Экономический механизм УЗР г. Москвы

За время реформирования экономики в столице было принято и введено в действие около 100 нормативных актов, решающих такие важные вопросы, как формы и виды земельных отношений, в том числе количественный и качественный учет земель, регистрация прав на землю, кадастровая оценка земель. Основываясь на общефедеральной нормативной базе, московская система законодательных актов и указов имела до последнего времени принципиальное отличие от нее: в них, главным образом, предусматривалось предоставление городских земель в аренду, продажа земель не допускалась.

В 1997 г. был сделан следующий шаг по расширению платности землепользования - был принят Закон Москвы от 16 июля 1997 г. «Об основах платного землепользования в городе Москве» так как до 1997 г. только 10% московских земель облагались земельным налогом. Новый нормативный акт расширил возможности поступлений в бюджет за счет платы за пользование земельными участками. Закон определил общие принципы платы и виды прав на участки городской земли (аренда (субаренда), право безвозмездного временного пользования, право пожизненного наследного владения, право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования).

Ставки земельного налога и арендной платы в соответствии с законом устанавливаются в зависимости от ценности территориально-экономических зон. Органы власти Москвы могут применять поправочные коэффициенты к ставкам, учитывая вид деятельности хозяйствующих субъектов и цель использования участков. Например, меньше платят юридические лица или предприниматели, участвующие в реализации городских программ столицы, способствующие перепрофилированию предприятий или оздоровлению окружающей среды.

Российским законодательством не предусмотрен на территории России в целом, а также на территориях других субъектов Российской Федерации в качестве обязательного платеж за право заключения договора аренды земли. Указанный платеж не относится ни к одному из видов платежей: ни к налогу, ни к сборам и т.п. Такой платеж носит договорной характер и определяется в Москве на основе сложной методики оценки стоимости права аренды с последующим утверждением цены.

Плата за право заключения договора аренды земли (права аренды) предусмотрена распоряжениями мэра Москвы от 26.09.94 и от 24.05.95, Законом Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве», что обусловлено новым предоставлением земельного участка под коммерческое использование. От данного вида платежей освобождаются от уплаты любые хозяйствующие субъекты, если арендуемые земельные участки используются под объекты социальной сферы и городского хозяйства, также земельные участки, предоставляемые под капитальными строениями, сооружениями и др.

Внесение денежных средств носит договорной (гражданско-правовой) характер, то есть совершение выкупа аренды (оплата права за заключение договора аренды земли) обусловлено совершением гражданско-правовой сделки - сделки купли-продажи прав аренды. В результате сделки между городом и хозяйствующим субъектом в аренду предоставляется земельный участок, часть которого используется на возмездной основе (путем выкупа права аренды) под коммерческое пользование, другая часть земельного участка предоставлена под некоммерческое использование - благоустройство, обеспечение прохода гражданам, эксплуатации городских коммуникаций и сооружений города (под цели социальной сферы).

Одной из организационно-правовых проблем является отсутствие до настоящего времени на федеральном уровне органа, координирующего и контролирующего сбор арендных платежей. Отнесение арендной платы к категориям неналоговых доходов бюджета не позволяет налоговым органам вести лицевой счет плательщиков, предъявляет санкции за неуплату. В этом плане особенно интересен опыт работы Московского земельного комитета, который свидетельствует о том, что только земельные органы могут организовывать эту работу, особенно по взысканию в бюджет недоимок в условиях договорных отношений между городом и арендатором.

Следует также отметить, что Московский земельный комитет и налоговые органы города в соответствии с разработанным регламентом на протяжении длительного периода времени успешно взаимодействует в целях обеспечения полноты сбора земельного налога. Так, перечни юридических и физических лиц, которые до настоящего времени не имеют оформленных в установленном порядке земельных отношений, передаются в Управление Министерства по налогам и сборам Российской Федерации по г. Москве, которое также проводит совместные проверки с Москомземом по выявлению и привлечению к ответственности неплательщиков.

