Основные видя политики по государственному влиянию на земельный рынок (по разработкам В. И. Назаренко)

Таким образом, большинство западных стран осуществляет в достаточной степени плотный контроль над рынком земли. В то же время есть страны с гораздо более либеральным режимом рынка земли - имеется ввиду торговля и аренда земли, хотя и там существуют ограничения по выводу сельскохозяйственных земель из оборота, налогообложению, праву наследования и другим факторам. Но рынок, повторяем, там более либерализован. Здесь сказываются как национальные традиции, так и наличие земельных ресурсов. К таким странам прежде всею относятся США, Австралия, Канада. Несколько меньше контроль также в Великобритании, Бельгии и Греции. Однако н здесь государство резервирует за собой право вмешательства, например, с экологической точки зрения. Так, в Австралии, где большая часть земли является государственной собственностью, выдача разрешений на ее использование или сдачу в аренду обусловливается соблюдением фермерами соответствующих правил использования земли, в частности контроля над эрозией и предотвращения опустынивания.

Даже в США, с их либеральным режимом, в наиболее развитых сельскохозяйственных районах государство осуществляет законодательство, которое запрещает не фермерам приобретать сельскохозяйственные угодья. Так, в 13 наиболее важных в сельскохозяйственном отношении штатах Среднего Запада юридическим лицам запрещено покупать сельскохозяйственные угодья. Однако, если фермеры сами создают какие-либо объединения, имеющие по американскому закону статус корпорации - например, семенные корпорации, где собственниками фермы являются члены семьи, то на них такое ограничение не распространяется. Смысл закона - в запрете на скупку земли не фермерам или потенциального вывода этой земли из сельскохозяйственного оборота.

Правительственные органы могут быть посредникам в купле-продаже земли. Купив землю, власти имеют право затем се перепродавать на более выгодных условиях или передать в аренду. Такие программы существуют в отдельных европейских стран, Г'ША и Канаде. И некоторых случаях местные власти пользуются приоритетом при покупке земли, но должны платить за нее текущую рыночную цепу.

Меры, ограничивающие движение земельных нрав, могут носить и косвенный характер. Высокие ставки налогов на сделки и проценты за кредит при покупке участков и наоборот - низкие проценты но ссудам под залог земли и связанной с ней недвижимости; пониженные или повышенные оценочные нормативы для определения ее стоимости затрудняют куплю-продажу земли в Англии. К этому добавляются трудности с оформлением кредита, обусловленные различными бюрократическими процедурами.

Бесконтрольный земельный оборот может привести к скрытым экономическим и социальным проблемам. Поэтому в развитых странах применяют специальные меры против спекуляции землей, концентрации в одних руках необрабатываемых площадей путем скупки участков дня последующей перепродажи.

Особую опасность в этом отношении представляют банки, выдающие ссуды под залог земли (ипотечный кредит). В их руках скапливается немало земель, которые не обрабатываются порой многие годы. Чтобы избежать этого в США, например, законодательно запрещено банкам и другим учреждениям, связанным с земельной недвижимостью, удерживать ее более 3-4 лет.

Спекуляция землей сдерживается и тем, что банки обязаны продавать полученную в погашение долга землю но оптимальной цене, причем преимущественным правом покупки пользуется ее прежний владелец.

Земельные сделки регулируют различные структуры. В ФРГ - это Министерство внутренних дел, в Австралии (штат Новый Южный Уэльс) - бюро земельной регистрации, организованное в составе Департамента по землепользованию и землеустройству, в Шотландии - самостоятельное бюро земельной регистрации. Во многих странах совершение сделок по передаче прав на землю ограничивается и контролируется, если это важно с точки зрения национальных интересов.

В Швеции, например, в 40-х годах была создана система государственного контроля за передачей сельскохозяйственных и лесных земель. Покупатели этих земель должны были обращаться за разрешением, и если в нем было отказано, сделка признавалась недействительной. Этот порядок в 1990 г. был частично изменен в связи с переменами в аграрной политике Швеции. Но важнейшие его компоненты действуют до сих пор (например, по ограничению прав юридических лиц на приобретение лесных угодий). Законодательство Швеции, касающееся контроля за сделками с землей, не является уникальным. Правила подобного рода имеются и в других странах.

При регулировании аренды сельскохозяйственных земель применяются следующие методы: предварительное разрешение на заключение договора или его последующее одобрение уполномоченным на то государственным органом (ФРГ); включение в договор независимо от воли сторон обязательств по использованию земли в соответствии с государственной земельной политикой (ФРГ, Великобритания); использование определенных государством минимального и максимального размеров арендной платы (ФРГ, Франция и др.); создание специальных судов по разрешению споров, связанных с арендой. Законодательство ряда стран (Бельгии, Дании) устанавливает также перечень оснований, при которых договор аренды может быть расторгнут арендодателем; преимущественное право арендатора на покупку земельного участка и его дальнейшую аренду.

