Расчет корректировок

1. Корректировка на дату продажи. Для расчета корректировки используется разница в рыночных коэффициентах на дату продажи аналога согласно журналу «Региостройинформ» Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края № 3, 2005 г. (см. приложение В).

2. Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов право собственности полное.

3. Корректировка на условия финансирования. Корректировка проводится в связи с тем, что не все объекты-аналоги были проданы путем открытой продажи. Цена продажи объекта, проданного с ограничениями в среднем на 20 % ниже, чем цена объекта, проданного при открытой продаже.

4. Корректировка на местоположение. Этот фактор оценивается по коэффициентам дифференциации, применяемым к ставкам земельного налога и базовым величинам нормативной цены земли по зонам г. Хабаровска (решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000 г., № 413 см. приложение Г).

5. Корректировка на площадь объекта. Данная корректировка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших.

Расчетная формула:

К_м= – 0,02536 ∙ (S_о.о. – S_о.а.), (2.4)

где К_м. – корректировка на масштаб;

S_о.о. – площадь оцениваемого объекта;

S_о.а. – площадь объекта аналога.

Приведенная цена аналога находится по формуле

Ц = (Ц_о.а./S_о.а. + К_м.) ∙ S_о.о., (2.5)

где Ц_о.а. – цена объекта аналога.

6. Корректировка на техническое состояние. Корректировка рассчитывается исходя из конкретного технического состояния объекта оценки и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем.

Хорошее техническое состояние объекта увеличивает стоимость объекта по сравнению с удовлетворительным состоянием на 15 %.

7. Корректировка на функциональное решение. Корректировка определяется исходя из конкретного функционального назначения оцениваемого объекта и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем.

В среднем на рынке стоимость складских помещений по сравнению со стоимостью производственных помещений на 10 % меньше, по сравнению со стоимостью административных помещений на 15 % меньше.

8. Корректировка на обособленность территории. Корректировка определяется исходя из того, располагается ли объект оценки и объекты-аналоги на обособленной или общей территории базы и рассчитывается экспертным путем.

Размещение объекта на обособленной территории в среднем повышает его стоимость на 5 %.

9. Корректировка на наличие подъездных путей определяется исходя из наличия автомобильных, железнодорожных подъездных путей и рассчитывается экспертным путем.

В среднем на рынке стоимость объекта с железнодорожными подъездными путями больше стоимости объектов только с автомобильными подъездными путями на 10 %.