Поступление налоговых платежей за землепользование отслеживается и контролируется налоговой инспекцией, но интегральный учет и отчетность по налоговому землепользованию осуществляется Москомземом, при этом данные о земельных платежах поступают из казначейства. Развитие этой подсистемы стало возможным за счет анализа динамики изменений ожидаемых и фактических налоговых поступлений и динамики взаимоперехода налогооблагаемых и арендных форм землепользования.

Постоянно совершенствуясь, в Москве менялась схема формирования платежей за городские земли: от экономической оценки территорий города к последовательному введению коэффициентов ценностей территорий по зонам различной градостроительной ценности и дифференцированных ставок земельного налога.

Формирование рынка земли, правильный учет стоимости земли, адекватная земельная ценовая и налоговая политика и ее полноценное информационное обеспечение позволяют существенно повлиять и на градостроительную политику города, и на более полное удовлетворение интересов его жителей.

За небольшую историю развития земельного рынка в г. Москве накоплен, систематизирован и обобщен достаточно большой фактический материал, позволяющий проанализировать накопленный опыт и ввести необходимые коррективы.

Всего земельными конкурсными комиссиями города были проданы и выкуплены права аренды более, чем на две тысячи земельных участков. Объемы продаж и выкупа прав аренды земель ежегодно более, чем удваивались и вышли уже в 1995г. на уровень 748,6 млн. руб., а в 2002 гг. достигли 3399,3 млн. руб.

В табл. 11.2 представлены сведения о сделках с землей в г. Москве за период с 1993 по 2001 гг. Земельные участки предоставлялись в аренду для предприятий, учреждений и организаций:

-промышленности, транспорта, связи, строительства (удельный вес этих сделок составил 40,4 % в 2001 г.);

-торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания (6,1 %);

-ассоциациям и акционерным обществам, крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ) и другим сельхозпредприятиям
(0,1 %);

- другим предприятиям, учреждениям и организациям (46,2 % в 2001 г.).

Удельный вес арендованных земель, предоставленных гражданам для гаражного строительства составил в 2001 году 6,9%, для жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства - 0,3% от общей площади арендованных земель.

Из данных табл. 11.4 видно, что наибольший удельный вес (99%) составляют сделки аренды государственных и муниципальных земель. Общая площадь арендованных земель составила в 2001 г. 23693,1 га, которые закреплены за 46810 арендаторами. Число арендаторов постоянно возрастает при мало изменяющейся площади арендованных земель. Так, в 1998 году число арендаторов составило 21844, а в 2000г.- 44966 арендаторов.

В 2001 году площадь земель, на которые были проданы права аренды, составила 217,5 га, которые были закреплены за 1693 арендаторами (юридическими лицами).

Соотношение видов сделок изменяется ежегодно. Ha рис.11.6 представлена гистограмма видов сделок с земельными участками за период с 1999 по 2001 гг., из которого видно, что минимальное число сделок по аренде государственных и муниципальных

Рис.11.6. Гистограмма сделок с земельными участками
в г. Москве за период 1999-2002 гг.

земель было совершено в 2000 году, сделки залога земельных участков сократились с 1999 г., а сделки по продаже прав аренды, напротив, возросли с 1999 г по 2001 год в 2 раза.

При этом площадь земель, арендованных юридическими лицами, снизилась с 1,94 га в 1993 году до 0,57 га в 2001 году, а физическими лицами – с 0,76 в 1993 г. до 0,21 га в 2001 г.

Анализ сделок с земельными участками, совершаемых в результате оборота недвижимости (жилого и нежилого фонда) показал, что наибольший удельный вес в сделках занимают сделки по аренде участка под объекты торговли (47%), производственно-складские объекты (15%), и под жилые объекты (13%).

Анализ структуры сделок с земельными участками в зависимости от срока аренды показал, что наибольшее число сделок заключается на аренду земельного участка сроком на 3-4 года (27% от общего числа сделок), на втором месте-сроком на 5-6 лет (22%), на третьем месте-долгосрочная аренда до 47 и 49 лет-(20%). Таким образом, сделки по аренде земельных участков сроком от 1 года до 6 лет составляют 77%.

