Законы, регулирующие аренду сельхозугодий

(Таблица по данным В.И. Назаренко)

Эта таблица дает общее представление о разнообразии условий аренды со значительным различием от более либеральной (как в США) до более регламентируемой (как в большинстве стран Европы) законодательством и практикой.

В число стран с либеральной практикой рынка аренды, кроме США, можно отнести также Австралию, Канаду и Новую Зеландию.

В Западной Европе в большинстве случаев предусмотрена минимальная длительность аренды как в целом фермы, так и участка земли. Только в таких странах как Норвегия, Дания, а из развитых неевропейских - Япония, установлен максимум срока аренды, а короткий срок - в Ирландии, т.е. в странах, где сама по себе аренда не играет существенной роли. В Дании установлен максимальный срок аренды - 30 лет. Законодательство этой страны не разрешает дальнейшее продление строка аренды и поощряет, чтобы арендатор выкупил бы землю и стал ее собственником. В других же странах срок аренды может быть продлен и сверх установленного срока с созданием системы долговременной аренды.

Различная практика существует и по установлению размеров арендной платы. В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются об уровне арендных платежей. В других государствах, где аренда играет значительно большую роль, существует законодательство по регулированию арендной платы.

В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но затем она идет на рассмотрение и утверждение местных властей, которые руководствуются соответствующими стандартами, регулирующими размер такой оплаты.

Закон предусматривает также регулирование или административное утверждение в Ирландии и во Франции. Власти могут контролировать арендную плату путем установления максимальных или стандартных ее размеров. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Арендная плата исчисляется при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы.

Таким образом, практика регулирования арендной платы определяется исходя из специфики каждой страны и здесь трудно найти общую закономерность, хотя видно различие между более либеральной заокеанской и более регламентируемой европейской и японской. Здесь опять-таки важны и национальные традиции и землеобеспеченность.

Самый низкий процент арендованных земель в Польше, что связано с национальными традициями. В Польше еще до второй мировой войны аренда земли была непопулярна среди крестьянства, которое не считало арендатора настоящим хозяином и предпочитало аренде собственность на землю. И в годы социалистических преобразований (в отличии от других восточноевропейских стран) здесь сложилась частнокрестьянская структура аграрного производства. Именно эти причины объясняют заметную на фоне других стран вялость арендных отношений в Польше.

Характерной чертой реформированного сельского хозяйства Восточной Германии является высокий удельный вес арендуемых земель, в некоторых хозяйствах он достигает 98%. Это обусловлено тем, что в период трансформации собственности земля была закреплена за конкретными людьми, большая часть которых в силу неспособности или нежелания ее обрабатывать сдает угодья в аренду сельхозпредприятиям различных правовых форм.

В Восточной Германии (12 лет) и Польше (8 лет) самые длительные сроки аренды. Фермерам и другим арендаторам этих стран обеспечена более высокая экономическая стабильность. Сроки от 1 до 3 лет, как практикуется в Венгрии, неблагоприятны для ведения хозяйства. Такие короткие контракты выгодны только арендодателям, которые могут оперативно реагировать на изменения цен.

Однако заключаются и долгосрочные контракты с фиксированной корректировкой арендной платы. В Восточной Германии разрабатывается модель долгосрочной 25-летней аренды земли с правом ее последующего выкупа. Первые 5 лет арендатор должен платить обычную арендную плату, затем она существенно увеличивается и будет выплачиваться в течение 20 лет. После этого участок земли переходит в собственность арендатора или его наследника.

В Болгарии договор об аренде на землю можно заключить сроком на 5-50 лет. По истечении этого срока договор может быть продлен. В случае смерти наступившей нетрудоспособности арендатора члены его семьи, если они разят такое желание, получают право вступить в договор с арендодателем. При этом арендодателю предоставляется право устанавливать исходную сумму арендной платы и провести аукцион, в ходе которого определяется окончательный размер арендной платы. Собственник земли имеет право расторгнуть договор, если арендованная земля используется не по назначению или арендатор не внес вовремя два последовательных взноса. Расторжение договора происходит через суд.

