Земель в некоторых европейских странах страна

В третьей группе стран, где господствует англосаксонское право, вопрос о наследовании стоит принципиально по-иному. В соответствии с принципами этого права завещатель не связан никаким обязательством по передаче своей земли. Он может ее оставить кому угодно, чаще всего лишь одному из наследников (что и стало исторической традицией в Англии). Этот принцип имеет как свои положительные, так и отрицательные последствия. Положительные - это, как правило, сохранение целостности землевладения, а отрицательные - произвольность завещателя и неопределенность прав других со-наследников.

Таким образом при регулировании процедуры наследования государства преследуют следующие цели: минимизация затрат времени, денег и психологических стрессов, связанных с завещанием земель; поддержание их продуктивности на приемлемом уровне; обеспечение безопасности завещателей; гарантии справедливости завещаний.

Большинство семей хотят свести затраты, связанные с завещанием, к минимуму; в то же время они не желают просрочить завещание или посеять вражду между наследниками. Иногда это сделать непросто, поэтому родителям рекомендуется обсуждать свои завещания с детьми, заблаговременно объявлять им о причитающейся каждому наследнику доле.

Раздел земель между наследниками может снизить эффективность организованных на них производств, но иногда он имеет смысл. Возможно также совместное наследованное владение, получение доли наличными деньгами или в другом виде; может быть заключено соглашение, согласно которому взявший в наследство ферму будет выплачивать проценты другим наследникам в течение определенного времени.

Законы о наследстве основаны на формальном равенстве прав детей, которое на деле оборачивается их неравноправием. Почти всегда есть дочери или сыновья, которые работали в семейном деле или ухаживали за своими стареющими родителями в то время, как их браться и сестры были свободны от каких бы то пи было обязанностей. В этих случаях справедливость заключается в том, чтобы наследники, которые жили с родителями, имели определенные преимущества. Если некоторые наследники получали специальную финансовую помощь для образования, открытия собственного дела или на другие цели, эти выплаты также должны учитываться при составлении завещания.

Владельцы земельной собственности могут использовать любой вид альтернативного завещания. Так, они могут заключить договор о продаже земли одному из наследников по ценам рынка или ниже их, подписать контракт о передаче прав на землю во время их жизни или после смерти в обмен на определенные услуги или помощь. Кроме того, они могут связать права на землю в совместном владении с правом наследования другой стороной после смерти или разделить на части недвижимость между наследниками. Если за этим не последует других акций по передаче собственности, она будет распределена после смерти владельца в соответствии с законом.

Дарение - удобный метод передачи собственности, если у дарителя есть достаточный резерв для собственного дальнейшего существования. Но он должен понимать, что теряет контроль над собственностью в тот момент, когда дарит ее, и что ему следует сохранить себе право хотя бы частичного ее контроля.

Некоторые собственники пытаются в этой ситуации ограничиться совместным владением или закреплением пожизненного контроля за собой. Эти соглашения могут быть удовлетворительными лишь при определенных условиях, так как могут усложнить процесс управления, аренды, залога или продажи, а также способствовать возникновению ряда проблем в случае, если даритель переживает наследника.

Многие землевладельцы предпочитают соглашения о продаже. Если они хотят уйти на пенсию, то могут продать землю потенциальным наследникам по ценам рынка или ниже их, что несет в себе элемент дарения, или, наоборот, не родственникам, но по самой высокой цене. Полученные деньги они затем используют для собственных расходов на склоне лет.

Контракты очень широко применяются при передаче собственности. Сыновья и другие наследники нередко занимаются семейным делом на основе словесного договора о переходе его в их владение в будущем. Устные соглашения такого типа нежелательны; будучи облеченными в письменный контракт, они представляют собой удовлетворительный метод внутрисемейных передвижений земельной собственности. Кроме того, они позволяют обеспечивать права, привилегии и доходы родителей до их кончины.