Наименьший удельный вес занимают сделки с земельными участками сроком на 10, 15 и 25 лет.

Анализ сделок в зависимости от размера земельного участка показал, что средняя площадь арендуемого земельного участка на 47 и 49 лет составляет 0,910 га, на 10 лет-0,328 га, на 4-5 лет-0,236 га. При этом отсутствует прямая зависимость площади арендуемого участка от срока аренды. Так, средняя площадь арендуемого на 15 лет участка составляет 0,054 га, на 5-6 лет - 0,102 га. В тоже время можно отметить, что при сроке аренды от 1 года до 4 лет средняя площадь земельного участка не превышает 0,1 га.

В результате в бюджет г. Москвы было получено от реализации прав аренды за земельные участки в деноминированных ценах: в 1995 году - 748,6 млн. руб.; в 1996 году - 1345,7.; в 1997 году - 1157,9; в 1998 году - 833,2; в 1999 году - 1030,3; в2000 году - 1581,6; в 2001 году - 2141,4; в 2002 году - 3399,3 млн. руб.

В 1995 - 2000 годах получено от арендной платы за землю и земельного налога, не считая предоставленных льгот, в деноминированных ценах: в 1995 году - 270,7 млн. руб., в том числе арендной платы - 131,8 млн. руб.; в 1996 году – соответственно и 548,8 млн. руб. 384,0 млн. руб.; в 1997 году - 1072,7 млн. руб.и 878,6 млн. руб.; в 1998 году - 1364,9 млн. руб. и 1172,6 млн. руб.; в 1999 году - 2193,1 млн. руб. и 1923,5 млн. руб.; в 2000 году - 3442,5 млн. руб. и 370,0 млн, руб.; в 2001 году - 4062,8 млн. руб. и 374,6 млн. руб.; в 2002 году - 6664,5 млн. руб., в том числе арендной платы - 6069,6 млн. руб.

При этом на 1 января 2003 года общее количество зарегистрированных земельных участков в городе составило 53695 шт., в том числе 51827 земельных участков общей площадью 34646,7 га, на которые заключены договоры аренды. Минимальная ставка арендной платы составила 4320 руб./га, а среднегодовая ставка арендной платы равнялась 432000 руб./га. В течении 1992-2002 годов Москомземом было оформлено более 60 тысяч правоудостоверяющих документов в постоянное (бессрочное) пользование, в долгосрочную и краткосрочную аренду.

Анализ договоров аренды по отраслевой принадлежности землепользователей показывает, что наибольшее их число заключено с предприятиями торговли, учреждениями коммунального хозяйства, промышленными предприятиями, предприятиями транспорта и владельцами гаражей. Это связано с тем, что Москомзем оформлял права на землю в первую очередь основным плательщикам арендной платы для привлечения финансовых средств в бюджет города.

Из-за высокой инфляции и высоких уровней банковских ставок капитализация амортизационных отчислений или арендной платы за землю может покрыть лишь 10-20% стоимости воспроизводства инженерной инфраструктуры города.

Единственно правильным выходом из сложившейся ситуации было введение единовременного платежа за право аренды земельных участков. 26 сентября 1994 года было выпущено распоряжение мэра «О плате за право заключения договора аренды земли в Москве», в соответствии с которым арендаторы могут выкупить свои права на земельные участки у правительства Москвы. Этим распоряжением были утверждены базовые ставки минимальной стоимости выкупа прав аренды земельных участков для всех территориально-экономических оценочных зон. Это позволило сделать следующий крупный шаг в привлечении крупных отечественных и иностранных инвестиций в развитие городского хозяйства, жилищное и социальное строительство, улучшение уровня здравоохранения, образования, науки.

Впоследствии, в связи с изменением (увеличением) средней рыночной цены продажи прав аренды земельных участков на земельных конкурсах базовые ставки стоимости выкупа прав аренды неоднократно изменялись.