В Польше, напротив, расторгнуть договор по инициативе арендодателя до истечения срока его действия нельзя. Долгосрочная аренда стимулируется здесь предоставлением преимуществ в продлении срока аренды, а также при покупке долгосрочно арендуемой земли в собственность.

По всех странах нет ограничений в отношении юридического статуса арендатора, то есть землю разрешено арендовать и физическим, и юридическим лицам. Иностранным гражданам разрешено арендовать землю в Польше, Чехии и Венгрии.

Так, в Венгрии иностранные физические и юридические лица могут арендовать не более 300 га угодий на срок до 10 лет. Обладающие достаточными финансовыми ресурсами иностранные арендаторы стали серьезными конкурентами местным собственникам, страдающим от недостатка капитала. В трех приграничных районах северо-запада Венгрии почти пятая часть сельхозугодий официально или скрыто находится в руках иностранцев.

В Словакии иностранным юридическим лицам также можно арендовать землю, но при условии постоянного их пребывания в стране.

Во всех 5 странах нет контроля за арендными контрактами со стороны государства. Они также не подлежат регистрации (за исключением Полыни).

В Германии действуют очень жесткие экологические ограничения для собственников и арендаторов. Установлены соотношения между поголовьем сельскохозяйственных угодий. Однако значительная часть новых земельных собственников не способны или не желают заниматься сельским хозяйством, а дееспособные сельхозпроизводители не имеют достаточного капитала для расширения производства. Поэтому арендные отношения приобретают приоритетное значение в обороте земли во всех странах ЦВЕ (за исключением Польши). Размеры арендуемых угодий, сроки аренды, уровень арендной платы, договорные параметры определяются национальными традициями и хозяйственными условиями отдельных стран. На современном этапе аренда земли выступает своеобразным способом снижения риска для сельхозпроизводителей в аграрном производстве и позволяет вести рациональное землепользование при оптимальных затратах.

Темпы и эффективность развития арендных отношений в значительной мере зависят от принципов формирования и вида арендных платежей. В зарубежной практике чаще всего применяют следующие формы арендной платы: фиксированная денежная - устанавливается и выплачивается в виде определенной суммы денег; натуральная - устанавливается и выплачивается в виде определенного количества сельскохозяйственной продукции и гибкая денежная оплата, или натурально-денежная. Вид арендной платы подбирается арендатором и землевладельцем, исходя из конкретных условий и фиксируется в договоре.

Арендная плата представляет собой вид прибыли, ежегодно поступающей владельцу земельного участка от сдачи ее и аренду. Она имеет двоякую природу: во-первых, это компенсация владельцу за временное лишение права собственности; во-вторых, это признательность арендатора собственнику земельного участка. Арендная плата состоит из: 1) амортизации основного капитала, инвестированного в данный участок земли в виде различных зданий, сооружений, ссудного процента за остальной инвестированный капитал; 2) земельной ренты в зависимости от плодородия и местонахождения земельного участка. Она включает дифференциальную ренту (первую и вторую), монопольную и абсолютную ренты. Земельная рента как компонент арендных платежей определяется н соответствии с земельным кадастром, разработанным в различных странах английским методом или методом Торренса.

При денежной форме оплаты аренды арендатор выплачивает землевладельцу фиксированную ставку арендной платы, рассчитанной на весь участок или погектарно. Такая плата не зависит от полученного урожая, от эффективности работы арендатора. Она может выплачиваться до начала уборки урожая или после нее, или частями в течение года. Владелец земли полностью устраняется от управления хозяйством. Арендатор независим в управлении фермой и несет неограниченную ответственность за риск.

Фиксированная денежная арендная плата гарантирует владельцу земли стабильный доход, освобождая его от участия в производственном и сбытовом риске. Эта форма оплаты подходит для владельцев земельных долей, которые не проживают в местах расположения этих наделов и не занимаются сельскохозяйственным производством. Арендатор в этом случае полностью ответственен за риск и располагает широкими полномочиями, полной производственной независимостью в управлении арендованным участком и распределении дохода, а владелец доли, не теряя прав на нее, получает фиксированный доход.

