Окончание таблицы 2.3
Производственное здание | ул. Трехгорная, «84 школа» | Январь 2005 | - | Кирпич | Хорошее | Предло-жение | 5 000 000 | 6 250 | ||||||||
Производственное здание | ул. Федеративная | Август 2004 | Кирпич | Удов. | Открытая продажа | 329 000 | 2 243 | |||||||||
Складской комплекс | ул. Тихоокеанская | Ноябрь 2004 | 5 234 | Кирпич, металл | Удов. | Открытая продажа | 7 250 000 | 1 385 | ||||||||
Железнодорожный район | ||||||||||||||||
Производственный комплекс | ул. Яшина | Январь 2005 | - | Кирпич | Хорошее | Предло-жение | 3 640 000 | 11 375 | ||||||||
Производственная база | ост. "Памятник партизанам" | Январь 2005 | 8 730 | - | Ж/б, металл | Неуд. | Предло-жение | 16 000 000 | 1 832 | |||||||
Производственный комплекс | ул. Окружная | Август 2004 | 1 848 | 1985–1991 | Кирпич, ж/б, металл | Неуд. | Открытая продажа | 2 900 000 | 1 569 | |||||||
Производственная база | ул. Воронежская | Январь 2005 | 4 949 | - | Кирпич, металл | Удов. | Предло-жение | 16 000 000 | 3 233 | |||||||
Производственная база | ул. 60 лет Октября | Январь 2005 | 4 000 | - | Кирпич, ж/б, металл | Хорошее | Предло-жение | 33 000 000 | 8 250 | |||||||
Производственная база | ул. Лазо | Январь 2005 | 5 045 | - | Кирпич, ж/б, металл | Удов. | Предло-жение | 19 880 000 | 3 940 | |||||||
Производственное здание | ул. Окружная | Январь 2005 | - | Кирпич | Хорошее | Предло-жение | 2 300 000 | 7 667 | ||||||||
Производственная база | ул. Почтовая-Д.Бедного | Январь 2005 | - | Кирпич | Хорошее | Предло-жение | 7 000 000 | 10 000 | ||||||||
Производственный цех | ул. Лазо | Январь 2005 | - | Кирпич | Хорошее | Предло-жение | 4 620 000 | 4 666 | ||||||||
Производственное здание | ул. Лазо | Январь 2005 | 2 400 | - | Кирпич | Хорошее | Предло-жение | 18 200 000 | 7 583 | |||||||
Производственный комплекс | Батуевская ветка | Апрель 2004 | 1 801,8 | 1959–1991 | Кирпич, металл, ж/б | Неуд. | Открытая продажа | 3 550 000 | 1 970 | |||||||
Арочнометалли- ческий склад | ул. Машинистов | Июль 2004 | 416,1 | Металл | Удов. | Открытая продажа | 382 000 | |||||||||
Склад | ул. Машинистов | Август 2004 | 666,8 | Ж/б | Удов. | Открытая продажа | 1 500 000 | 2 250 | ||||||||
Рынок промышленной недвижимости наиболее развит в Индустриальном районе г. Хабаровска: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 869 рублей до 10 500 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.
Краснофлотский район: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 1 223 рублей до 15 120 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.
Железнодорожный район: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 918 рублей до 11 375 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.
На сегодняшний день на рынке преобладают предложения больших площадей (от 500 и более м2), есть предложения средних площадей (100–500 м2), меньшую часть составляют предложения малых площадей (20–99 м2) (см. таблицу 2.4).
Таблица 2.4 – Средняя площадь промышленной недвижимости по районам г. Хабаровска
Показатель | Центральный, Кировский район | Индустриаль-ный район | Краснофлот-ский район | Железнодо-рожный район |
Площадь, м2 | 1 100 | 4 013 | 2 118 | 2 474 |
Что касается спроса, то наибольшей популярностью у предпринимателей пользуются производственные и складские помещения небольшой площадью, а, следовательно, стоимость их более высокая. Территориальные предпочтения покупателей промышленной недвижимости в первую очередь обуславливаются спецификой их бизнеса и наличием подъездных путей (автомобильные, железнодорожные, водные подъезды).
В ходе проведенного анализа продаж и предложений промышленной недвижимости г. Хабаровска были выявлены средние цены (см. таблицу 2.5).
Наиболее высокая стоимость 1 м2 промышленной недвижимости в Центральном и Кировском районах г. Хабаровска, что объясняется низким предложением на рынке и высоким уровнем спроса у предпринимателей на производственные помещения небольшой площадью.
Таблица 2.5–Средняя стоимость 1 м2 промышленной недвижимости
в 2004–2005 году, руб.
Показатель | Центральный, Кировский район | Индустриаль- ный район | Краснофлот-ский район | Железнодо-рожный район |
Средняя стоимость 1 м2 | 5 668 | 4 619 | 4 893 | 5 019 |
Средняя стоимость 1 м2 по другим районам г. Хабаровска незначительно отличается друг от друга, но из перечисленных районов наиболее привлекательным для строительства промышленной недвижимости является Железнодорожный округ, так как он имеет хорошую транспортную развязку и ближе всего располагается к центру города.
В сложившейся ситуации наблюдается дефицит объектов, что позволяет собственникам диктовать свою ценовую политику, цены достаточно высокие. Соответственно, данные объекты не продаются довольно продолжительный отрезок времени. Остается единственный выход – аренда данных объектов, но регион не достаточно привлекательный для инвесторов, которые могут себе позволить арендовать такие объекты целиком. Соответственно, объекты сдаются по частям, что отрицательно сказывается на общем состоянии объектов.