В соответствии с п. 1 распоряжения мэра Москвы от 24 мая 1995 года, Московский земельный комитет не реже одного раза в полгода на основании анализа динамики средних цен продажи прав аренды на земельных конкурсах должен рассчитывать и предоставлять мэру Москвы на утверждение новые базовые ставки минимальной стоимости прав аренды земельных участков. Тем самым была введена регламентация массовой (кадастровой) оценки земель в Москве на основе анализа данных земельного рынка.

Законодательством Москвы установлена также следующая особенность сделок купли-продажи прав аренды: плата за право заключения договора аренды земельного участка, предназначенного под строительство объектов долгосрочного пользования, не зависит от срока аренды, оговоренного в соответствующем договоре аренды. Принятие такого положения было вызвано случаями реализации прав аренды на неоправданно короткие сроки и, соответственно, по более низким ценам.

Особое внимание потребовала организация продажи прав на договора аренды. Правительство Москвы, исходя из ограниченности земель и значительного (особенно в начале 90-х гг.) числа желающих приобрести столичные участки, пришло к выводу о целесообразности делать это на конкурсной основе. Конкурсы по продаже прав аренды земельных участков организуются по двум процедурам: с привлечением фирм, занимающихся поиском инвесторов (фирм-риэлторов), и без их услуг (рис.11.7).

10 августа 1992 года было подписано распоряжение мэра Москвы «О проведении конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве», а затем, 18 декабря 1993г. «О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве». Основная цель проведения конкурсов - гласное распределение земель, установление реальной рыночной цены земельных участков, создание благоприятных условий для отечественных и зарубежных инвесторов и получение дополнительных средств в городской бюджет. При этом инвестор получает ряд преимуществ:

-оформление прав на земельный участок в течение одного месяца (в обычных условиях процесс оформления прав на землю занимает от 6 месяцев до двух лет);

-приобретение полного пакета документов, удостоверяющих права инвестора на этот участок (Градостроительное задание Москомархитектуры, постановление Правительства Москвы о предоставлении земельного участка, договор аренды сроком на 49 лет, акт согласования проведения проектно-изыскательских работ и др.);

-исключение возможности коррупции со стороныаппарата органов городского управления;

-открытое и гласное получение прав на землю (условия конкурса и его итоги публикуются в печати и распространяются другими органами массовой информации);

-значительная интенсификация инвестиционного процесса;

-свобода выбора земельных участков.

Стоимость права аренды земельного участка для определения стартовой цены на земельном конкурсе рассчитывается муниципальными оценщиками Московского земельного комитета. Следует подчеркнуть, что муниципальные оценщики выступают в качестве государственных экспертов, а оценка производится коллегиальным решением соответствующих комиссий.

Юридическая нормативная база и финансово-экономические показатели свидетельствуют о постепенном создании в Москве цивилизованного рынка недвижимости, когда уровень риска определяется только опытом работы, правильным выбором стратегии и тактики инвестора, объемом анализируемой информации и т.д. - как и на рынке недвижимости любой страны.

Для реализации продажи прав аренды на основе конкурса необходимо иметь реестр конкурсных участков. От количества и разнообразия участков в реестре, информационной полноты и достоверности их описания зависит успешность проведения конкурсов. Формирование реестра конкурсных участков предполагает информационную связь с процессами инвентаризации, изъятия и освобождения участков, вывода предприятий. В процессе подготовки участка к конкурсу необходимо выявить и снять все обременения по нему, убедится в отсутствии сторонних пользователей и имущественных прав на недвижимость, связанную с участком. Для проведения оценки выставляемого на конкурс земельного участка требуется информация не только из земельного комитета, но и от других городских ведомств, то есть информационное обеспечение процесса предполагает информационное взаимодействие с информационными системами других городских служб. Для повышения эффективности конкурсного процесса необходимо вести мониторинг проведения всех этапов подготовки и проведения конкурсов, оформления и оплаты результатов продажи земельных прав, а также проводить анализ задержек и срывов отдельных этапов для оперативной корректировки цены, изменения цели использования, смены покупателя или риэлтора.

