Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем обязательны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование“ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта мы применяли четыре основных критерия анализа.

1. Физическая возможность– физическая возможность возведения зданий и сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования объекта на рассматриваемом земельном участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства– характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность –законодательно допустимый порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4. Максимальная продуктивность,кроме получения чистого дохода как такого, – наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земельного участка с улучшениями. Когда земельный участок с улучшениями создает стоимость большую, чем стоимость земли без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным будет использование земельного участка с улучшениями.

Исходя из этого необходимо рассматривать два варианта состояния оцениваемого объекта:

1) анализ земельного участка как неосвоенного;

2) анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка как неосвоенного.Анализ оцениваемого объекта недвижимости позволил сделать следующие выводы:

1) физические характеристики участка земли не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование;

2) использование объекта юридически (законодательно) разрешено для использования рассматриваемого земельного участка под существующее здание Склада, литер «А» (договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.);

3) месторасположение участка благоприятствует строительству промышленных производственных и складских зданий. Наиболее вероятным использованием участка является строительство промышленных производственных и складских зданий;

4) максимальный доход имущественный комплекс будет приносить при использовании его в соответствии с настоящим профилем.

Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность проектов, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка – это строительство промышленных производственных и складских зданий с подсобными и (или) бытовыми помещениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями.Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости базируется на вышеперечисленных 4 критериях.

Проведенное выше исследование не выявило законодательных ограничений, которые нарушали бы существующий вариант использования объекта.

1. Физически возможные варианты использования. При проведении анализа необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Каждый из рассматриваемых вариантов использования должен быть физически возможен в данных условиях.

Проведенное исследование показало, что оцениваемые помещения физически пригодны для размещения объекта с различным направлением использования.

2. Законодательно разрешенное использование: склад;

мастерские;

3. Физически осуществимое использование: склад;

мастерские;

4. Финансово осуществимое использование: склад;

мастерские;

Варианты использования, приносящие прибыль и обеспечивающие максимальную доходность для оцениваемого объекта - склад, литер «А», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.:

Вариант 1 – склад с бытовыми помещениями;

Вариант 2 – мастерские.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями приведен в таблице 2.8.

Таблица 2.8 – Анализ оптимального использования

Проведенное исследование показало, что наиболее оптимальным способом получения дохода от существующего здания склада, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д, является предоставление помещений в аренду под _________________________________________________ .

4. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта использовались стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

В затратном подходе реализуется затратный метод. Этот метод включает в себя определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта, оценку его физического, функционального и внешнего износов и расчет стоимости объекта на дату оценки.

Оценка объекта оценки осуществлена по стоимости восстановления.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

2. Определение величины накопленного износа зданий и сооружений.

3. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости зданий и сооружений.

4. Определение стоимости земельного участка.

Оценка стоимости восстановления.Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Стоимость восстановления складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий и т.д. В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.

Полная восстановительная стоимость определяется по формуле

В_оо = V_ОО∙C₁₉₆₉∙ К_кр ∙ К_кап∙ К_р∙ I_1984/1969 ∙ I_1991/1984 ∙ К_пер. ∙ I_до/1991 ∙ П_п ∙ Н_дс, (2.1)

где В_оо – полная восстановительная стоимость объекта оценки;

V_ОО – строительный объем оцениваемого объекта;

С₁₉₆₉ – стоимость 1 м³ аналога в ценах 1969 г. Информационной основой базисных стоимостных показателей являются: технический паспорт на оцениваемое здание и сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений № 18 (см. приложения А, Б);

К_кр – коэффициент, учитывающий климатические особенности района по сборникам УПВС;

К_кап – поправка на группу капитальности;

К_р – стоимость неучтенных работ по сборникам УПВС (10 %).

I_1984/1969 – индекс удорожания на 01.01.1984 г по сравнению с 01.01.1969 г.

I_1991/1984 – индекс удорожания на 01.01.1991 г по сравнению с 01.01.1984 г., в соответствии с Письмом Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 г.;

К_пер – переходный коэффициент от первой к другим зонам сосредоточенного строительства Хабаровского края;

I_до/1991–индекс удорожания на дату оценки по сравнению с 01.01.1991г. Данные Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края – Региостройинформ №3, 2005 г. на 01.09.2005 г. в зависимости от конструктивных элементов зданий. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показатели оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел. День затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях (см. приложение В);

П_п – прибыль предпринимателя (10 %);

Н_дс – налог на добавленную стоимость (18 %).

Расчет полной восстановительной стоимости приведен в таблице 2.9.

Оценка износа.Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и (или) его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью замещения и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Таблица 2.9 – Расчет восстановительной стоимости недвижимого имущества

Таким образом, восстановительная стоимость объекта оценки – склада, литер «А» составила __________________________________________________ руб.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Величина физического износа определяется в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) по формуле

ИФ=Σ(ИФ_эл∙d), (2.2)

где ИФ – физический износ;

ИФ_эл – физический износ отдельного элемента, в %;

d – восстановительная стоимость элемента.

Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ рассчитывается по формуле

ИФ_неус = ХВ/СФЖ, (2.3)

где ИФ_неус –неустранимый физический износ;

ХВ – хронологический возраст;

СФЖ – срок физической жизни.

При определение неустранимого физического износа все элементы здания делятся на короткоживущие (имеющие срок жизни меньше, чем срок жизни всего здания) и долгоживущие.

Физический износ объекта оценки рассчитан в таблицах 2.10, 2.11, 2.12.

1. Удельный вес конструктивного элемента (таблица 2.7) умножить на полную восстановительную стоимость (таблица 2.9).

2. Полную восстановительную стоимость конструктивного элемента умножить на износ конструктивного элемента (таблица 2.7).