Собственность и аренда повсеместно рассматриваются как основные формы долгосрочного права на землю, однако их соотношение в общем правовом поле неодинаково. Например, в Великобритании, Германии и Швеции собственность - основная и наиболее распространенная форма, но используется и долгосрочная

аренда. Последняя традиционно более распространена в Великобритании, где вообще нет ограничений, связанных со сроком найма земли. Встречаются соглашения на 99 лет, но в большинстве случаев сроки аренды короче. Право аренды может быть продано и заложено. В Германии аренда обычно длится 99 лет и последний арендатор имеет право на ее продление.

Подобные долгосрочные договоры аренды есть и в Швеции, где земля тоже может быть передана и заложена, как любая другая недвижимость, причем эта свобода не может быть стесненна даже условиями договора при согласии обеих сторон. Ограничены права арендодателя на прерывание аренды. В Швеции это можно сделать лишь после 60 лет арендного (по договору) использования земли.

В некоторых государствах (США, Люксембург, Великобритания) размер арендной платы не является объектом государственного регулирования и определяется соглашением между арендатором и землевладельцем, за исключением аренды государственных и других общественных земель. В других странах величина арендной платы регулируется законодательными актами.

Для осуществления инвестиции в землю арендатор практически всегда должен получить на это разрешение собственника. В Бельгии и Германии арендатор в случае отказа может обжаловать это решение в суде. Кроме того арендатор имеет право по окончании арендного договора на получение компенсации за проведенные инвестиции.

В законодательствах предусмотрены и вопросы о передаче недвижимости арендатором в субаренду. Это разрешается в Англии, Нидерландах, Бельгии, Люксембурге, Германии. В большинстве случаев требуется согласие землевладельца.

Система наследственного права, в рамках общего гражданского права, можно разделить на три основные группы:

1. Группа стран с германским гражданским правом, ориентированных на германский гражданский кодекс и на немецкую юридическую практику.

К числу этих стран можно отнести саму Германию, Австрию, Швейцарию и Грецию. Близки к ним как теоретически, так и практически правовые системы скандинавских стран (Швеции, Норвегии, Дании и Финляндии).

2. Ко второй группе стран можно отнести те государства, где на основе римского права было сформировано гражданское право, которое нашло свое выражение в Гражданском кодексе Наполеона. Несомненно, принятие в 1804 г. этого кодекса оказало большое влияние как на юридическую теорию, так и на практику, в первую очередь в странах романской культуры, которые исторически всегда отождествляли себя с римской культурой, в том числе и с римским правом. В эту группу стран входит прежде всего сама Франция, а также Бельгия, Люксембург, Нидерланды, Италия, Испания и Португалия. Еще раз хочется подчеркнуть, что основой их правовой системы в области гражданского права, в том числе и права наследования является Гражданский кодекс Наполеона, но, как будет показано ниже, в эти правовые принципы, и в особенности в их правоприменение, пришлось внести существенные коррективы, чтобы они отвечали и духу, и потребностям времени.

3. В третью группу стран входят прежде всего государства англосаксонской юридической культуры, во многом отличной от континентальной Европы. Англосаксонская правовая теория и практика прежде всего базируется на обычном праве, отдельных законах, на праве прецедента, она исходит из конкретных фактов, не стараясь облечь их в законченную форму кодексов. В то же время эта юридическая система ориентирована в большей мере на свободу отдельного индивидуума, его неотъемлемого права и значительно меньшим вмешательством государства в область гражданско-правовых, в частности семейно-правовых, отношений, в том числе и в сфере наследования. К этой группе стран можно отнести прежде всего саму Великобританию, США, Ирландию, Канаду, Австралию, Новую Зеландию.

Анализируя современные теоретические установки и реальную правовую практику этих трех основных юридических систем, можно указать на их основные принципы и различия.

В первой группе стран (германского права) в наследственном земельном праве широко распространен принцип, что завещатель не в праве произвольно завещать свое земельное имущество, и оно, как правило, должно переходить лишь к одному из наследников, а все остальные должны получать соответствующие денежные или имущественные компенсации.

В особенности четко этот принцип прослеживается в законодательстве северных, протестантских землях ФРГ. Здесь после установленного факта смерти завещателя земля, а также и вся недвижимость и сельскохозяйственный инвентарь, поступает лишь к одному из наследников, обычно либо старшему в семье, либо в наибольшей степени связанному с ведением хозяйства. В случае споров такой наследник определяется судом. По закону требуется, чтобы этот человек имел бы соответствующую квалификацию, опыт работы и возможность эффективно вести хозяйство.

В других же землях Германии, на католическом юге, где господствуют иные традиции, Гражданский кодекс разрешает проводить раздел земли между всеми наследниками. Однако этот же кодекс разрешает оставлять землю только одному наследнику, с условием выплаты компенсации остальным сонаследникам. Вследствие такого различного подхода к принципу наследования, это сказывается и на аграрных структурах в ФРГ, между севером и югом - более крупными хозяйствами на севере и более мелкими на юге.