Средства, полученные в результате проведения конкурса по продаже прав аренды земли, поступают в городской бюджет.

Формирование новой, специфически московской системы земельных отношений в форме конкурсов, идет весьма динамично.

Первый конкурс по продаже права аренды земельного участка был проведен 28 мая 1993 года. За это время накоплен, систематизирован и обобщен достаточно большой фактический материал, позволяющий проанализировать накопленный опыт. Основной же результат - признание платности землепользования и высокой стоимости московской земли.

В г. Москве с1997 года по первое полугодие 2002 года было проведено 88 конкурсов на выполнение земельно-кадастровых и землеустроительных работ для государственных нужд, в результате были заключены контракты на сумму 364,3 млн. руб.

В конкурсах принимают участие ежегодно от 17 до 47 поставщиков, из которых в 1997 г. 65% поставщиков приняли участие в закрытых конкурсах, 35% - в закупке у единого источника. В 1998 г. 54% поставщиков приняли участие в закрытых конкурсах, 14% - участвовали в закупке способом запроса котировок, 32% - в закупке у единого источника. В 1999 г. эти показатели составили соответственно 58, 21 и 21%., в 2000 г. - 32, 13 и 34%. В 2001 г. число поставщиков распределилось примерно поровну между закрытыми конкурсами и закупкой у единого источника.

Общая стоимость заключенных Москомземом контрактов на выполнение земельно-кадастровых и землеустроительных работ для государственных нужд имеет тенденцию к повышению
(рис. 11.5). Так, с 1997 г. по 2001 г. сумма заключенных контрактов возросла в 4 раза.

11.5. Анализ проведения конкурсов на выполнение земельно-кадастровых
и землеустроительных работ для государственных нужд в г. Москве

В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 4 сентября 1994 года на основании средней цены продажи прав аренды земельных участков на земельных конкурсах были впервые рассчитаны и утверждены мэром Москвы базовые ставки минимальной стоимости выкупа прав аренды земельных участков для всех территориально-экономических зон.

Фактически это стало первым примером массовой оценки земель коммерческого использования в Москве.

Среди основных недостатков существующего зонирования г. Москвы можно отметить следующие:

-в методике зонирования не рассматривался вопрос об оценке территории с точки зрения ее использования под конкретную функцию;

-методы оценки опирались в большей мере на опыт и интуицию оценщиков, чем на современные экономико-математические методы, модели, алгоритмы и компьютерные программы;

-если судить по базовым ставкам ежегодной арендной платы, на границах зон наблюдаются значительные расхождения оценок (в ряде случаев в 5-6 раз);

-зонирование разрабатывалось без учета тенденций развития рынка земли (во время разработки он практически еще не функционировал), при отсутствии данных по коммерческой привлекательности территорий города для инвесторов.

Рис.11.7. Порядок оформления прав на земельный участок при проведении конкурса, организуемом с участием фирм-риэлторов.

Законы г. Москвы и постановления Правительства города по земельным вопросам позволяют в целом эффективно проводить земельную политику, осуществлять оформление прав на землю, проводить сбор арендных платежей и земельного налога.

Ускорение социально- экономического развития требует отказа от экстенсивных методов использования всех видов трудовых, материальных и природных ресурсов, особенно земельных и перехода к качественно новому, интенсивному их использованию в экономике. При этом, по данным ряда исследований, экономия городских земель в Москве может составить около 10%.

Существенную роль в ускорении процессов улучшения городской инфраструктуры играет и адекватное формирование критериев для осуществления земельной налоговой политики, выявление субъектов налоговых льгот, определение и регулярная корректировка уровня арендных платежей в рамках проводимой земельной политики. Все это требует адекватного информационного обеспечения и непре­рывного анализа возможных последствий управленческих решений с помощью современных информационных систем.