Ставка фиксированной арендной платы определяется рынком конкретного региона, отражая баланс спроса и предложения в области аренды сельхозугодий. Величина арендной платы изменяется в зависимости от района и обусловлена местными традициями. Ставка может быть рассчитана с учетом затрат каждого из партнеров, связанных с производством сельскохозяйственной продукции. Но она все равно не зависит от результатов хозяйственной деятельности. Так, в Канаде арендатор выплачивает землевладельцу фиксированную сумму за использование земли и усовершенствования. При этом арендатор получает весь доход и все права на правительственные выплаты и субсидии. Он обеспечивает рабочую силу, машины и несет все расходы, кроме налогов на собственность, страхования построек и оплаты капитального ремонта строений.

Однако денежная форма арендной платы связана с довольно высоким риском для арендатора в условиях высокой изменчивости урожайности и цен на сельхозпродукцию. При падении цен или валового сбора при фиксированной ставке арендной платы фермер может столкнуться с серьезными финансовыми затруднениями. Это обстоятельство обусловливает распространение натуральных форм арендной платы.

Натуральная арендная плата - традиционный тип гарантированных платежей при издольной аренде, когда арендатор уплачивает землевладельцу часть полученного продукта. Размер натуральной арендной платы составляет определенную долю полученной продукции (1/3 - во Франции, 1/2 - в Испании, 1/2, 2/5, 1/3 и 1/4 - в США и др.) в натуре или денежном выражении (в текущих ценах). Землевладелец оплачивает налог на собственность и при необходимости организует хранение продукции. Арендатор получает оставшуюся часть продукции, обеспечивает машины, труд и несет текущие расходы, необходимые для получения урожая.

Пропорционально ограничивается при этом хозяйственная самостоятельность и доход арендатора. Эта форма арендной платы может быть эффективна при расчетах с владельцами участков (долей), которые сами не могут участвовать в производственном процессе (пенсионеры, инвалиды, сельская интеллигенция).

Можно выделить два наиболее распространенных (США. Канада) способа определения натуральной арендной платы. До заключения арендного договора партнеры подсчитывают и распределяют между собой необходимые затраты, а затем пропорционально устанавливают долю участия в полученном результате. При втором способе заранее оговаривается доля урожая - как размер арендной платы и пропорционально этому делятся затраты.

Оплата аренды частью произведенной продукции обеспечивает владельцу земли определенные преимущества в благоприятные годы, но и вынуждает делить с арендатором риск, связанный с колебаниями цен и объемов производства. Смягчение рисковой ситуации для арендатора сопровождается частичной потерей хозяйственной самостоятельности. Арендатор обязан согласовывать с землевладельцем целый ряд важных вопросов своей деятельности, например, вид возделываемых культур, структуру занимаемых им площадей, тип и объем применяемых удобрений и т.д. Распределение рисков между партнерами арендного договора приводит также к тому, что арендная плата при издольщине обычно выше, чем при фиксированной денежной аренде -это естественная плата арендатора за более низкий риск.

Издольная (натуральная) форма арендных платежей распространена при производстве культур с высоким риском, обусловленным колебаниями цен и урожая, например, в виноградарстве (Франция, Швейцария, Австрия). В США и Канаде издольная аренда широко используется в районах производства зерна или других культур, сбор, обработка и хранение урожая которых не связаны со значительными для землевладельца трудностями.

В ряде стран от этого вида аренды либо уже (ФРГ и др.), либо она сократилась до минимума. Так, в Испании земли, арендуемые издольщиками, составляют 3,4%, во Франции - 1% обрабатываемых угодий, в Швейцарии - лишь 0,5% хозяйств - долевые фермы.

Гибкая денежная арендная плата сочетает в себе черты денежной и издольной систем оплаты. Она увязывает величину арендной ставки с ценой за продукцию или уровнем урожайности или же одновременно с обоими этими показателями. Эта зависимость позволяет разделить риск между землевладельцем и арендатором, а также преодолеть некоторые проблемы, возникающие во время традиционной аренды земли с денежной или натуральной оплатой.

