Окончание таблицы 2.18

10. Корректировка на наличие парковки. Корректировка определяется исходя из наличия или отсутствия парковки у оцениваемого объекта и аналогов и рассчитывается экспертным путем. В данной работе корректировка на наличие парковки не проводится, так как у всех объектов имеется парковка.

11. Корректировка на экологическое состояние. Корректировка определяется исходя из экологического состояния района, в котором расположен оцениваемый объект и объекты аналоги, и рассчитывается экспертным путем. В данной работе корректировка на экологическое состояние не проводится, так как у всех экологическое состояние признано удовлетворительным.

Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средневзвешенной величины.

Наибольший вес придан аналогу 7 ввиду соответствия большинства ценообразующих параметров данного объекта характеристикам оцениваемого объекта (местоположение – объект оценки и рассматриваемый аналог располагаются на территории базы ОАО «ХХХХХХ», площадь объекта, функциональное назначение, техническое состояние, наличие подъездных путей и др.) при необходимости внесения корректировки на условия финансирования. Больший вес придан аналогу 5 ввиду соответствия площади объекта-аналога и его функционального назначения аналогичным характеристикам оцениваемого объекта при необходимости внесения дополнительных корректировок на техническое состояние и наличие подъездных путей у объекта-аналога. Средний вес придан аналогу 1 ввиду соответствия площади объекта-аналога оцениваемому объекту при необходимости внесения корректировок на функциональное назначение, техническое состояние и наличие подъездных путей у объекта-аналога. Меньший вес придан аналогам 2, 3, 4 и 6 ввиду необходимости внесения дополнительных корректировок в стоимости данных объектов-аналогов на площадь (все объекты-аналоги), техническое состояние (аналоги 2, 3, 6), функциональное назначение (аналог 2), наличие подъездных путей (аналоги 3, 4 и 6).

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости – склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, на 01.09.2005 г. составила _______________________________________________ руб. с НДС.

Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. Потенциальный покупатель оцениваемого недвижимого имущества приобретает его в расчете получения будущих доходов, которые ему гарантирует право собственности на это имущество. Доходы, создаваемые недвижимым имуществом, как правило, связаны с будущей арендной платой и приростом стоимости недвижимого имущества при его перепродаже.

В рамках доходного подхода в оценочной практике используется два метода расчета рыночной стоимости объекта – метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, для получения текущей стоимости денежного потока, характеризующего стоимость доходприносящего объекта недвижимости.

В настоящем отчете оценщики в рамках доходного подхода применили метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы метода дисконтирования денежных потоков:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.

2. Определение средневзвешенной арендной платы.

3. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанный с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

­ размер дохода и характер его изменения;

­ периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, ежегодная);

­ продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

4. Расчет ставки дисконтирования.

5. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год прогнозного периода и суммирования всех текущих стоимостей. Выбор денежного потока выбирается оценщиком в зависимости от стоящей перед оценщиком задачи. В настоящем отчете сдачи имущества в аренду (чистый операционный доход).

6. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Определение длительности прогнозного периода. Ожидаемый предстоящий срок владения был разделен на два периода – прогнозный и постпрогнозный. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов). В данном отчете сделан прогноз на 5 лет. На прогнозный период был составлен детальный – на каждый год прогноз денежных потоков.

Определение чистого операционного дохода.Определение чистого операционного дохода осуществляется в следующей последовательности:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравниваемых объектов.

2. Оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом сумма вычитается из валового потенциального дохода, а итоговый показатель является действительным (эффективным) валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и типичных издержек на данном рынке. Расчетная величина операционных расходов вычитается из действительного валового дохода.

Поскольку основной доход от объекта прогнозируется в виде арендной платы, то необходимо определить величину рыночной арендной платы, соответствующую профилю, качеству и местоположению оцениваемого объекта. С этой целью проведено исследование рынка складских и бытовых помещений в Кировском районе г. Хабаровска, а также анализ рыночной информации по подобным объектам недвижимости других районов города.

В ходе анализа банка данных отбор сопоставимых объектов осуществлялся по следующим характеристикам объектов недвижимости: функциональное назначение, месторасположение, рыночная привлекательность, качество предоставляемых услуг, удобство доступа к объекту и совокупность дополнительных удобств. Уровень арендной платы (за 1 м²) в Кировском районе и районах ближе к центру города Хабаровска колеблется в расчете на месяц в следующих размерах: неотапливаемые складские помещения – 80 – 180 руб., бытовые помещения – 100 –300 руб.

