Организационная система УЗР г. Москвы

В управлении недвижимым имуществом города принимают участие различные отраслевые органы и организации, координация работы которых осуществляется Правительством Москвы (рис.11.2).

В компетенцию органов исполнительной властипо регулированию имущественных отношений входят:

-управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконструкция, реставрация и строительство, изыскание необходимых инвестиций;

-предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в аренду федеральным органам власти, дипломатическим представительствам иностранных государств;

-передача осуществления части своих полномочий отраслевым органам управления, администрациям территориальных единиц города, государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям (как правило, на правах оперативного управления или хозяйственного ведения);

Рис.11.2. Государственные органы управления
недвижимостью в г. Москве

- установление порядка и условий передачи собственности города, порядка регистрации соответствующих прав;

- установление ставки арендной платы на арендуемое государственное и муниципальное недвижимое имущество города Москвы и других земельных платежей;

- зонирование территории города;

-формирование и ведение земельного кадастра города;

- составление градостроительных планов развития города;

- осуществление контроля за использованием и охраной земель и др.

Основные функции по управлению городской недвижимостью сосредоточены в имущественно - земельном комплексе, с созданием которого было начато формирование необходимой организационной и правовой базы для совершения сделок с отдельно стоящими зданиями, сооружениями и строениями одновременно с правами аренды неразрывно связанных с ними земельных участков (рис. 11.3).

Рис.11.3. Структура единого имущественно-земельного
комплекса г. Москвы

Органы исполнительной власти, входящие в состав имущественно-земельного комплекса, осуществляют:

-управление имуществом города, включая земельные участки и другие объекты недвижимости;

-участие в пополнении городского бюджета;

-обеспечение эффективного использования имущества, включая земельные участки и другие объекты недвижимости;

-организацию взаимодействия и согласованной деятельности органов правительства Москвы по инвентаризации государственной собственности на территории города и её разграничению на федеральную и городскую, государственную и муниципальную;

-разработку и реализацию Программы разгосударствления и приватизации объектов, находящихся в собственности г. Москвы;

-разработку проектов законов и других нормативных актов в области приватизации, управления имуществом, деятельности приватизированных предприятий и иных хозяйствующих субъектов, развития рыночных отношений;

-принятие решений о создании, реорганизации и управлении имуществом унитарных предприятий, подбор и заключение контрактов с руководителями предприятий, находящихся в собственности г. Москвы;

-организация взаимодействия органов Правительства Москвы с субъектами рыночной инфраструктуры (коммерческими банками, биржами, страховыми обществами и пр.) в вопросах, касающихся имущественно-земельного комплекса г. Москвы.

Государственная городская инспекциявыполняет следующие функции:

-осуществление государственного контроля за использованием объектов недвижимости (в соответствии с их целевым назначением) собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами и субарендаторами независимо от их ведомственной подчиненности;

-контроль за сохранением социально-бытовой структуры города, выявление фактов нарушения организациями, предприятиями и учреждениями условий договоров (контрактов) по использованию объектов недвижимости;

-организация проверок с целью выявления незаконного использования объектов недвижимости;

-осуществление постоянного контроля за выполнением собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами своих обязательств перед государством, внесением налоговых, арендных и иных платежей в бюджет города;

-участие в работе государственных городских комиссий по вопросам учета, управления, распоряжения и использования городской собственности;

-участие в подготовке нормативных и законодательных актов в области учета, управления, распоряжения, использования и контроля за использованием городской собственности;

-осуществление государственного контроля за соблюдением государственными органами и должностными лицами законодательства, устанавливающего порядок учета, управления и распоряжения городской собственностью, передачи ее в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду и субаренду юридическим и физическим лицам;

-осуществление контроля за выполнением государственными организациями и должностными лицами обязанностей по взиманию арендной платы с арендаторов;

-предоставление в Правительство Москвы информации о состоянии учета, управления, распоряжения и использования объектов недвижимости.