Договоры о совместном владении землей часто возникают между мужьями и женами, вдовами и их сыновьями или в других случаях совместного владения двух и более лиц. По этому договору вся земля передается в случае смерти одного из участников другому или другим. Этот способ имеет явные преимущества в некоторых ситуациях, например для защиты прав оставшегося в живых супруга.

Если земля находится в совместном владении, то она автоматически после смерти одного из владельцем переходит к другому и нет необходимости ее завещать. Это существенно уменьшает время, издержки и волнения, связанные с ее передачей. Но такая система имеет и ряд недостатков. Совладельцы отказываются от исключительного права управленческого контроля и вынуждены действовать, как единый собственник, что создает почву для конфликтов.

Собственники, желающие, чтобы вся земля или ее часть на протяжении неси жизни принадлежала им, могут использовать волеизъявление о разделе после смерти. Этот метод используется примерно в половине всех случаев передачи по наследству.

Волеизъявление следует рассматривать как дарение права собственности, происходящее после смерти владельца. Этот договор действителен лишь в письменной форме и должен быть сделан завещателем в здравом рассудке и в определенном возрасте, а также содержать его подпись, заверенную двумя незаинтересованными лицами. Когда завещание составлено, завещатель может в любое время его аннулировать, дополнить или изменить.

Владельцы в принципе могут дарить или завещать свою собственность любому человеку или организации по своему выбору, но обычно она попадает наследникам по закону.

Вслед за смертью завещателя его воля рассматривается в суде и представляется для составления завещания. Распорядитель, назначенный волеизъявителем или судом, должен управлять земельным участком, пока он будет передан по завещанию (обычно от четырех месяцев до года, иногда несколько лет). За это время выявляются все требования и притязания наследников, кредиторов, налоговых органов и т. д. Оставшееся имущество может быть поделено в соответствии с волей завещателя.

Волеизъявление рассматривается как удобный метод передачи земельной собственности наследнику, так как позволяет контролировать ее до конца жизни, дает возможность распределить ее между наследниками. Есть, однако, одно неудобство - в период составления завещания неизбежны крупные затраты времени и денег, возможны конфликты.

Когда владельцы собственности умирают, не написав завещания, их имущество распределяется в соответствии с законом о наследовании, в значительной степени аналогично тому, как это было бы и случае волеизъявления. Как правило, от трети до половины имущества получает оставшийся в живых супруг, остальное делится между детьми. Доля умерших детей обычно идет их наследникам, если таковые существуют. Если не оказал ось живого супруга, то все наследство поступает прямым наследникам. Если таковых нет, имущество передается родителям умершего, а после них братьям, сестрам и их официальным наследникам.

Законы о наследстве обычно направлены на равное распределение имущества среди наследников одинакового уровня родства. Эта система обеспечивает одинаковое в среднем распределение имущества, но полностью игнорирует фактические заслуги наследников перед умершим.

Многие собственники используют договор при жизни как альтернативу волеизъявлению. Договор допускает передачу части или всей собственности лицам или организациям, которые становятся по договору ее распорядителями в интересах владельца, возможных владельцев или других лиц. Договорные отношения впоследствии могут подлежать или не подлежать отмене. Они заключаются либо при жизни владельца, либо вступают в силу после его смерти как завещание. Договоры могут также заключаться с тем расчетом, что они перестанут существовать через поколение.

Изложенные здесь правила, во многом общие для большинства развитых стран, в отдельных странах имеют вышеуказанные особенности, связанные как с организацией землепользования и аграрного производства, так и семейными отношениями.

Остановимся еще на трех операциях, которые совершаются в отношении земли - разукрупнения, укрупнения и изъятия. В некоторых странах государство следит за размерами землевладений и ограничивает дробление участков, если это приводит к невозможности организации эффективного производства. В первую очередь запрещается раздел земель крестьянских хозяйств; применяются также особые меры, направленные на укрупнение площадей. Во Франции, например, с 60-х годов проводится долгосрочная земельная программа, целью которой является улучшение условий обработки земли. К настоящему времени она реализована на площади 13 млн. га. Земельные участки путем различных маневров группируют ближе к центрам сельскохозяйственной деятельности, разрозненные наделы объединяются.