Средняя годовая загрузка складских и бытовых помещений по городу Хабаровску составляет от 40 % до 100 % в зависимости от месторасположения и качества предоставляемых услуг.

Кроме того, поскольку платежеспособность участников бизнеса является величиной, подверженной влиянию множества факторов, зачастую не зависящих от самих участников, то при расчете чистого операционного дохода учтен риск неуплаты по аренде помещений, то есть недополучения арендной платы при сборе в размере 5 %.

Операционные расходы – это постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта оценки и воспроизводства действительного валового дохода. Исходя из экономического содержания расходы могут быть отнесены к одной из трех групп: постоянные расходы, переменные расходы и расходы на замещение.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта арендаторами. В эту позицию включают налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке недвижимости и некоторые эксплуатационные расходы.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Как правило, в эту группу расходов включаются расходы на управление, заработная плата обслуживающего персонала, коммунальные расходы, расходы на эксплуатацию и ремонт и т.д.

Действующие нормативы эксплуатации объектов недвижимости предполагают регулярную замену (капитальный ремонт) строительных элементов с коротким сроком службы (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Для этого средства на замену короткоживущих элементов аккумулируются в течение срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения.

Технически величина отчислений в резерв замещения рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, умноженная на коэффициент фонда возмещения.

При расчете расходов на замещение Оценщики основывались на предположении, что затраты на замену (капитальный ремонт) составляют около 30 % от восстановительной стоимости объекта оценки. При этом коэффициент фонда возмещения определялся исходя из периодичности проведения капитального ремонта (раз в 30 лет) и безрисковой ставки (6 %).

Расчет чистого операционного дохода представлен в таблице 2.19.

Таблица 2.19– Расчет чистого операционного дохода

Доходность от использования объекта недвижимости в условиях роста его стоимости растет. Темп роста доходности ниже темпа роста рыночных цен, что обуславливается фиксированием ставок арендной платы заключенными договорами на период их действия (обычно год). В результате можно утверждать, что величина дохода от использования объекта недвижимости путем сдачи его в аренду растет с темпом не менее 10 % в год.

Расчет ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении денег в конкретный проект (компанию). Чем выше уровень риска, связанный с данным проектом, тем более высокую норму доходности требует инвестор. В связи с этим расчет ставки дисконта заключается в оценке рисков, связанных с вложением денег в конкретный актив.

В данном отчете ставка дисконтирования рассчитывается с помощью метода суммирования (кумулятивного построения). Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

При использовании этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. Безрисковая ставка доходности – ставка процента, основанная либо на величине дохода по долгосрочным правительственным облигациям, либо на величине дохода по вкладам в наиболее надежный банк страны.

В ходе анализа рыночной ситуации, доходности государственных ценных бумаг Оценщики пришли к выводу, что наиболее целесообразный уровень безрисковой ставки соответствует 6 %.

Риски вложения в объект недвижимости отражают вероятность потери потребительской стоимости объекта недвижимости в результате воздействия на объект определенного набора факторов. Данные риски подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные. Расчет премии за риск вложений в данный объект недвижимости представлен в таблице 2.20. Расчетное значение величины риска вложений в объект недвижимости составило _____ %.

Поправка на неликвидность представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта и время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. На дату оценки поправка на неликвидность для оцениваемой недвижимости принимается равной 5,0 %, что соответствует данным по рынку г. Хабаровска.

Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от сложности управления объектом инвестиций составляет 1,0 – 5,0 %. С учетом типа и места расположения объекта недвижимости оценщиками использовано значение выше среднего – 4,0 %.

Риск инфляции предполагает вероятность неожиданных изменений темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности будущих денег. Для инвестиций в недвижимость риск инфляции имеет относительно низкое значение.

Для инвестиций в недвижимость риск инфляции имеет относительно низкое значение, так как данные инвестиции могут иметь доход, адаптирующийся к изменениям инфляции договорными условиями (например, за счет увеличения арендной платы). Риск, учитывающий инфляционные ожидания принят Оценщиками в размере 4 %.

Таблица 2.20 - Премии за риск вложений в объект недвижимости

Таким образом, ставка дисконтирования определенная методом суммирования составляет ____________________ %.

Стоимость продажи недвижимости в конце прогнозного периода (реверсии)рассчитана всоответствии с моделью Гордона: годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатель стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет остаточной стоимости производится по формуле

V (term) = CF(term) / (R-g), (2.6)

где V(term) – стоимость недвижимости в постпрогнозный период;

CF(term) – денежный поток доходов за 1 год постпрогнозного периода;

R – ставка дисконта;

g – поправка на рекапитализацию.

