лицо может проверить и определить, кто является собственником того или иного участка.

Любое лицо может занять деньги у другого лица, или например, взять кредит в банке, чтобы иметь средства, необходимые для покупки земли. При этом кредитор может получить права собственности на землю, если заемщик не сможет вернуть деньги в срок, указанный в договоре о займе. Такие отношения называют залогом земли и мы их рассмотрим ниже.

Все землевладельцы имеют право покупать, продавать, сдавать в аренду землю, или иным образом изменять право собственности на землю. Однако, землевладельцы могут использовать или обрабатывать землю только в соответствии с доктринами Общего Права и предписаниями, принятыми законодательством или провозглашенными в установленном порядке официальными лицами.

Доктрины Общего Права признаны и применяются по запросу лиц, законные интересы которых нарушены или находятся под угрозой. Эти законодательные доктрины развивались в течение нескольких столетий судебного регулирования споров, связанных с земельными проблемами.

Они хорошо проверены и отработаны на практике.

Согласно законодательству, владелец не может использовать свою собственность так, что это наносит вред собственности другого. Суды охраняют это очень важное юридическое предписание. Поэтому, землевладелец, который, например, допускает загрязнение пестицидами грунтовых вод, которые питают колодец соседа, может нести ответственность перед судом за вред, вызванный загрязнением и за издержки, необходимые для восстановления качества воды.

Поскольку ясное право собственности позволяет очень четко определить того, кто несет ответственность за землепользование, юридические доктрины удерживают людей от поведения, которое наверняка принесет вред и вызовет тем самым судебную ответственность.

Землевладельцы, как правило, стараются использовать свою собственность с наибольшей экономической выгодой. Однако, им порой не хватает для этого полной информации. Опустынивание огромных территорий в США во время пыльной бури в 1920 -30 гг. было результатом такой некомпетенции. Для решения проблемы эрозии и разрушения земли и сократить ее нерациональное с экологической и экономической точки зрения использования Конгресс США создал в Министерстве сельского хозяйства специальную Службу охраны почв США.

Специалисты этой службы направляются в округа штатов для обучения фермеров наилучшим приемам обработки земли, используя методы, способствующие повышению продуктивности и снижению эрозии. Более того, отделы Министерства сельского хозяйства при университетах обеспечивают проникновение «служб пропаганды» в сельские районы и города, обучают фермеров и других лиц как рационально использовать землю. Финансовые субсидии этим службам направляются из федерального бюджета и бюджета штатов. Таким образом, государство косвенно способствует улучшению качества земли и землепользования, повышению эффективности производства поскольку фермеры, освоив прогрессивные технологии зачастую начинают добровольно их применять на практике.

Использование земли является предметом экологического регулирования в Соединенных Штатах. Это регулирование направлено на землевладельцев и лиц, которые землю используют.

Виды землепользования распределяются по зонам. Существуют штаты (например, Гавайи или Орегон), где вся земля в пределах муниципалитетов как административных подразделений штатов, классифицируется с точки зрения плотности населения и типу разрешенной деятельности. Благодаря учреждению таких зон происходит упорядочивание землепользования. Так, согласно этой системе, завод не может быть расположен рядом с больницей, и т.д. Таким образом, вся земля в муниципалитетах, имеющих систему зонирования, разделена на отдельные зоны по общему плану, который принимается законодательным органом муниципалитета и является обязательным для всех, кто проживает и ведет бизнес на территории, подведомственной данному муниципалитету.

Система зонирования была утверждена в 1926 г. как совместимая с Конституцией США. Она препятствует возникновению нарушений по поводу землепользования, а также нивелирует многие потенциальные конфликты, возможные между владельцами соседних участков.

Однако, первоначально зонирование имело ряд недоработок, в частности оно не принимало в расчет такие особенности земельных участков, как наличие крутых склонов или переувлажненность, исторических или культурных памятников. Это упущение привело к конфликтам, в результате которых было позволено обширное жилищное строительство на переувлажненной земле или созданию складских помещений на хороших сельскохозяйственных землях.

В результате опасность потери экологически ценной земли приняла большие масштабы. Так, за 200 лет США потеряли 50 % своих переувлажненных земель, что несомненно нанесло большой ущерб экологии. Из всех памятников, представляющих историческую и культурную ценность, зарегистрированных в 1933 г., к 1972 году было. В течение 80-х годов ежегодно 1.2 млн. га земель отводилось под несельскохозяйственное разрушено половина сельскохозяйственных использование.