Разукрупнение площадей может происходить в результате частичной продажи земли.

Изъятие участков - мера принудительная; к ней, прибегают в связи с нецелевым использованием земель. Кроме того, земли изымают для государственных нужд и в целях консервации при необходимости сокращения аграрного производства. В зависимости от того на каких правовых основаниях они использовались и по каким причинам изымаются, эта операция может быть как возмездной (частично или полностью), так и безвозмездной.

Перечисленные операции меняют главным образом структуру землепользования и состав землепользователей, но мало отражаются на объеме земельного оборота, поскольку не связаны с куплей-продажей и арендой земли.

Вообще, едва ли правомерно ставить знак равенства между понятиями земельного оборота и земельного рынка. Сам термин «земельный оборот» неточен, так как земля по природе неподвижна; переходят от одного субъекта к другому лишь права на нее. Поэтому лучше использовать другое выражение - оборот земельных прав. Это более широкое понятие, чем рынок земли. Так как оборот не всегда сводится к смене собственника, не всегда сопровождается обменом земли на ее денежный эквивалент. Оборот земельных прав (а не только права собственности) точнее отражает ситуацию на соответствующем рынке.

В развитых странах Запада хорошо понимают, что бесконтрольность земельного оборота может привести к серьезным экономическим и социальным проблемам. Поэтому здесь применяют специальные меры против спекуляции землей, скопления в одних руках необрабатываемых площадей путем скупки участков для последующей перепродажи.

Государство берет на себя регулирование и более частных (но в социальном плане не менее важных) вопросов. Так, во Франции, с целью удержать молодежь в сельском хозяйстве, через Национальным центр по упорядочению структуры сельских хозяйств молодым людям, пожелавшим (при наличии у них для этого соответствующих основании) заняться самостоятельным хозяйством, выделяется дотация к имеющимся у них средствам в размерах, обеспечивающих начальные расходы. Пожилым фермерам Центр выплачивает компенсацию, если они передают дело молодым. Это способствует омоложению фермерского состава и создает дополнительные гарантии в старости для людей, посвятивших жизнь сельскому хозяйству. В Германии также действуют специальные программы помощи молодым фермерам.

Регулирование землепользования осуществляется и па более высоком уровне - межгосударственном. Так, в конце 70-х годов в связи с перепроизводством сельскохозяйственной продукции в странах ЕС, ключевым моментом в аграрной политике сообщества стало ограничение землепользования. Регулирование использования земельных угодий осуществлялось как прямым путем сокращения площадей, так и косвенным через цепы и квоты на производство отдельных продуктов.

В настоящее время одним из направлений в сфере преобразования земельных отношении в странах ЕС является внедрение программы временного вывода части сельскохозяйственных земель из производства. Законодательство ЕС четко определяет размеры выводимых из аграрного производства участков, срок их консервации, возможность их использования в этот период, объемы компенсаций. Окончательное решение по этим вопросам остается за каждой страной.

Разработаны и внедряются в рамках ЕС программы поддержки неперспективных и проблемных районов, регионов с неблагоприятной экологической ситуацией. В них также содержатся вопросы регулирования земельных отношений. Земельные проблемы находят отражение и в комплексных программах ЕС по развитию отдельных регионов, природоохранных и экологических проектах.

Таким образом, в зарубежных странах земельные отношения (владение, пользование, продажа, заклад, завещание, сдача в аренду и др.) основываются на праве частной собственности. Существование частной собственности на землю не противоречит общественным интересам, поскольку она служит объектом активного и разностороннего государственного регулирования.

Общим в области регулирования земельных отношений в зарубежных странах является то, что государство активно участвует в разработке земельной политики в аграрной сфере, в законодательстве обозначены определенные права и ограничения на сельскохозяйственное землепользование, проводятся мероприятия по охране сельхозугодий государственными органами всех уровней, задействованы финансовые рычаги регулирования (налогообложение, покупка земли, различные виды субсидий).