Таким образом, исправимый физический износ оцениваемого недвижимого имущества составил ________________________________________ руб.

1. Если коэффициент износа превысит единицу, то в расчетах используется единица

Таким образом, неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания составил _________________________________ руб.

Таким образом, неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания составил _________________________________ руб.

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Оцениваемый объект – склад, литер «А», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., построен в 1952 г., в 2002 г. произведен ремонт с заменой ворот, оконных проемов, инженерного оборудования, кровли, восстановление полов, косметический ремонт внутренней отделки. В связи с вышеперечисленным, оцениваемый объект, по мнению оценщиков, не будет обладать функциональным износом.

Внешний износ вызывается фактором извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д. Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в приемлемом для сдачи в аренду состоянии, удачно расположен, приносит доход и спрос на промышленную недвижимость стабилен, то, по мнению оценщика, внешний износ равен нулю.

Расчет рыночной стоимости оцениваемой недвижимости представлен в таблице 2.13.

* Расчет стоимости права аренды земельного участка представлен далее.

Определение стоимости земельного участка. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (недвижимости).

В соответствии со ст. 35-36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ:

1. Продажа здания, сооружения или их части, а также переход права собственности на них иным предусмотренным законом способом, без одновременной передачи (продажи) права аренды или иного права на земельный участок, занимаемый зданием или сооружением и необходимый для его использования, не допускается.

2. Площадь застройки – это земельный участок, права на который неотделимы от прав на расположенные на нем здания и сооружения.

Земельный Кодекс РФ закрепил платное использование земли в России. Основным видом пользования земельными участками на территории Хабаровского края является аренда (Постановление главы администрации города Хабаровска от 04.07.1994 г.).

Основным арендодателем земельных участков выступает муниципальное образование г. Хабаровска, ставка арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней, дифференцированных по местоположению, и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности.

При этом рынок купли-продажи аналогичных земельных участков и имущественных прав на них в Хабаровском крае в настоящее время находится в стадии формирования.

При определении стоимости земельного участка возможно использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Затратный подход.Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания (сооружения) в некоторый период времени. Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка.

Таблица 2.14–Описание земельного участка и улучшений

Сравнительный подход.Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Доходный подход.Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока эксплуатации. Стоимость - сумма приведенных к текущему моменту доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания: разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов и льгот.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов. На доходном подходе основаны: метод капитализации арендной платы, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

В данной работе стоимость земли рассчитывается по методу остатка для земли.

Метод остатка для земли применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход, не относящийся к земельному участку, или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений. Определение стоимости воспроизводства улучшений включает в себя определение стоимости строительства и величины накопленного износа (расчет представлен в таблице 2.13 – ст. 10);

2. Расчет общего чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости (см. таблица 2.8 ст. 8 по варианту 1);

3. Расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения стоимости воспроизводства на коэффициент капитализации доходов от улучшений. Путем анализа была установлена ставка капитализации для улучшений – 26 %.

4. Расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и дохода, приходящегося на улучшения;

5. Расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.

Путем анализа была установлена ставка капитализации для земли – 13 %.

Расчет рыночной стоимости земельного участка представлен в таблице 2.15.

Таблица 2.15–Расчет рыночной стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка под зданием оцениваемого объекта – склад, литер «А», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д, составила ___________________________________ руб.

В настоящем Отчете с целью определения рыночной стоимости права аренды на земельный участок применен метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы метода дисконтирования денежных потоков:

1. Установление продолжительности периода получения дохода. В соответствии с принятыми допущениями сделан прогноз получения дохода от использования земельного участка сроком на три года (до даты окончания действия договора аренды земельного участка № ХХХХ/ХХХ).

2. Составление прогноза потоков денежных средств. По методическим рекомендациям Министерства имущественных отношений величина земельной ренты должна составлять в год не менее 4 % от рыночной стоимости земельного участка. Размер дохода, который способен приносить земельный участок в год, составляет: ______________________________ руб.

Существующий размер арендной платы в год: 73 958 руб.

Денежный поток в год составит _____________________ руб.

3. Расчет ставки дисконтирования для земельного участка: расчет ставки дисконтирования производился методом кумулятивного построения. Ставка дисконтирования для земли включает в себя следующие риски:

- безрисковая ставка – в ходе анализа рыночной ситуации в России в целом и в Хабаровском крае, в частности, оценщики пришли к выводу, что безрисковая ставка составляет 6 %.

- риск инвестирования в земельный участок – это риск, связанный с особенностями оцениваемого участка. Поскольку рынок купли-продажи земельных участков и имущественных прав на них в Хабаровском крае находится в начальной стадии формирования, то, по мнению оценщиков, риск инвестирования в данный земельный участок составляет максимально возможную величину – 5 %;

- риск изменения законодательства отражает вероятность того, что возможные изменения законов, нормативных актов, инструкций могут снизить стоимость земельного участка. Величина данного риска, по мнению оценщиков, составляет 3 %;

- риск инфляции предполагает вероятность неожиданных изменений темпов инфляции, которые повлияют на величину покупательной способности будущих денег. Для инвестиций в земельные участки риск инфляции имеет относительно низкое значение, потому что при инфляции появляется тенденция увеличения стоимости замещения собственности. В связи с вышеперечисленным, величина риска, учитывающего инфляционные ожидания, принята оценщиками в 3 %.

Таким образом, ставка дисконтирования для земельного участка составила __________ %.

4. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый прогнозный период и суммирования всех текущих стоимостей.

Расчет рыночной стоимости прав аренды на земельный участок представлен в таблице 2.16.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества – склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., определенная затратным методом (см. таблица 2.13), на 01.09.2005 г. составила ___________ руб. с НДС.