Примером может быть Норвегия. В этой стране Акт о наследовании преследует две цели структурной политики - закрепление сельского населения во всех районах страны, в том числе и менее благоприятных, путем поддержки местных фермеров, причем осуществляется политика с ориентацией на фермера-собственника земли, препятствуя при этом дроблению хозяйства.

В этих целях по закону хозяйства переходят к старшему из детей - сыну или дочери. Этот закон является обязательным и он не позволяет завещателю поступать иным образом. По этому же закону другие члены семьи могут выкупить у наследника ферму, если он на это согласен. Законом подчеркивается, что члены семьи имеют приоритет перед посторонним лицом по приобретению фермы.

Однако и получение наследства или покупка фермы накладывают на нового владельца серьезные обязательства. Он должен прожить минимум пять лет на этой ферме и вести там сельскохозяйственное производство.

В Швеции, с ее традиционно высоким уровнем государственного регулирования, при получении наследства требуется разрешение властей на введение в хозяйство, с целью сохранения его целостности, а если возникает проблема с выделением одного из участков, то на это также требуется разрешение. Основная идея при этом - желание избежать дробления хозяйства и сохранить жизнеспособный размер предприятий, который обеспечивал бы разумный уровень рентабельности и позволял бы иметь подобающий доход. Если же властине дают согласия на раздел хозяйств, то наследник обязан его продать целиком, либо сдать в аренду. Последнее является довольно частым решением проблемы, что и объясняет высокую долго арендных земель в Швеции.

В группе стран с господством римского права, как говорилось, исходным является Гражданский кодекс Наполеона. Он отражает как принципы римского права, так и ту историческую эпоху, когда он был создан. Главное в нем - это равенство прав, которое распространяется и на наследование. Это означает, что все наследники имеют равные права на получение наследства. Принятие этого принципа имело серьезные последствия в виде последовательного дробления земельных наделов. Как правило, крестьяне были слишком бедны, чтобы решить эту проблему иным способом - отдать хозяйство одному из наследников, а остальных бы он компенсировал деньгами. Такое дробление хозяйств находилось в явном противоречии с необходимостью консолидации земельных участков и концентрации хозяйства при переходе к современному механизированному производству.

Поэтому каждая из стран этой группы государств должна была внести поправки в гражданский кодекс или принимать специальные законы, чтобы хотя бы как-то смягчить эту проблему. Во Франции был принят принцип «преференциального наследника», который применяется в том случае, если ферма подлежит разделу между несколькими наследниками. Исходя из этого принципа, из числа наследников местным судом избирается наиболее квалифицированный кандидат во владельцы фермы. Ему передается все хозяйство, а он должен возместить в течение 10 лет остальным сонаследникам их долю в наследстве. Этот срок установлен с учетом реальных финансовых ресурсов крестьянского хозяйства, делающего невозможным немедленную и одноразовую выплату компенсации.

Петь и другой вариант, который предусмотрен законом. Он состоит в создании «группового сельскохозяйственного предприятия». Такое понятие апробировано французским правом уже в течение нескольких десятилетий, и такой тип собственности может быть введен в наследуемом хозяйстве, естественно при согласии всех сонаследников.

Может быть использован и другой механизм, который применяется в том случае, если один из наследников в течение длительного времени уже работал на ферме, при этом не в качестве наемного рабочего. В соответствии с законом, тогда ему начисляется так называемая «отложенная заработная плата», начиная с 18-летнего возраста. Это положение действует, как правило, по отношению к основному наследнику. Он при этом может свою «отложенную заработную плату» вычесть из получаемого наследства, и тем самым выплачивать остальным сонаследникам меньшие суммы.

В Италии существует специальное законодательство, направленное на сохранение семейных ферм. В случае наличия нескольких наследников, сонаследники имеют право продать свою долю, но только основному наследнику. При этом, если данный сонаследник не желает заниматься сельским хозяйством в течение ближайших пяти лет, то его участок продается в принудительном порядке основному сонаследнику, причем цену па участок устанавливают местные сельскохозяйственные органы.

Вообще, нужно сказать, что и при германской и при французской системе необходимость денежной компенсации со-наследников ложиться тяжелым бременем на хозяйство, и мешает его эффективному развитию. Эта проблема хорошо понимается законодателем. Однако они стоят в жестких рамках выполнения двух взаимопротиворечащих условий - справедливое распределение наследства и облечение финансового бремени основного наследника.

В ряде стран найдено компромиссное решение, в основном в сторону снижения финансовых выплат со-наследникам. В этих целях в законодательстве ряда стран существует понятие «преференциальная оценка сельскохозяйственных угодий». Исходя из этой концепции земля, за которую основной наследник должен выплатить компенсацию остальным со-наследникам, оценивается по более низкой, чем рыночная цена, и тем самым несколько облегчаются финансовые обязательства фермеров. Такое законодательство существует в ряде стран.