Эти неблагоприятные тенденции возникли из-за того, что была несовершенна система зонирования и принимались на местном уровне решения, которые разрушали природные и культурные ценности. Действия отдельных фермеров, использующих разрешенные виды деятельности, но так, что в погоне быстрой выгоды также приводили к негативным экологическим результатам.

Когда накопившиеся последствия этих тенденции стали очевидны, на местном, уровне штатов и федеральном уровне стали принимать постановления по защите отдельных экологических, исторических мест и природных ресурсов. В результате этого многие из мероприятий по контролю за землепользованием способствуют развитию стабильного сельского хозяйства и сохранению окружающей среды.

Вместе с тем землевладельцы могут использовать или обрабатывать землю только в соответствии с доктринами общего права и предписаниями, принятыми или провозглашенными уполномоченными официальными лицами. Эти доктрины общего права, развиваясь в течение многих десятков лет судебной практики, сейчас четко отработаны.

Земля штатов, а также муниципалитетов классифицирована по плотности населения, которому позволено жить там (область общих правил), и типу разрешенной деятельности. Благодаря такому зонированию несовместимые виды использования земли исключаются. Так, фабрика обычно не может быть расположена рядом с больницей.

Зонирование препятствует нарушению порядка землепользования или спорам между соседями относительно несовместимого использования земли.

Один из широко применяемых методов - это установление типа природного ресурса и учреждение специального контроля для зашиты его в любом месте нахождения. Например, первоначально зонирование не учитывало такое природное свойство земли, как переувлажненность; в итоге страна постепенно потеряла половину переувлажненных земель. Сейчас их использование требует особой защитной лицензии, которую уполномочен выдавать только корпус инженеров армии США.

Многие штаты вводят дополнительные лицензии на переувлажненные земли, которые защищают буферные зоны вокруг них. Эти зоны нужны для сброса грунтовых вод, борьбы с заилением, сдерживания паводков, а также как место обитания диких животных и птицы. В прошлом фермеры в некоторых регионах осушали переувлажненные земли для производства сельскохозяйственных культур. Такая практика сейчас запрещена.

Жестко контролируется всякая деятельность, вызывающая загрязнение среды. В США требуется специальное разрешение на строительство трубопроводов и других средств, отводящих жидкие отходы в водоемы. Их сооружение при отсутствии такого разрешения квалифицируются как преступление.

Вода, используемая для сельского хозяйства, должна быть достаточно чистой; уровень чистоты устанавливается по единой для всех штатов методике. Все разрешения на сброс ограничивают стоки уровнями, которые отвечают стандартам качества воды в штате.

Разрешения на сброс пересматриваются через 5 лет, и условия их получения становятся все более строгими; стандарты качества воды - 1 раз в 7 лет и также делаются более жесткими. Поэтому предприятия постоянно проводят работу по очистке сточных вод.

Сельское и лесное хозяйства тоже являются источниками загрязнения. Более 50 % вредных осадков в реках США - результат сельскохозяйственной деятельности.

Агентство охраны окружающей среды США в настоящее время вводит новые нормы и предписания по контролю стоков химикатов (удобрений и пестицидов) и ила от сельскохозяйственной деятельности. Серьезную проблему создают отходы животноводческих ферм и откормочных площадок.

Хранение и использование сельскохозяйственных пестицидов и других опасных химических препаратов теперь строго регулируются федеральными законами и законами штатов. Фермеры и другие землевладельцы «совместно, строго и порознь» отвечают за восстановление любых земель, которыми они владеют, на которых работают или которые загрязняют.

Все правила охраны природных ресурсов в обязательном порядке широко публикуются; без этого они не могут считаться введенными в действие.

Гарантирует охрану сельскохозяйственных земель подготовка отчетов об экологическом состоянии. Они были введены актом о. национальной политике в области окружающей среды (1969 г.); половина штатов приняла аналогичные законы.

Оценка воздействия на окружающую среду и принимаемые в связи с ней решения являются наиболее важным правовым инструментом поддержания стабильности сельского и лесного хозяйств, поскольку заставляет каждое официальное лицо охранять природные ресурсы.

Все правила и предписания по использованию земли в США исполняются беспрекословно, так как подкрепляются системой экономических стимулов и штрафов. Штрафы, иски гражданского суда и постановления уголовного суда обеспечивают исполнение административных запретов и разрешений.