Гибкие арендные платежи осуществляются на основе предварительного соглашения землевладельца и арендатора об определенном количестве продукции и методике расчета средней цены. Цена может быть установлена на уровне текущей, средней за год, за несколько лет. При этом не исключается ответственность арендатора за риск в колебании урожайности и владельца земли - в колебании цен. Однако землевладелец имеет право на часть дополнительной прибыли, полученной от неожиданного повышения цен на сельскохозяйственную продукцию.

Существуют различные методы расчета гибких арендных платежей. Так, в США владелец земли и арендатор договариваются о базовой ставке арендного платежа, которая применяется до тех пор, пока цена колеблется в определенных пределах. Например, базовая ставка может быть 148,3 долл./га при цене 100-110 долл/т производимой продукции; при каждом изменении цены на продукцию на 1 долл. выше или ниже границ предела арендная ставка будет увеличиваться или снижаться на 1,48долл/га.

Таким образом, гибкая система арендной платы более независима, чем натуральная оплата, и более динамична, чем денежные фиксированные платежи.

В большинстве стран выбор формы оплаты аренды свободен и происходит по усмотрению сторон. Так, в Великобритании и ФРГ арендная плата взимается почти исключительно в денежной форме, а в Дании и Нидерландах форма арендной платы предписана в законодательном порядке (в Дании - гибкая денежная, в Нидерландах - денежная). В США и Канаде широко применяется натуральная арендная плата.

Независимо от вида арендных платежей арендная плата за пользование землей должна включать амортизацию основного капитала, инвестированного в данный участок земли в виде различных зданий, сооружений, ссудный процент за остальной инвестированный капитал и земельную ренту, зависящую от плодородия участка.

Методические подходы определения арендной платы в зарубежных странах значительно варьируют. До заключения арендного договора в большинстве стран проводятся тщательные расчеты ориентировочной арендной платы. Для этого используют как абсолютные показатели (урожайность, затраты, доход, цены и др.), так и относительные, т.е. расчетные величины (коэффициенты, индексы, соотношение и пр.). Принимается во внимание продуктивность земельных угодий, продолжительность срока аренды. Источниками информации служат фактические расходы на арендуемом участке земли, цены, фактические и рыночные данные по арендной плате в регионе, размер выплат и взносов, а также государственных субсидий.

Существуют достаточно разнообразные методики расчета арендной платы, которые базируются на одном из трех подходов: на базе чистого дохода арендатора, издержек собственника земли и участия собственника в чистом доходе. Каждый из этих подходов дает разные уровни арендной платы и используется в зависимости от спроса и предложения на землю, вида арендной платы.

Первый метод основан на принципе, по которому после выплаты аренды чистый доход арендатора должен позволить ему покрыть спои затраты и получить прибыль .за труд и управление фермой. По методу издержек собственника подсчитываются его затраты на единицу площади, которые он обязательно стремится возместить. Они состоят из процента на инвестиции, вложенные в землю, обязательных налогов и страховых платежей, а также амортизации зданий, ирригационных сооружений, заграждений и т.п. При использовании метода участия собственника в чистом доходе уровень арендной платы зависит от ожидаемого дохода.

Условная классификация и анализ видов арендной платы и методов их расчета дают представление об основных принципах разработки арендных платежей. На их основе существует множество вариантов определения арендной платы. Договорная свобода арендных отношений позволяет в каждом конкретном случае гибко, приспосабливать требования сторон к реальным условиям.

Так, в Италии за основу арендной платы взят кадастровый доход. В зависимости от природных условий, качества почвы и типа культур он изменяется при помощи коэффициентов, пределы которых устанавливаются законом и периодически пересматриваются. В Нидерландах арендная плата определяется в зависимости от вида сельхозугодий (пашня, сенокосы и пастбища, земли для садоводства, овощеводства и цветоводства). Внутри отдельных видов выделяются почвенные группы.

Фиксированная денежная арендная плата в ФРГ часто заменяется индексированными платежами, размер которых устанавливается и в последующем регулируется в зависимости от соотношения определенных индексов, например, сочетания индекса стоимости жизни и индекса движения закупочных цеп в регионе.

