Площади административных округов

г. Москвы (на 01.01.2002 г.)

Почти все земельные ресурсы г. Москвы входят в категорию «Земли поселений» и находятся в государственной федеральной собственности и собственности субъекта Федерации.

Распределение территории г. Москвы по земельным угодьям подтверждает целевой характер использования городских земель (табл.11.2).

11.2. Распределение земельного фонда г. Москвы по угодьям.

По целевому назначению территория г. Москвы используется следующим образом:

-земли жилых кварталов, культурно-бытовых объектов, науки, торговли и прочих селитебных объектов - 43,2 тыс. га (39,9%);

-земли предприятий, коммунальных и складских объектов- 14,1 тыс. га (12,9%);

-земли транспорта- 10,1 тыс. га (9,0%);

-улично-дорожная сеть города- 10,6 тыс. га (9,7%);

-земли сельскохозяйственного использования- 4,2 тыс. га (3,8%);

-земли особо охраняемых территорий (национальный парк, ботанические сады, парки культуры и отдыха, лесопарки)- 19,4 тыс. га (17,8%);

-земли водного фонда (Химкинское водохранилище, озера: Белое, Святое, Черное, реки: Москва, Яуза, Сходня и другие)- 3,2 тыс. га (2,9%);

-специальные территории - 2,0 тыс. га (1,8%);

-земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность (бывшие поля фильтрации в Марьино - резерв жилой застройки, поймы рек Яуза, Чермянки и других - резерв озеленения) – 2,3 тыс. га (2,2%).

Экономическое зонирование города Москвы было разработано специалистами научно-исследовательского и проектного института Генерального плана Москвы совместно с Московским земельным комитетом с использованием данных по интегральным экономической и градостроительной оценкам территории города. Такой подход обеспечивает взаимосвязь схем территориально-экономического зонирования и функционального зонирования Москвы.

Территориально-экономические оценочные зоны города Москвы и базовые ставки земельного налога и арендной платы по этим зонам были утверждены распоряжением вице-мэра Москвы от 31 марта 1992 года. В этом же распоряжении было дано поручение продолжить работу по дифференциации и уточнению комплексной оценки и нормативной цены земли.

В последующем, в связи с высокими темпами инфляции, базовые ставки арендной платы и земельного налога и описание территориально-экономических оценочных зон неоднократно уточнялись. Действующие в настоящее время ставки были установлены распоряжением мэра Москвы от 1 октября 1996 года. Город Москва в настоящее время поделен на 69 территориально-экономических оценочных зон, из которых:

-зоны 1-34 находятся в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги;

-зоны 35-48 - отдельные территориальные образования, подчиненные Москве (Шереметьево, Внуково и др.) и районы города, выходящие за Московскую кольцевую автомобильную дорогу (Митино, Куркино и др.);

-зоны 49-69 – город Зеленоград.

В ряде территориально-экономических оценочных зон выделены подзоны повышенной ценности (как правило, это территории лесопарков, музеев-усадеб и других объектов исторической, архитектурной и культурной ценности). Наивысшая ставка арендной платы в Москве составляет 113 636 ЭКЮ/га в год (подзона 1-1, включающая в себя территорию Кремля, Китай-города и Острова). Наименьшая базовая ставка - в зонах 59, 61 и 69 (город Зеленоград)-1 914 ЭКЮ/га в год. Средняя по оценочным зонам ставка ежегодной арендной платы составляет 13 915 ЭКЮ/га.

Средний размер территориально-экономических оценочных зон составляет около 25 км², но величина их сильно колеблется (от 2,5 до 250 км²).

Однако стоит отметить, что существующее в настоящее время деление города на территориально-экономические оценочные зоны не совсем эффективно, т.к. наряду с вышеперечисленными важными факторами, при размещении учитывались крупные магистральные дороги, полосы отчуждения железнодорожных линий, рек и акваторий. Границы зон часто совмещены с ними, что с точки зрения оценки земель не всегда оправдано.

Зоны, входящие в пределы МКАД и прилегающие к ней с внешней стороны, структурно разделяются на 5 “концентрических” макрозон: внутренняя макрозона, совпадающая с 1-й зоной, лежит в пределах Садового кольца, внешняя макрозона прилегает с внешней стороны этого кольца и имеет фрагментарный характер, так как три макрозоны лежат между ними.

Современный город-это комплексная социальная и хозяйственная система, в состав которой входят сотни разнофункциональных объектов относительно самостоятельных крупных структур, образующие в целом сложное городское хозяйство.

Возрастающий объем потребляемых ресурсов является источником перенапряжения в системе городского хозяйства. Это обуславливает необходимость обеспечения баланса их производства и потребления, принятия мер для поддержания и развития объектов жизнеобеспечения города в соответствии с потребностями населения.

В результате отсутствия взвешенной городской политики функциональные зоны в г. Москве формировались в основном стихийно, застраивались без единого проектного решения и сейчас для города характерны следующие проблемы:

-нарушение организации архитектурно-планировочной структуры, включая отсутствие четкого функционального зонирования, малая площадь (около 50% от необходимой) проездов, дорог и развязок;

-нарушение границ регулирования застройки, использование территорий, предназначенных под проезды, водоохранные зоны рек и охранные зоны памятников архитектуры под размещение объектов временного характера; самозахват территорий; нарушение границ природных комплексов;

-наличие жилой застройки на территориях промзон и непосредственная близость жилья к границам промзон при отсутствии буферных и санитарно-защитных зон;

-низкая эффективность использования территорий (некачественность застройки, малая ее плотность и т.д.);

-отсутствие обоснованного и эффективного механизма изъятия избыточных территорий и вывода вредных предприятий;

-отсутствие у большинства предприятий генерального плана развития;

-отсутствие у большинства предприятий программы экологических мероприятий и мероприятий по благоустройству территорий промзон;

-нерациональность отвода земельных площадей на территориях промзон, выделяемых под стоянки индивидуальных машин и др.