Для предварительного оперативного рассмотрения вопросов земельных и имущественных отношений, градостроительного регулирования организации контроля за проведением конкурсов по продаже прав на объекты недвижимости создана Комиссия по земельным отношениям и градостроительству.В нее входят руководители всех муниципальных ведомств, ответственных за использование земли, недвижимого имущества и градостроительную политику.

Комиссия имеет исключительное право:

-бронировать земельные участки или иные объекты недвижимости с включением их в Реестр конкурсных объектов;

-давать поручения любому органу Правительства Москвы с целью обеспечения безусловного выполнения графика проведения конкурсов и осуществлять контроль за сроками их исполнения;

-утверждать стартовые цены на объекты недвижимости, выставляемые на конкурс (первичный рынок);

-принимать решение о предоставлении права победителю конкурса произвести оплату в рассрочку;

-рассматривать все возникающие разногласия и принимать по ним окончательные решения.

Комиссия имеет право привлекать независимых экспертов или независимые фирмы для оценки коммерческой ценности конкурсных объектов и определения стартовой цены, давать поручения по подготовке перечня конкурсных объектов, заключению договоров со средствами массовой информации об освещении проводимых конкурсов, принимать решения по форме их проведения (открытые или закрытые конкурсы, торги, аукционы), по форме оплаты (в рублях или в валюте и т.п.).

Являясь собственником земель (за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации), Москва осуществляет управление землями в пределах границ города, определяет перспективу его развития, определяет формы землепользования и базовые ставки арендной платы, осуществляет сбор земельных платежей и их и централизацию в бюджете Российской Федерации и Москвы. Устав г. Москвы определяет, что в собственности г. Москвы находится все имущество, не являющееся частной собственностью, собственностью Российской Федерации или других определенных законом собственников, в том числе земельные участки и природные объекты в границах города. В собственности, владении и пользовании г. Москвы также находятся земельные участки за пределами города, приобретенные для городских нужд или для осуществления Москвой функции столицы государства.

Федеральной собственностью на территории Москвы являются земельные участки в пределах установленных норм, на которых расположены здания, строения, сооружения и иные объекты недвижимости:

-в которых размещены высшие органы власти законодательной, исполнительной и судебной власти Российской Федерации, Генеральная прокуратура, Центральный Банк, Пенсионный Фонд РФ;

-в которых размещены посольства и представительства иностранных государств, а также представительства республик в составе РФ, округов, краев, областей;

-отнесенные в установленном законом порядке к объектам ландшафтной архитекторы, лесопаркового хозяйства и историко-культурного наследия России;

-построенные за счет средств государственного бюджета Союза ССP, РСФСР или Российской Федерации, находящиеся в пользовании органов законодательной, исполнительной и судебной власти РФ и учтенные на их балансе;

-находящиеся на балансе предприятий (организаций); относящихся к федеральной собственности, за исключением объектов социально-бытового назначения;

-находящийся на балансе Министерства обороны России, ФСБ, МВД РФ, Федерального управления железнодорожных войск РФ, Федеральное агентства правительственной связи и информации при Президенте Российской Федерации, Федерального управления специального строительства при Правительстве РФ.

Перечень объектов в федеральной собственности объектов и порядок их предоставления федеральным органам государственной власти земельных участков в Москве должен определятся совместно правительствами РФ и г. Москвы с учетом федерального закона «О статусе столицы Российской Федерации», а управление данной земельной собственностью должны осуществлять Росземкадастр и Минимущество РФ.

Таким образом, основная часть земли г. Москвы является собственностью субъекта РФ, управление и распоряжение которой осуществляется городской администрацией и уполномоченными ею органами (рис.11.4).

Разграничение компетенции органов власти по вопросам земельного регулирования в городе основано на Уставе города Москвы, в соответствии с которым городская администрация передала осуществление части своих полномочий в области градостроительства и регулирования землепользования префектурам административных округов Москвы. Для этого было проведено разграничение территории города на земли общегородского ведения и земли административных округов.