В Москве сформирована информационная база данных по недвижимости и земельным ресурсам при правительстве города, составной частью которой является автоматизированная база данных “Землепользование”, которая включает следующие блоки: “Инженерное оборудование”, “Транспорт и уличная дорожная сеть”, “Население”.

“Геоинформация” “Застройка”, “Археология” и “Памятники истории, культуры и архитектуры”. Однако происшедшие изменения в области земельной политики требуют создание новой системы правового и информационного обеспечения развития рыночных земельных отношений.

Рис. 11.8. Схема движения и взаимодействия
информационных потоков при управлении
земельными ресурсами г. Москвы

Основными принципами информатизации служб имущественно-земельного комплекса города должны стать:

- комплексность и системность информатизации, ее подчиненность решению задач, стоящих перед земельными службами в настоящее время и на перспективу;

- распределенность хранения и обработки информации;

- накопление информации в банках данных в местах ее использования;

- совместимость общесистемных банков данных по входу, выходу и задачам;

- предоставление пользователю удобного автоматизированного доступа к информации в пределах установленной компетентности;

- одноразовый ввод информации и многократное, многоцелевое ее использование.

Задачи информационного обеспечения Земельного комитета
г. Москвы должны определяться потребностями оперативного учета землепользователей и всех участников земельного рынка, проведением контроля за эффективным землепользованием и обеспечения правильного формирования земельных платежей.

Работа земельных служб города осуществляется в тесном взаимодействии с различными организациями (рис.11.8). Вся поступающая в Земельный комитет информация делится на следующие потоки:

-сведения о всех нормативных и правовых документах по землепользованию;

-сведения о характеристиках земельных участков города;

-сведения о свободной земельной площади;

-сведения о землепользователя;

-сведения по налоговым льготам;

-информация по расчетным стоимостям земельных участков и арендной платы;

-сведения по регистрации сделок с землей на рынке прав аренды;

-информация по деятельности риэлторов, ипотечных банков, асессоров и т. д.

Информационное обеспечение должно включать:

-систему классификации и кодирования;

-унифицированную систему документации;

-иерархическую систему банков данных;

-систему защиты данных.

С учетом новая система правового и информационного обеспечения развития рыночных отношений в Москве должна включать в себя базы данных, пользование которыми ускорит и облегчит проведение земельной реформы (рис.11.9).

Представленные банки данных земельного рынка должны обслуживать:

-информационно-справочную систему поиска земельного участка, позволяющую по одному или нескольким атрибутам получить данные мониторинга об участке;

-информационно- справочную систему поиска землепользователей, дающую возможность установить срок аренды, вид землепользования, земельные платежи и т. д.;

- информационную систему подготовки предложений по формированию земельных платежей;

- информационно-справочную юридическую систему, дающую возможность работать с законодательными и нормативными документами;

- систему подготовки и обработки документов;

- систему делопроизводства и архив материалов.

Рис.11.9.Формирование системы баз данных УЗР.

Большой объем информации данной системы (БД “Мониторинг земель”, “Геоинформация” и др.) является государственной собственностью, которая обеспечивает деятельность органов власти, хозяйственно-продовольственную и научно-исследовательскую деятельность хозяйственных субъектов. Получение информации должно строиться на договорных основных с взиманием платы. Эти и другие вопросы информационного обеспечения земельных отношений имеют самостоятельную область исследований и в диссертационной работе не рассматриваются.

Контрольные вопросы и задания.

1. Как распределяется земельный фонд г. Москвы по категориям и угодьям?

2. Какие имеются положительные и отрицательные тенденции в использовании земель г. Москвы?

3. Как формировалась законодательная база УЗР г. Москвы?

4. Какие органы управления принимают участие в регулировании земельно-имущественного комплекса?

5. Как функционирует экономический механизм УЗР г. Москвы?

6. Какой порядок оформления прав на земельный участок при проведении конкурса?

7. Какая структура информационной базы данных УЗР г. Москвы?