Москва испытывает дефицит территорий, поэтому проблема повышения эффективности использования земель города является актуальной и сложной. Особенно остро стоит вопрос с выделением территорий для объектов жилищной, культурно-бытовой и коммунальной инфраструктуры. Вместе с тем проведенный в ряде работ анализ выявил в городе много случаев нерационального использования земли, серьезные диспропорции в его развитии, вызывающие тяжелые экологические проблемы.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города, расточительному использованию ценнейшей городской земли, в том числе под предприятиями и организациями, не нужными и даже вредными для города. В частности, в Москве сложилась непропорционально большая доля промышленных зон, площадь которых составляет около 40% площади жилой застройки. Кроме того, территории промышленных зон используются неэффективно: на 1 га территории промзон приходится около 3 500 м² общей площади зданий и сооружений вместо предусмотренных в Генеральном плане 7 000 м²/га.

В радиусе 7-8 километров от центра города промышленными предприятиями, в том числе экологически вредными и экономически нерентабельными, занята еще большая доля ценнейшей городской земли с хорошо развитой инфраструктурой. Очевидно, что доля промышленных зон в центральной части города должна существенно сокращаться.

Экстенсивный характер использования промышленных территорий в Москве и ее наиболее индустриализированных округов особенно хорошо виден при сравнении с практикой зарубежного строительства. Так, в Париже, Сеуле и Гонконге доля промзон составляет лишь около 5%. В пригородах США в расчете на одного жителя расход территорий для предприятий промышленности в среднем составляет 18-20 кв. м, в Англии - 16 кв. м, тогда как в Москве этот показатель (с учетом земель, занятых санитарно-защитными зонами) составляет около 40 кв. м. Если средняя плотность размещения рабочих мест в расчете на гектар территории США и в странах Западной Европы составляет 120-160 мест, то в Москве (как и в России в целом) только 50-75 мест; в западных странах плотность застройки территорий промышленных предприятий составляет 60-70%, в Москве -30-35%.

Нерационально используются и земельные участки при строительстве жилых домов и формировании микрорайонов, где земли жилого фонда составляют 5,1 тыс. м² общей площади против 6,7 тыс. м² по нормативам генерального плана. В период особо активного развития этих процессов (1960-1990 гг.) это привело к потерям земли, на которой при нормальной плотности могло бы быть построено 10-12 млн. кв. м² общей площади жилых домов.

Вследствие неэффективного использования городских земель промышленностью, объектами транспорта и инженерными коммуникациями, а также очевидного недоиспользования подземного пространства, город испытывает возрастающую потребность в территории, необходимой для новой застройки и реконструкции.

Строительство практически всегда повышает ценность как самого земельного участка, так и сопряженных территорий. При этом освобождаются значительные территории благодаря повышению плотности застройки. При этом исследования показывают, что комплексная застройка периферийных районов приближает их к ценности районов, граничащих с центром, а реконструкция районов, расположенных вблизи центральных зон, а также самого центрального района, повышает их ценность в 2-3 раза, а в отдельных случаях - на порядок. Например, при комплексной реконструкции Сретенки были проданы права аренды четырех участков по цене от 20 до 27 млн. долларов США за гектар. Этот рекордный даже по мировым мер­кам показатель достигнут за счет практического взаимодействия системных факторов строительной политики и земельного рынка.

Значительные рыночные колебания в цене земли существенно сглаживаются зонированием территории и другими мероприятиями. Однако в городе, функционирующем в условиях рыночной экономики, изменяющаяся цена на землю оказывает влияние на систему землепользования во всех районах города. Когда тип и интенсивность землепользования в застроенной части города начинают сильно отличаться от оптимума, цены на землю становятся мощным стимулом для изменения целевого назначения и перераспределения земли, обеспечивающие ее более эффективное использование (соотношение цен на землю в центральной и периферийной частях крупных городов достигает 10:1)

Очевидно, что из-за низкого показателя количества рабочих мест на единицу площади земельного участка, большой занимаемой площади, издержек на экологические мероприятия, продукция промышленных предприятий в центральных районах города может стать не конкурентноспособной и доля промзон в центральной части города должна существенно сокращаться. Из-за высокой стоимости земли в центральной части города стоимость передислокации промышленного предприятия в районы вблизи МКАД составит 10-20% от стоимости занимаемого земельного участка. Причем, если предприятие, занимающее земельный участок, станет субъектом земельного рынка, то передислокация станет ему выгодной и этот процесс будет форсироваться рыночными земельными отношениями (табл.11.3).

11.3. Прогнозные показатели рационального
использования земли в Москве, га.

В свою очередь, важно, чтобы при создании новой инфраструктуры в полной мере учитывались механизмы рынка земли и инвестиции направлялись в те районы и отрасли городского хозяйства, которые обеспечат решение социальных и экономических проблем жителей Москвы.