Размер ренты в Швейцарии рассчитывается на основе стоимости урожая, который собран при соблюдении всех технологических мероприятий, а в Дании за ее основу берется рыночная цена 5-6 ц. ячменя. Как правило, размер ренты устанавливается здесь на уровне стоимости 5-6 ц. ячменя по рыночным ценам.

Арендная плата в Австрии определяется исходя из рыночной стоимости земли, прогнозируемой продуктивности земельных угодий, стоимостной оценки мероприятий по их улучшению. Крайняя разница в арендной плате между регионами кратна четырем.

В Великобритании начальная арендная плата - договорная, а затем специальные эксперты проверяют ее обоснованность на базе определенных расчетов по формуле, которая учитывает продуктивность земельного участка и возможную доходность фермы.

Законодательство Испании предусматривает гибкую процедуру пересмотра арендной платы. Здесь существует также система уменьшения и даже полной отмены оплаты при непредвиденных экстремальных ситуациях - потеря урожая или его части по случайным причинам (заморозки, наводнения, забастовки и т.д.).

Величина арендной платы в странах Западной Европы колеблется от 80-90 экю/га в Шотландии до 200-250 экю/га в Германии и Нидерландах и составляет 1-3% от цены земли. Этот сравнительно низкий показатель капиталоотдачи свидетельствует о том, что аренда весьма выгодна для арендатора, иногда более выгодна чем приобретение земли в собственность. В среднем по США основная арендная плата составляет 6% от получаемого арендатором дохода, что также говорит о ее рентабельности.

Поскольку в странах Западной Европы, США, Канады, Австралии, Японииденежная аренда постепенно вытесняет испольщину, в настоящее время преобладают денежные расчеты между арендодателем и арендатором. По данным профессора Б.А. Чернякова и доктора экономических наук О.Г. Строковой в США почти 67 % владельцев земли используют денежную аренду в различных вариантах. На практике наряду с чистой денежной арендой, когда арендатор платит фиксированную денежную плату за арендуемый земельный участок, широко применяется гибкая денежная аренда, предоставляющая сторонам право изменять размер денежной арендной платы с учетом условий производственной деятельности и цен на урожай. Достаточно широко применяется также смешанная денежная аренда, которая имеет черты сходства с урожайно-долевой арендой. Американисты, исследующие законодательное регулирование арендных отношений, указывают на то, что при такой форме аренды, когда арендатор выплачивает арендодателю часть урожая, обеспечивается более «активное участие собственника земли в управлении и в расходах, связанных с сельскохозяйственным производством».

Виды расчетов между сторонами устанавливаются договором сельскохозяйственной аренды, которым предусматривается возможность расчетов либо на условиях оплаты наличными, либо на условиях натуральных расчетов с определением доли в урожае, доли в поголовье домашнего скота либо в их сочетании.

В зарубежном аграрном законодательстве наметились три направления в определении размеров арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения. Первое (традиционное) направление получило в законодательном закреплении фиксированную денежную плату, которая выплачивается арендатором за пользование земельным участком арендодателю в установленный срок независимо от размера урожая и прибыли фермера- арендатора. Если стороны договорились о том, что арендная плата будет вноситься деньгами, они могут установить размер арендной платы в зависимости от цены на основную зерновую культуру, которая выращивается на арендованном земельном участке. Например, ставка арендной платы за 1 га может быть установлена в виде фиксированного коэффициента, на который будет умножаться средняя цена за 1 ц. пшеницы на определенном рынке за определенную неделю. Такой принцип построения расчетов между арендатором и арендодателем не стимулирует собственника земельного участка к участию в эффективном использовании земли, сданной в аренду. По этой причине публичные власти вынуждены искать более гибкий и совершенный механизм, стимулирующий арендодателя и арендатора к более эффективной сельскохозяйственной деятельности.