Рис.11.4. Существующая система управления землями г. Москвы

Так, к землям, находящимся в ведении Правительства Москвы, относятся:

-главные улицы и площади с застройкой, формирующей фронт улиц и ансамбли площадей;

-территории размещения объектов государственного управления РФ и г. Москвы;

-территории промышленно-производственных зон, подлежащих ликвидации или предусмотренных к реконструкции с изменением функций;

-территории общегородских транспортных сооружений;

-территории головных объектов инженерного оборудования города;

-территории существующих и перспективных технических зон инженерных и транспортных коммуникаций, зон красных линий;

-охранные зоны объектов природного комплекса, памятников архитектуры и т.д.;

-территории, обеспечивающие городскую программу массового жилищного строительства.

Все остальные земли находятся в ведении префектур административных округов г. Москвы, которые принимают решение о предоставлении и изъятии земельных участков, проведении всех видов строительства, реконструкции, капремонта зданий и сооружений на подведомственных территориях.

Органами Правительства г. Москвы по координации управления городской землей являются Московский земельный комитет и Комиссия по вопросам градостроительства и земельных отношений. Выполняя эту задачу, данные структуры руководствуются законодательством РФ, городскими нормативными актами, методическими документами Росземкадастра, актами мэра и решениями Правительства Москвы, издаваемыми в пределах их компетенции.

Учитывая возрастающую роль земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления городом, совместным постановлением Роскомзема и Правительства Москвы от 15.10.91 г., был образован Московский земельный комитет (Москомзем), который входит в состав органов Правительства города и наделен исключительным правом решать следующие вопросы экономико-правового регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в столице:

-руководит территориальными землеустроительными подразделениями;

-ведет землеустроительные работы и государственный земельный кадастр земель города;

-осуществляет мониторинг земель города и инспектирует выполнение договоров;

-осуществляет земельную регистрацию и выдает соответствующие документы;

-проверяет соответствие целей использования предоставляемых участков земель в аренду Генеральному плану развития Москвы;

-ведет автоматизированный учет земельных участков и землепользователей;

-передает информацию в органы Государственной налоговой инспекции обо всех изменениях о землепользователях и земельных платежах.

Существующее разграничение компетенции различных уровней управления землепользованием представлено на рис.11.5.

Проведенный анализ системы управления земельными отношениями в городе показывает, что данная система достаточно развита и охватывает все уровни управления городом. Вместе с тем районные управы практически не участвуют в зонировании территорий, однако с углублением реформы местного самоуправления такая необходимость появится. Модельный вариант зонирования на муниципальном уровне может быть представлен в следующем виде. Корректировка планов зонирования территорий района осуществляется по результатам реализации схем зонирования административных округов, разработки и утверждения проектов планировки, градостроительных регламентов территорий планировочных районов, кварталов и других частей территории, входящих в границы районов, по решению глав районных управ, согласованных с префектами административных округов.

Рекомендации относительно разрешенных видов использования земельных участков и других объектов недвижимости на территории района содержатся в программах социально-экономического и градостроительного развития района. Районная управа, совместно с уполномоченными органами, Правительством Москвы, осуществляет мониторинг и контроль за использованием территорий в соответствии с их назначением, установленными планами зонирования территорий районов и районными программами.

На территории Москвы мониторингом земель занимаются Земельный комитет совместно с городским Комитетом по охране природы и Комитетом по архитектуре и градостроительству с привлечением ряда московских организаций, таких как:

Центр по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды в области мониторинга загрязнения земель тяжелыми металлами и другими опасными веществами;

лесопарковое территориально-производственное объединение «Мослесопарк», в области мониторинга лесных насаждений и парков;

водохозяйственное Объединение в области мониторинга водных источников, прибрежных полос, водоохранных зон и их загрязнения;

городской Центр санитарно-эпидемиологического надзора;

научно-производственного центра геолого- экологических исследований и использования недр «Геоцентр- Москва» в области мониторинга геологических наблюдений за развитием карстовосуффозионных, оползневых и техногенных процессов, мощности и обводненности техногенных отложений.

Для получения необходимой информации при мониторинге земель в городе применялись следующие методы:

дистанционное зондирование (съемки и наблюдения с космических аппаратов, с высотных самолетов - для получения характеристик состояния земель на глобальном и региональном уровнях; с помощью средств малой авиации - для локального мониторинга земель и уточнения аэрокосмической информации);

наземные специальные (тепловизорные, ультразвуковые и др.) и топографические съемки и наблюдения по всем категориям земель с использованием полигонов, эталонных участков, стационарных и передвижных лабораторий.

