Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В сравнительном подходе реализуется метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнительного анализа продаж, который является наиболее широко применяемым методом оценки.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли- продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

На практике, как правило, нельзя найти даже двух абсолютно подобных объектов собственности. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продаж и другие характеристики, по которым объекты имеют различия, вызывают потребность во внесении корректирующих изменений в цены рыночных сделок.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Корректировки осуществляют по коэффициентам, учитывающим следующие факторы: функциональное назначение объекта (показатели, удовлетворяющие конкретную потребность); качество объекта; ресурсоемкость объекта; время, период оценки; местоположение объекта, инфраструктура, экология; условия финансирования; условия продажи и имидж продавца.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий;

- изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (складские помещения);

- сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту – количественные показатели и качественные признаки;

- анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;

- внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному (сопоставимому) объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;

- приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Анализ рынка промышленной недвижимости города Хабаровска показал, что в данном сегменте рынка осуществляется небольшое количество сделок купли- продажи, превалируют предложения о продажах. Были отобраны объекты, которые по своему наилучшему и наиболее эффективному использованию, а также по функциональному назначению, уровню качества и ряду других признаков могут быть приняты в качестве сопоставимых объектов с оцениваемым недвижимым имуществом.

Характеристика выбранных сопоставимых объектов – аналогов приведена в таблице 2.17. Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом сравнительного анализа продаж представлен в таблице 2.18.