Второе направление развития арендного законодательства является преобладающим. Оно выражено в законодательном закреплении принципа долевого участия, согласно которому размер арендной платы за землю определяется с учетом доли урожая или прибыли от продажи этого урожая. В этой сфере действует ряд законоположений, в соответствии с которыми на арендодателя возлагается обязанность сдать в аренду не только земельный участок, но и имущество: сооружения, сельскохозяйственные машины; провести необходимые работы по мелиорации на арендованной земле. Арендатор обязан обеспечить покупку необходимого оборудования, производить улучшения на форме, выгодные как землевладельцу, так и фермеру. Доля прибыли или урожая, которую обязан выплатить фермер в виде арендной платы, определяется с учетом предусмотренного в договоре разделения затрат сторон на благоустройство. Если, например, в договоре сельскохозяйственной аренды предусмотрено разделение затрат между арендодателем и арендатором на зерновых формах - 50x50, на молочных - 30x70, на смешанных -•- -10x60, то соответственно и арендная плата за земельный участок устанавливается договором в размере 50, 30 или 40 % полученной прибыли от реализации продукции.

При натуральной форме расчета в договоре аренды должно быть оговорено, как будут делиться расходы на сбор урожая, хранение и транспортировку продукции на рынок, а также будут ли делиться другие расходы, например, расходы на покупку и обслуживание оборудования и на новое строительство на арендованном земельном участке.

Третье направление развития арендного законодательства связано с законодательным закреплением партнерства, на основе которого осуществляется совместная деятельность арендодателя и арендатора при осуществлении общей хозяйственной, торговой и иной деятельности. Так, в 80-е годы в США насчитывалось 200 тыс. партнерств (10 % всех ферм), которые использовали 15,9 % площадей земли под ведение сельского хозяйства. Их доля в реализации сельскохозяйственной продукции составляла 17% Размер используемой земли, приходящейся на одно

Рассмотрим теперь конкретные формы государственного регулирования в отдельных странах с развитым сельским хозяйством, структура и условия которого относительно сходны с российскими.

Законодательство ФРГ базируется на сложившихся исторически в Пруссии и других странах Европы правовых отношениях, связанных с земельной собственностью.

Обязательства по использованию земли в существенных интересах проявляются в гражданском и аграрном законодательстве Германии,регулирующем сделки, связанные с земельными участками, порядок заселения земельных участков, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства, устанавливающие запреты в области агротехники, меры по содержанию и уходу за земельным участком, реализацию государственных задач в сфере строительства жилья, коммуникационных сооружений, дорог, охраны окружающей среды, памятников природы и архитектуры, планирования территорий. Среди норм публичного права, регулирующих совершение сделок с недвижимостью, можно найти и такие, которые относятся к зонированию как основному способу правового регулирования использования сельскохозяйственных земель и земель, охрана которых необходима в природоохранных целях.

В юридико-техническом аспекте обращает на себя внимание широкое использование в ГГУ норм частноправового содержания, создающих основу для возникновения прав, связанных с правом собственности на недвижимое имущество, в том числе право на приобретение и передачу вещно-правового титула, право на оформление и передачу закладных на этот титул, а также право на создание и передачу узуфрукта или сервитутов. В законе о земельном кадастре предписывается официальный порядок для внесения регистрационных записей в земельный кадастр.

Еще одной возможностью государственного вмешательства в право земельной собственности может быть ее отчуждение. По законодательству ФРГ отчуждение допустимо только в общественных интересах, может производиться по основаниям, предусмотренным законом, который устанавливает вид и размер возмещения при условии справедливого учета интересов общества и участвующих сторон.

Право на землю в сельском и лесном хозяйстве отличается от общего земельного права. Это касается в первую очередь сделок в отношении земель, находящихся в сельскохозяйственном и лесном обороте. Так, например, аграрное право запрещает дробление крестьянских хозяйств, земельных и лесных участков при наследовании и других сменах владельца, использование сельхозугодий не по назначению или их непродуктивное использование. Оно также гарантирует защиту интересов арендаторов, предусматривает контроль со стороны государственных учреждений за сделками, связанными с отчуждением, куплей и продажей земельных участков; обеспечивает землепользование, направленное на улучшение качества земельных угодий, сохранение ландшафтов, на возможность использования земельных и лесных ресурсов в интересах местного населения и государства в целом.

