Порядок предоставления земельных участков: договорные основы и правовое регулирование в России

Особенностью оформления права пользования земельными ресурсами в России является отсутствие лицензионного порядка. Земельные участки предоставляются в пользование собственниками, арендаторами или пользователями на основе договоров и иных разрешительных документов. Конкретная форма документа зависит от целей использования земли и статуса лица, предоставляющего участок. Это принципиально отличает земельные отношения от других видов природопользования, где ключевую роль играет лицензирование.

При оформлении права пользования необходимо учитывать две основные функции земли: средства производства и операционного базиса. Потребность в реализации потенциала земли как операционного базиса является постоянной в экономически развитом обществе. Она обусловлена необходимостью выделения участков для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд. Порядок изъятия и предоставления таких земельных участков детально регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Процедура предоставления земельного участка под строительство начинается с подачи ходатайства в местный орган исполнительной власти. Предприятие или частный предприниматель обращаются в уполномоченный орган, управляющий государственной земельной собственностью, с запросом о предварительном согласовании места размещения объекта. В ходатайстве необходимо обосновать примерные размеры требуемого участка и предполагаемые сроки пользования землей.

Предварительное согласование места размещения объекта занимает центральное место в процедуре изъятия земель. Земельный кодекс определяет круг участников этого процесса: местный комитет по земельным ресурсам и землеустройству, собственники земли, землепользователи, арендаторы, представители государственных служб. Особое внимание уделяется оценке экологических и иных последствий предполагаемого занятия земель, а также перспективам использования территории и ее недр.

Результаты предварительного согласования оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта. К акту прилагаются картографические материалы, расчеты убытков собственников и потерь сельскохозяйственного производства. Также включаются материалы всех проведенных согласований и экспертиз, выполненных с учетом комплексного развития территории в соответствии с законодательством России.

Экологическое законодательство устанавливает дополнительные требования к выбору мест размещения предприятий. Согласно статье 41 Закона «Об охране окружающей природной среды», определение мест строительства требует наличия положительного заключения уполномоченных государственных органов. В необходимых случаях при размещении объектов, затрагивающих экологические интересы населения, решение принимается по результатам обсуждения или референдума.

Крупные народнохозяйственные объекты требуют особой процедуры согласования. Их размещение утверждается представительными органами РФ или субъектов Федерации на основе заключения государственной экологической экспертизы. Выбор места размещения объекта, подлежащего такой экспертизе, проходит обязательную экологическую оценку в соответствии с Федеральным законом «Об экологической экспертизе».

Земельный кодекс устанавливает различные сроки предварительного согласования в зависимости от значения объекта. Для объектов межрегионального значения срок составляет до шести месяцев, для региональных объектов – до трех месяцев. Для объектов местного значения установлен максимальный срок согласования в один месяц. Эти сроки обеспечивают своевременное рассмотрение ходатайств без излишних задержек.

Этап предварительного согласования завершается утверждением материалов решением уполномоченного государственного органа. Это решение служит основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка. В семидневный срок копия решения о предварительном согласовании выдается заинтересованному лицу.

Важным аспектом земельного права является принцип гласности при предоставлении земель под строительство. Государственные органы обязаны информировать население о возможном предоставлении земель для объектов, затрагивающих интересы граждан. Выяснение мнения населения осуществляется через местные референдумы, собрания, сходы граждан и иные формы непосредственной демократии.

Особые процедуры установлены для земель в местах проживания малочисленных народов и этнических групп. При предоставлении земельных участков для целей, не связанных с их хозяйственной деятельностью, может быть назначен референдум. Решение о предоставлении земель под объекты, затрагивающие интересы этих народов, принимается исключительно по итогам такого референдума.

Законодательство предусматривает механизмы защиты прав собственников земельных участков. Если собственник, землевладелец, землепользователь или арендатор не согласен с решением о предварительном согласовании, он может обжаловать его в десятидневный срок. Обжалование производится в вышестоящий государственный орган, а затем в суд, решение которого является окончательным.

Важной гарантией прав граждан является запрет на финансирование проектно-изыскательских работ до принятия решения о предварительном согласовании. Это предотвращает необоснованные затраты при возможном отказе в предоставлении земельного участка. Законодательством субъектов РФ может быть установлен иной порядок предварительного согласования места размещения объекта.

В определенных случаях предварительное согласование места размещения объекта не производится. Это относится к предоставлению земель для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, строительства в соответствии с генеральными планами населенных пунктов. Также исключение составляют случаи предоставления земель гражданам в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса РСФСР.

Решение о предоставлении земельного участка принимается после утверждения проекта строительства. Заинтересованное лицо обращается в уполномоченный государственный орган с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка. На основе подготовленных материалов орган принимает решение об изъятии (выкупе) земельного участка и условиях его предоставления.

Земельные участки под строительство предприятий и иных объектов предоставляются, как правило, в бессрочное пользование. Это касается земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Бессрочное пользование обеспечивает стабильность прав землепользователей и способствует долгосрочным инвестициям в развитие территорий.

Временное пользование земельными участками осуществляется на основе договора. Арендаторами земли могут быть любые юридические и физические лица согласно действующему законодательству. Земли, предоставляемые во временное пользование, могут находиться в различных формах собственности: частной, государственной, муниципальной.

Формы договоров на пользование землями регулируются на разных уровнях власти. Для земель федеральной собственности формы договоров утверждаются Правительством России. Для земель субъектов РФ соответствующие формы утверждаются правительствами этих субъектов. Например, постановлением Правительства РФ была утверждена форма Договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения.

Договор на пользование землей содержит essential условия: предмет договора, срок его действия, размер арендной платы. В нем подробно определяются права и обязанности арендатора и арендодателя, ответственность сторон за нарушение условий договора. Также устанавливается порядок разрешения споров, возникающих в процессе исполнения договорных обязательств.

Таким образом, правовое регулирование предоставления земельных участков в России представляет собой сложную, многоуровневую систему. Она сочетает административные процедуры с договорными отношениями, обеспечивая баланс между интересами развития и сохранения земельных ресурсов. Данная система продолжает развиваться, адаптируясь к современным экономическим и экологическим требованиям.

Сведения об авторах и источниках:

Автор: Бринчук М.М.

Источник: Экологическое право (право окружающей среды)

Публикации предназначен для широкого круга специалистов, чья профессиональная деятельность связана с экологическим правом, управлением природными ресурсами и защитой экологических прав (студенты, преподаватели, юристы, государственные служащие), а также для всех, кто интересуется данной сферой.