Конечная стоимость V(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.

Ставка дисконтирования отражает норму доходности для инвестора от владения объектом недвижимости. Однако со временем объект теряет свою стоимость (физически разрушается). При возможной продаже инвестор должен вернуть сумму вложенных инвестиций в полном объеме, поэтому необходимо создание фонда для покрытия потери стоимости объекта недвижимости. Это учитывается ставкой рекапитализации, которая представляет собой фактор фонда накопления при заданной процентной ставке и периоде времени. Следует учесть, что физически разрушаются только строения, поэтому рекапитализация при расчете ставки капитализации для земли не рассчитывается.

Прогнозируемый период принят оценщиками в 5 лет. Срок экономической жизни оцениваемых объектов недвижимости составляет около 100 лет. Таким образом, за 5 лет стоимость объекта снизится на ____ %.

Для расчета ставки рекапитализации оценщиками применялся метод Инвуда, как наиболее характерный для российских условий. В соответствии с данным методом, накопление средств для возмещения изменения стоимости объекта происходит по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконта). Формула расчета ставки рекапитализации имеет вид:

D ∙ SFF(n; R), (2.7)

где D – изменение стоимости объекта;

n – срок владения объектом;

R – ставка дисконтирования;

SFF – фактор фонда возмещения при заданном периоде и процентной ставке.

Таким образом, рекапитализационная составляющая равна ____________ %.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом дисконтирования денежных потоков представлен в таблице 2.21.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества – склад, литер «А», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., определенная методом дисконтирования денежных потоков на 01.09.2005 г. составила _________________________________ руб. с НДС.

5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Выполненное в данном отчете определение рыночной стоимости недвижимого имущества – склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. позволило получить следующие результаты:

- Затратный метод _____________ руб.;

- Метод сравнительного анализа продаж _____________ руб.;

- Метод дисконтирования денежных потоков _____________ руб.

Результаты расчетов находятся в диапазоне от _____________ руб. до _______________ руб. Для определения конкретного значения итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта применен метод анализа иерархий.

Проблема согласования результатов в виде иерархии представлена на рисунке 2.1

Рисунок 2.1 – Согласование результатов оценки

Верхний уровень – цель – определение рыночной стоимости;

Промежуточный уровень – критерии согласования:

А – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;

Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;

В – способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

Г – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальная доходность).

Нижний уровень – набор альтернатив – результаты, полученные различными подходами оценки:

З – стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода;

С – стоимость объекта, определенная с использованием сравнительного подхода;

Д – стоимость объекта, определенная с использованием доходного подхода.

При сравнении критериев учитывается, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив – какая из них наиболее вероятна.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рыночной стоимости склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. можно сделать следующие выводы.

Затратный подход оценки позволяет учесть специфику архитектурно-строительных и объемно-планировочных решений, использованных при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Затратный подход применяется для оценки только что построенных объектов недвижимости либо для объектов с незначительным износом.

Сравнительный подход позволяет получить обоснованное суждение о возможной цене купли-продажи объекта с учетом большого количества характеристик самого объекта оценки – функционального назначения, количественных параметров, местоположения, условий продажи, инженерно-технических характеристик, состояния окружающей среды и др. Ограниченный объем рыночной информации по сделкам в г. Хабаровске приводит к необходимости учета определенной погрешности результатов, полученных данным подходом оценки.

Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

При определении значимости критериев оценщики исходили из предположения, что наибольшую значимость при определении удельного веса подходов оценки имеют возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца (критерий А), поскольку именно данный фактор при текущем назначении оценки оказывает решающую роль на определение стоимости объекта, и критерий Б, который отражает тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ.

Меньшую значимость при определении удельного веса подходов оценки, по мнению оценщиков, имеют прочие критерии (В и Г).

С учетом вышеизложенного рассчитаны значения приоритетов критерия (см. таблица 2.22).

Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент (см. таблицы 2.23 – 2.24).

Согласование результатов оценки недвижимого имущества – склад, литер А, г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. представлено в таблице 2.25.

Таблица 2.25–Согласование результатов оценки

Рыночная стоимость недвижимого имущества – склад, литер А, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. и принадлежащего ОАО «ХХХХХХ», по состоянию на 01.09.2005 года составила: _______________________руб., в том числе НДС ______________ руб.

Оценщик ООО «Оценка», /___________/

Действительный член РОО

Оценщик ООО «Оценка», / ___________/

Действительный член РОО