Права собственности на землю и ее наследования закреплены и гарантированы в Конституции ФРГ. В настоящее время в частной собственности здесь находится свыше 95 % земель, участвующих в сельскохозяйственном обороте. Остальные земельные участки принадлежат общинам, феодальным землям, федерации в целом, церкви, учебным заведениям.

Право собственности на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения о передаче права собственности и регистрации этого факта в поземельной книге.

О согласии на передачу права собственности должно быть заявлено в компетентном учреждении (перед ответственным сотрудником службы землеустройства или нотариусом) при одновременном присутствии обеих сторон. Оно не может сопровождаться какими-либо условиями или временными ограничениями.

Порядок приобретения права собственности на земельный участок только после регистрации в поземельной книге имеет исключения:

в случае наследования право собственности наступает с момента смерти завещателя;

в случае принудительной продажи с торгов – с передачей права на земельный участок, приобретенный на аукционе;

при проведении землеустроительных мероприятий – после вступления в силу плана по землеустройству ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

Конституция ФРГ содержит также ограничения прав собственности на землю, которые вытекают из “обязательств использовать собственность в общественных интересах” и распространяются не только на права пользования, но и на обязательства, в частности, налоги, которые могут повлечь за собой сокращение собственности.

Обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок заселения земельных участков, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства, требования и запреты в области агротехники, меры по содержанию и уходу за земельными участками и т.д.

Правовой базой комплексного планирования использования земельных ресурсов является федеральный закон от 8 апреля 1965 г., к которому была сделана поправка в виде закона от 19июля 1989 г. Этот закон является основополагающим законом Германии, который проводится в жизнь с помощью вспомогательных соответствующих законов земель.

Федеральный закон о планировании использования земельных ресурсов страны формулирует основные принципы, которые обязан соблюдать при планировании Правительства на Федеральном уровне и на уровне земель. Он определяет политику поддерживания в сельских районах достаточной плотности населения, адекватной инфраструктуры, обеспечивая для экономической эффективности также достаточное количество рабочих мест вне сельского и лесного хозяйства. Кроме того, затрагивается и сельское хозяйство, так как закон предусматривает защиту, и охрану и развитие природных ресурсов и ландшафта, включая лесоводство и защиту почв и водных ресурсов. Все принципы, изложенные в данном законе, могут быть дополнены и расширены законодательством земель.

Наиболее важным документом при общем комплексном планировании использования земельных ресурсов на уровне земли или уровне их регионов является планирование использования земельных ресурсов в масштабе земли, которое конкретизирует способы реализации принципов Федерального закона о планировании использования земельных ресурсов. В рамках планирования использования земельных ресурсов Земли могут быть рассмотрены особые сферы деятельности, такие как, например, сельское хозяйство. Кроме того, в рамках планирования использования земельных ресурсов Земель могут быть определены территории, которые должны быть использованы особым способом в зависимости от условий данного района. Помимо комплексных планов, составляются также планы программы, которые касаются только определенных участков земли и особых способов использования земли. Все эти планы являются обязательными для исполнения в рамках земли. Примером такого плана может служить план сельскохозяйственного использования земли в Баварии, который разработан на уровне всех районов и регулирует землепользование в сельском хозяйстве.

Комплексное планирование использования земельных ресурсов в муниципалитете основано на федеральном законе о строительстве от 8 декабря 1986 г. Этот закон также имеет отношение к сельскому хозяйству, т.к. включает в себя положения, касающиеся планирования муниципальной земли и процедуры получения разрешения на строительство зданий.

Федеральный закон о строительстве различает два типа местных планов – план зонирования и план землеустройства. План зонирования служит в качестве предварительного планирования и определяет разные виды землепользования в обозримом будущем на всей площади муниципалитета. План зонирования включает в себя распределение земли под строительство жилых посещений, промышленных объектов, хон отдыха, сельское и лесное хозяйство. Как таковой, план зонирования не является обязательным для час<