В результате в настоящее время во всех развитых странах рамки прав земельных собственников в силу приоритета общенациональных интересов постепенно сужаются при одновременном расширении прав государства.

Мировая практика показала, что формирование и практическая реализация политики управления земельными ресурсами в рамках городских территорий являются важнейшей сферой деятельности муниципальных властей и создаваемых ими исполнительных структур. В наиболее общем виде суть этой политики заключается в правильной постановке целей регулирования землепользования и выборе эффектных средств их достижения. Конечно, каждая страна формирует свой собственный «пакет» целей и средств в зависимости от ее социальных, экономических, политических, правовых. Культурных и иных особенностей.

Вместе с тем, муниципальные органы власти разных стран ставят основным приоритетом экономического развития территорий рост доходной базы города. Городские земли являются основным инструментом муниципальных властей в повышении доходной части бюджета. Для этого используются экономические рычаги, это:

-планирование (составление долгосрочных генеральных планов развития городов, распределения городских земель, размещение коммуникаций и т. д.);

-регулирование (зонирование территорий, регулирование строительства и т.д.);

-финансовое воздействие (налоговая и ценовая политика городов).

Как видно, в условиях частной собственности на землю и средства производства роль местных органов управления в развитии экономики достаточна велика и разнообразна. Из всего этого многообразия элементов регулирования городского землепользования в разных странах можно выделить три основных типа земельной политики, касающейся функционирования и развития города.

Во-первых, это политика, проводимая местными властями в условиях доминирующей муниципальной собственности на землю и основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования отношений землепользования. Это опыт Финляндии, Швейцарии, Канады. Индии и других государств, где главными субъектами земельных отношений в этом случае являются городские муниципалитеты, на которых, как на крупнейших владельцах и распорядителях земли, лежит основная ответственность за справедливые и эффективный отвод земель в городских границах.

Во-вторых, политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель и связанная с использованием менее жестких инструментов регулирования земельных ресурсов (рыночная цена, налоги). Регулирование земельных отношений в Испании, Португалии, Греции, Кипре основывается на привлечении инвестиций в недвижимость (политика открытых дверей), в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов.

В-третьих, земельная политика, которая может быть названа «смешанной», и комбинирует элементы первых двух подходов. Такую политику проводят США, ФРГ, Великобритания, Италия и другие государства.

собой арендуемую землю. Большая часть земли (93 %), по данным проф. Б.А. Чернякова и кандидата экономических наук О.Г. Строковой, сдается в аренду людьми старшего возраста: из них 65 % старше 60 и 39 % - старше 70 лет.

Анализ зарубежного законодательства показывает, что существуют общие и специфические закономерности правового регулирования арендных отношений в сельском хозяйстве, которые подвергаются одновременно правовому воздействию как со стороны общего гражданского, так и со стороны специального аграрного законодательства, решающего целый комплекс специальных вопросов сельскохозяйственной аренды. Так, в ФРГ арендные отношения в сельском хозяйстве регулируются наряду с ГГУ законом от 8 ноября 1985 г. «О правовом регулировании сельскохозяйственной аренды», законом от 8 ноября 1985 г. «Об уведомлении и опротестовании договоров аренды земельных участков». В 1945 г. был принят первый специальный закон Франции - Устав сельскохозяйственной аренды, провозглашенный Ордонансом, в который неоднократно вносились изменения и дополнения 13 апреля 1946 г., 30 декабря 1960 г., 12 июля 1967 г., 31 декабря 1970 г., 3 января 1972 г., 15 июля 1975 г., 4 июля 1980 г. В 1970 г. был принят второй закон о долгосрочной аренде. В 1984 г. появился третий закон о статусе аренды фермы и испольщины и контроле за структурами аграрных хозяйств. Наконец, в 1985 г. был принят закон об одночленном предприятии с ограниченной ответственностью и об аграрном хозяйстве с ограниченной ответственностью. В качество специального акта арендного законодательства Италии можно назвать закон от 11 февраля 1971 г. «О сельскохозяйственной аренде», который допускает определенное вмешательство в регулирование арендных отношений при покупке хозяйства колоном или арендатором в случае передачи права собственности на это хозяйство.