В ходе анализа рынка промышленной недвижимости уровень арендной платы (за 1 м2) в городе Хабаровске колеблется в расчете на месяц в следующих размерах:
- производственные помещения от 100 до 500 руб.;
- складские помещения от 40 до 400 руб.;
- административные помещения от 150 до 800 руб.
Описание района окружения объекта.Объект оценки расположен в Кировском районе г. Хабаровска на территории производственной базы ОАО «ХХХХХ».
В соответствии с решением Хабаровской городской думы № 413 от 28 марта 2000 г. «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», оцениваемый объект находится в границах 23 оценочной зоны.
Район окружения объекта – район промышленной застройки.
Транспортная доступность: автомобильный и трамвайный транспорт. Остановка автобуса «ХХХХХ»; остановка трамвая «ХХХХХ».
Объект оценки находится в I климатическом районе. Уровень шума – средний. Интенсивность движения транспорта – средняя. Тип застройки окружения – промышленная. Полнота застройки территории – средняя. Экологическая обстановка в районе объекта оценки – удовлетворительная.
Описание объекта оценки.Объект оценки – недвижимое имущество – склад, литер «А», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.
Таблица 2.6 – Описание объекта оценки
Наименование | Год постройки | Площадь, м2 |
Склад, литер «А» | 469,3 |
Склад, литер «А», является отдельно стоящим одноэтажным зданием, 1952 года постройки. Площадь помещений – 469,3 м2. Фундамент – бутовый ленточный; стены – кирпичные; перекрытия – деревянные; кровля – 2-скатная по деревянным стропилам, шифер; полы – бетонные, в бытовом помещении – линолеум; окна – 1-створные, деревянные, глухие, окрашенные; ворота металлические; внутренняя отделка – штукатурка, побелка, окраска; инженерное обеспечение – электроосвещение, прочие работы – рампа.
На момент оценки выявлено следующее: фундамент осмотру недоступен, трещины в цокольной части здания; стены – выветривание швов, отдельные трещины и выбоины, местами отпадение штукатурки; в 2002 г. произведен ремонт с заменой балок, незначительные повреждения балок; в 2002 г. кровля заменена, состояние хорошее, незначительные выбоины в шифере; в 2002 г. произведен частичный ремонт полов, в полах имеются отдельные выбоины и волосяные трещины, стирание поверхности в ходовых местах; мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждение окрасочного слоя (ворота были заменены в 2002 г.); внутренняя отделка – отпадение штукатурки местами, внутренняя отделка подсобного помещения – состояние хорошее (в 2002 г. был произведен ремонт); инженерное оборудование – система электроосвещения в рабочем состоянии – была заменена в 2002 г.; рампа – мелкие трещины.
Техническая характеристика объекта оценки приведена в таблице 2.7.
К достоинствам объекта оценки можно отнести:
- наличие капитальных строений;
- место расположения.
Таблица 2.7 – Техническая характеристика объекта оценки | |||||||||||
Здание склада, литер "А", ул. Тихоокеанская, д. | |||||||||||
одноэтажное здание | |||||||||||
Показатели: | |||||||||||
Год постройки - | Группа капитальности - | III | |||||||||
Площадь, кв. м. - | 469,3 | Строительный объем, м3 - | 4 220,0 | ||||||||
УПВС № 18 табл. 22, п. 5в (см. приложение Б) | |||||||||||
Наименование конструктивных элементов здания | Описание конструкций здания | Техническое состояние | Износ конструкции | Удельный вес элемента по сборнику УПВС | Поправка к удельному весу | Удельный вес элемента с учетом поправки | Процент износа, % | ||||
Фундаменты | бутовый ленточный | Осмотру недоступен. Трещины в цокольной части здания | 1,00 | ||||||||
Стены, перегородки | стены - кирпичные | Выветривание швов, отдельные трещины и выбоины, местами отпадение штукатурки | 1,00 | ||||||||
Перекрытия | деревянные | В 2002 г. произведен ремонт с заменой балок, отмечаются незначительные повреждения балок | 1,00 | ||||||||
Крыша | 2-скатная по деревянным стропилам, шифер | В 2002 г. кровля заменена, состояние хорошее, незначительные выбоины в шифере | 1,00 | ||||||||
Полы | бетонные, в бытовом помещении - линолеум | В 2002 г. произведен частичный ремонт полов, отдельные выбоины и волосяные трещины, стирание поверхности в ходовых местах | 1,00 | ||||||||
Проёмы | Оконные - 1-створные, деревянные, глухие, окрашенные. Дверные - ворота металлические | Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждение окрасочного слоя (ворота были заменены в 2002 г.) | 1,00 | ||||||||
Внутренняя отделка | Штукатурка, побелка, окраска | Отпадение штукатурки местами, внутренняя отделка подсобного помещения – состояние хорошее (в 2002 г. был произведен ремонт) | 1,00 | ||||||||
Инженерные работы | Электричество | Система электроосвещения в рабочем состоянии – была заменена в 2002 г. | 1,00 | ||||||||
Прочие | Рампа | Трещины, выветривание раствора из швов | 1,00 | ||||||||
Итого | - | 100,0 | - | 100,0 | |||||||
Дата добавления: 2021-11-16; просмотров: 325;