Источниками информации являются также материалы перерегистрации землепользователей; документы проверок, обследований, контрольно-ревизионных проверок; фондовые (архивные) данные (цифровые и графические).

В зависимости от сроков и периодичности проведения наблюдений за состоянием земель информация о земельных ресурсах города может быть следующих видов:

-базовая (исходная, фиксирующая состояние объектов наблюдений на момент начала ведения мониторинга земель);

-периодическая (собирается раз в год или за более длительный период);

-оперативная (фиксирующая текущие изменения);

-ретроспективная (полученная путем анализа предшествующих наблюдений).

Первичные данные, получаемые при непосредственных наблюдениях за состоянием земельных участков, элементов инфраструктуры, обобщаются в Москве по административным округам и по городу в целом, а также по ландшафтно-экологическим комплексам.

Планировочные районы, кварталы и другие части территории города, для которых Генеральной схемой зонирования предусмотрены изменения типа использования, могут быть по решению районной администрации и в соответствии с законодательством Москвы, объявлены объектами районных градостроительных программ. Согласование с районной управой требуется в случае, если главной целью нового строительства является не получение дохода, а создание конкретного объекта недвижимости для достижения целей программы. Арендаторы земельных участков, собственники недвижимого имущества могут (по соглашению с районной управой) принять участие в выполнении районной программы на условиях, установленных договором между собственником или арендатором и районной управой.

Для защиты приоритетных направлений и поддержки конкретных проектов по развитию территории при осуществлении градостроительной деятельности районная управа может инициировать решение:

о предоставлении в установленном порядке налоговых льгот или налогового кредита инвесторам, заказчикам или подрядчикам при производстве строительных работ;

о частичном и полном освобождении социально значимых предприятий, организаций от арендной платы за землю и нежилые помещения, за использование городской инфраструктуры, а также от иных платежей;

о предоставлении льготного кредита физическим и юридическим лицам уполномоченными банками под гарантии администрации города Москвы.

В случае невыполнения арендаторами и другими пользователями муниципальной недвижимости приоритетных задач программ градостроительного развития района районная управа не перезаключает договора аренды или иные договора владения, пользования и распоряжения земельными участками на новые сроки, инициирует решение о применении повышенных ставок арендной платы за землю и иную недвижимость, повышенных ставок платежей за использование объектов городской инфраструктуры.

Нормативные акты г. Москвы, регулирующие совершение гражданско-правовых сделок по купле-продаже права аренды земельных участков и иных сделок с земельными участками, были ориентированы, прежде всего, на повышение эффективности использования имущества города, привлечение денежных средств в бюджеты Российской Федерации и Москвы, а также и во внебюджетные фонды от использования арендованных городских земель, что явилось стабильным источником финансирования инвестиционных программ и доходной части городского бюджета.

Мэром Москвы 6 августа 1991 г. было издано распоряжение «О предоставлении правительству Москвы права заключения договоров на землепользование», которое позволило активно привлекать также иностранные инвестиции в экономику Москвы. В соответствии с указанным распоряжением правительству Москвы разрешено своими решениями оформлять договоры аренды земельных участков с иностранными юридическими лицами. Вице-мэр издал распоряжение от 2 марта 1992 «Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в Москве», которое, учитывая социальную и экономическую значимость землепользования в соответствии с планами зонирования территории города, государственным земельным кадастром и концепциями перспективного развития территории Москвы, провозгласило аренду в качестве основного вида земельных прав граждан и юридических лиц. Эти нормативные правовые акты заложили начало формирования рыночных механизмов в земельных отношениях и вовлечению в оборот городских земель. При этом впервые были юридически обоснованы вопросы переоформления земельно-правовых документов, установлены формы договора аренды с иностранными юридическими и физическими лицами, совместными предприятиями; определен порядок оформления, выдачи и регистрации документов, удостоверяющих права юридических и физических лиц на пользование (включая аренду) земельными участками.