В то же время общая, отчетливо прослеживаемая тенденция, знаменует собой достаточно широкое использование в специальном законодательстве о сельскохозяйственной аренде норм публично-правового содержания. Так, в распоряжении министра сельского, лесного хозяйства и пищевой промышленности Польши от 1 июля 1986 г. «О порядке сдачи внаем или в аренду недвижимого Государственного земельного фонда» содержатся нормы публичного права но вопросам сдачи в аренду или внаем недвижимого имущества, принадлежащего Агентству сельскохозяйственной собственности государственной казны, территориальным органам по вопросам сельского хозяйства.

Современное западноевропейское арендное право в области сельского хозяйства характеризуется специфическими формами государственного вмешательства в регулирование аграрных отношений между арендодателем и арендатором. Государство вынуждено для усиления гарантий и защиты прав тех, кто обрабатывает землю, кто имеет право собственности на нее, идти на ограничение принципа свободы договоров, брать под контроль решение правовых вопросов, связанных с заключением договоров аренды, расчетов арендатора с собственником земельного участка и др.

Так, для того чтобы укрепить самостоятельность арендатора во взаимоотношениях с собственником земельного участка, Устав сельскохозяйственной аренды Франции 1945 г. (с последующими изменениями и дополнениями) устанавливает различные правовые гарантии: нерасторжимость договора аренды до истечения срока его действия; право на возобновление договора сельскохозяйственной аренды по истечении срока его действия; право аренды по наследству после смерти арендатора в пользу супруга, детей, родителей, работавших в хозяйстве вместе с арендатором; право арендатора на выкуп арендованной земли; право на получение компенсации за вынужденный отказ от земли; запрещение на передачу права аренды третьим лицам и др.

Для английской юридической модели аренды сельскохозяйственных земель также характерна отработанность норм и институтов, закрепивших в последнее время права фермеров на длительное пользование землей при условии регулярного выполнения ими своих обязанностей и на преимущество при продлении арендного соглашения после истечения его срока, взаимная согласованность норм и институтов, а также эффективность арендного законодательства.

Для арендного законодательства Англии последних трех десятилетий характерно выделение специальных законодательных актов, регулирующих коммерческую аренду, сельскохозяйственную аренду и аренду жилья. Основными правовыми источниками в этой сфере являются Закон об арендодателе и арендаторе 1995 г., Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 г., Рентный закон 1977 г., Жилищные законы 1998 и 1990 гг.

Правовое регулирование использования арендатором своих прав на владение и пользование сельскохозяйственной землей осуществляется также на основе общих положений гражданского права. До недавнего времени в Англии и Уэльсе действовало арендное законодательство, которое не предоставляло арендатору специальной защиты. Арендатор не мог требовать компенсации затрат, понесенных им в связи с произведенными улучшениями арендованного имущества, а также компенсации, уплачиваемой в случае одностороннего расторжения арендодателем арендного соглашения. В связи с правовой незащищенностью арендатора английским парламентом приняты различные законодательные акты, регулирующие контрактные отношения между арендодателем и арендатором и усиливающие защиту прав арендаторов.

В связи с принятием Закона 1995 г. о модернизации сельскохозяйственного производства в Испании также усилилась тенденция усиления защиты прав арендаторов, сближения правового статуса собственника земли и лица, временно использующего землю на праве аренды. Отсюда вполне оправданным является стремление законодателя к установлению минимального пятилетнего срока аренды, предоставлению налоговых льгот наиболее жизнеспособным ("приоритетным") хозяйствам, а также молодым предпринимателям, поощрению жизнеспособных рентабельных предприятий, в особенности крестьянских фермерских хозяйств-арендаторов сельскохозяйственных земель.

В целом можно констатировать стремление многих государств удлинить сроки аренды и стабилизировать арендные ставки. В общем суммарно эти положения можно свести в следующую таблицу.