Вся земля в США первоначально принадлежала штатам, и все документы на право земельной собственности оформлены как передача штатом этих прав. Для определения условий, на которых участки передаются во владение, необходим документ, фиксирующий эту первоначальную передачу. Земля может включать в себя так называемые «постоянные присоединения», то есть объекты, соединенные с землей таким образом, что стали в глазах закона ее частью. Постройки, иные постоянные вещные структуры, а также земля, на которой они воздвигнуты, обычно рассматриваются как единое целое.

Как только штат передаст землю в полное владение (собственность) частному лицу, последнее может с учетом условий, оговоренных законом:

продать ее или передать кому-либо (то есть передать право владения, полученное от штата);

заложить землю, в том числе передать закладную кредитору;

передать землю лицу на время всей его жизни, оговорив условия обращения с землей после смерти такого «пожизненного арендатора»;

сдать землю в аренду;

выдать лицензию на право личного поселения;

передать иные права и вступить в контрактные соглашении и договоренности в отношении земли.

Несколько лиц могут одновременно быть владельцами одного и того же интереса в отношении земли. Есть два типа такого совладения.

Первый тип - совместное владение; каждый совместный владелец имеет отдельный (дискретный) интерес в отношении земли. Это означает обладание ими не физической частью земли, а определенной частью прав, которые называются «неделимым паем» в земле.

Совместные владельцы могут обладать равными или неравными паями, могут распоряжаться ими по своему усмотрению, продавать, держать пожизненно или оставлять по завещанию. Если совместный владелец умирает, не оставив завещания, его доля переходит лицам, которым принадлежит право па данное имущество в соответствии с правилами о наследовании без завещания.

Второй тип - общее владение; общий владелец имеет право, разделяемое с остальными совладельцами, на всю собственность, но не имеет индивидуального права на неделимый пай в ней. При общем владении при смерти совладельца вся земля остается во владении оставшихся, то есть здесь нет права передачи интереса, относящегося к земле, по наследству.

Сервитут (ограничение, особые условия) дает право или пользоваться землей определенным оговоренным способом, или, наоборот, предотвращает пользование ею каким-либо способом. Пример сервитута первого типа - право проезда, право на прохождение газопровода или линии электропередач через землю; второго - ограничение права соседнего землевладельца на использование земли для строительства. Сервитуты подобного рода нередко предусматриваются положениями, дающими муниципальным службам право входа на землю, прокладки и обслуживания труб.

Особые условия нередко применяются землевладельцами для того, чтобы регулировать пользование и улучшение земель. Например, владелец двух соседних участков, желающий продать один из них, оставаясь жить на другом, может потребовать, чтобы любое здание или постройка, возводимые на продаваемой земле, не загораживали вид с его участка. При соблюдении определенных формальностей подобное ограничение может стать составной частью прав на продаваемый участок.

Землевладельцы могут формировать и другие права, в соответствии с которыми использование земли может быть разрешено, например, для выращивания сельскохозяйственных культур, заготовки леса, вывоза минерального сырья и определенной части почвы.

На практике штат обычно исключает из акта передачи земли минеральное сырье, находящееся под ее поверхностью.

Юридическая природа интереса, полученного от штата получателем земли, определяется статьями закона, регулирующего эти акты. Длительность владения землей зависит от соблюдения особых условий. Типичные среди них - пользование землей как местом проживания без перерыва, огораживание земли, возведение построек определенной стоимости за определенный срок.

Законы, регулирующие в штатах правила осуществления земельных сделок, предусматривают в некоторых случаях ограничения по передаче земель (например, согласие уполномоченного органа власти до оформления сделки).

Законодательные органы активно на землепользование на уровне штатов, с различной степенью влияния и программами. Так, в штате Орегон в 1973 г. была введена общая система зонирования, которая определяет и защищает сельскохозяйственные и лесохозяйственные земли. Законодательные власти учредили Комиссию по охране и освоению земли, в функцию которой входила разработка всестороннего плана в масштабе штата при гарантии широкого участия общественности при разработке плана и предоставление этого плана в законодательный орган для одобрения. Единственным видом строений, разрешенным на сельскохозяйственных землях, являются постройки сельскохозяйственного назначения, временные передвижные домики.

В США имеются примеры регулирования проблем землепользования, которые происходят в результате разработанных программ на уровне нескольких штатов. Так, загрязнение воды в озере Тахо в результате рекреационной, жилищной и сельскохозяйственной деятельности побудило создать в 1980 г. Региональную Комиссию планирования использования озера Тахо, предусматривающую участие штатов Калифорния и Невада. Эта комиссия установила общие стандарты для обоих штатов в пределах водораздела озера Тахо.

В практике США <