Анализ объекта оценки и его окружения

Обзор рынка промышленной недвижимости г. Хабаровска. Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью. Рынок недвижимости является существенной составляющей любой региональной (республиканской, областной, краевой, городской, районной) экономики. С учетом отечественного опыта можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать участки земли и соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости в Хабаровском крае начал свое развитие в 1991–1993 годах. Наиболее всего сегодня развит сегмент рынка жилой недвижимости, в котором лидером выступает город Хабаровск, так как именно здесь обращаются основные денежные массы.

Активная деятельность предпринимателей приводит к росту объемов промышленной недвижимости. Рынок промышленной недвижимости представлен производственными, складскими помещениями, гаражами и административно-бытовыми помещениями (заводоуправлениями).

В ходе анализа первичного рынка промышленной недвижимости г. Хабаровска в 2004 г. было установлено, что строительство в основном ведется хозяйственным способом собственными силами организаций. Предложение на первичном рынке промышленной недвижимости ограничено. Отметим, что предложения первичного рынка, как правило, представлены объектами неспециализированными, неулучшенными, без оборудования.

Основной объем сделок купли-продажи промышленной недвижимости осуществляется на вторичном рынке (см. таблицу 2.3).

В Центральном и Кировском районах г. Хабаровска рынок промышленной недвижимости представлен в малом количестве, наибольшим спросом в данных районах пользуются офисные и торговые помещения, предложения на продажу которых во много раз превышают производственные. Рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости колеблется в среднем от 3 150 рублей до 10 659 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений (административно-производственные здания, складские помещения, цеха или гаражи), технического состояния, их размера и расположения внутри района.

Таблица 2.3–Рыночные цены купли-продажи промышленной недвижимости г. Хабаровска в 2004–2005 году