С кого момента считать единый комплекс недвижимости кондоминиумом?

Буквальное толкование, которое было дано в п. 1 ст. 14 закона «О товариществах собственников жилья» [77] позволяет с уверенностью сказать, что кондоминиум de facto существует и до его государственной регистрации, так как объект недвижимости завершен строительством, описан и учтен. Кондоминиум – это не просто жилое здание, но и комплекс недвижимого имущества, то бытие кондоминиума de jure закон связывает с актом его государственной регистрации [86].

Важным правоустанавливающим документом, фиксирующем образование кондоминиума de jure, является паспорт домовладения, обязанность составления которого по закону возлагается на местные бюро технической инвентаризации.

Конструктивно-технические элементы, которые могут входить в комплекс недвижимого имущества и образовывать при этом самодостаточный объект, были описаны в статье 5 Федерального Закона «О товариществах собственников жилья»[77].

Такими объектами могут считаться:

1.Часть жилого здания размером не менее одной блок секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел;

2.Отдельно стоящее здание;

3.Несколько компактно расположенных зданий;

4.Несколько компактно расположенных односемейных садовых или дачных домов с приусадебными участками;

5.Несколько компактно расположенных гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком.

Практический интерес представляет варианты образования кондоминиума в части жилого здания и на базе компактно расположенных сооружений (домов и гаражей).

Допуская возможность образования кондоминиума в отдельной части жилого здания, а именно в блок секции. Законодатель исключает аналогичную возможность для иных элементов объемно-планировочной структуры здания.

Что же представляет собой блок секция? Блок секция представляет собой автономные части жилых домов как в объемно-планировочном и архитектурно-художественном, так и в инженерных отношениях.

Образование кондоминиума (государственная регистрация комплексов недвижимого имущества) на базе компактно расположенных сооружений должно быть оправдано разумными размерами домовладения. Законодатель не наложил ограничений на верхний предел этих размеров, по этому на практике уже встречаются притязания на регистрацию кондоминиумов в масштабе микрорайона, оправданную, по мнению инициаторов идей местного самоуправления.

Существование жилого дома, как и любой другой организованной системы, как мы говорили ранее, невозможно без управления – целенаправленного воздействия субъекта на объект как одного из способов сознательного регулирования процессов функционирования и жизнедеятельности населяющих кондоминиум людей.

Законодатель дает домовладельцам возможность пойти тремя путями[77 78 79 80] . Первый из них заключается в принятии ими бремени управления кондоминиумом на себя (непосредственное управление собственниками помещений) Второй – образование домовладельцами товарищества собственников жилья (ТСЖ). Третий путь - в передаче функций управления кондоминиумом службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги (управляющей организации, компании). В последнем случае функции по управлению товарищества могут на договорных началах быть переданы индивидуальному предпринимателю либо юридическому лицу – уполномоченной организации (управляющей компании УК).

Домовладельцы не ограничены раз и навсегда избранным способом управления кондоминиумом. Закон дает им возможность в любое время пересмотреть ранее выбранный способ, и, скажем, обратиться к уполномоченной государством или органами местного самоуправления – службе заказчика (РЖА) с предложением заключить договор на управление кондоминиумом. При этом частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (14) предусмотрено, что в случае если собственниками жилых помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Критерии, на основании которых домовладельцы обязаны, были избрать тот или иной способ управления кондоминиумом, содержались в статье 21 Федерального Закона «О товариществах собственников жилья», а в настоящее время отмечены в новом Жилищном кодексе Р.Ф.от 29.12.2004 г.[65].

Непосредственно управление кондоминиумом самими домовладельцами дозволяется при наличии в комплексе недвижимого имущества не более четырех помещений. При этом следует учитывать, что под помещением может пониматься любой объект недвижимости, связанный с жилым зданием, то есть не обязательно квартира или комната [65, 77].

Количество домовладельцев при данном способе управления не может быть менее двух и более четырех. Например, четырех квартирный коттедж (особняк), в котором хотя бы одна из квартир находится в частной собственности гражданина или юридического лица, а три другие арендуются либо нанимаются у государства тем же гражданином или юридическим лицом, может управляться непосредственно, так как подпадает под установленные законом признаки для подобного вида управления.

Домовладельцы по соглашению между собой должны обеспечить надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества в кондоминиуме, а также соблюдать все требования законодательства, относящиеся к содержанию и эксплуатации жилищного фонда. Отношения домовладельцев при таком способе управления с энергоснабжающими организациями могут оформляться индивидуально каждым из них. Однако наилучшим способ координации действий по содержанию недвижимого имущества и его эксплуатации представляется договор простого товарищества, (без образования юридического лица) заключенный домовладельцами ради достижения ими общих целей.

Домовладельцы (при любом их количестве, не менее двух) вправе заключить договор со службой заказчика на эксплуатационно-коммунальные услуги, в соответствии с которыми передают функции по управлению кондоминиума названной службе, что также рассматривается в качестве способа управления. При данном способе управления по существу сохраняется прежний порядок содержания жилищного фонда. И для его юридического закрепления требуется лишь документ, свидетельствующий о факте передачи функций по управлению, подписанный всеми домовладельцами либо лицом, уполномоченным на ведение дел по договору простого товарищества.

Образование домовладельцами товарищества собственников жилья, как одного из способов управления кондоминиумом является наиболее универсальным механизмом реализации прав собственников недвижимости в жилищной сфере, но вместе с тем и более сложно организуемым в процедурном отношении.

Способ управления кондоминиумом избирается домовладельцами на их общем собрании, которое созывается (организуется) инициатором либо инициативной группой домовладельцев. [13, 18, 28, 58, 61, 77]

В качестве инициаторов собрания по смыслу могут являться:

1. домовладельцы;

2. застройщик;

3. государственные унитарные предприятия;

4. государственные учреждения и федеральные казенные предприятия;

5. негосударственные учреждения (на пример, общественные учреждения);

6. органы местного самоуправления (представительные или иные органы местного

самоуправления);

7. иные заинтересованные лица.

Рассмотрим подробнее, что такое товарищество собственников жилья? (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья в соответствии с положениями статьи 291 Гражданского Кодекса Р.Ф.[24] это некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом кондоминиума. В развитие положений Гражданского кодекса был разработан одноименный Федеральный закон от 15 июня 1996г.№72-Ф.З. «О товариществах собственников жилья». Статус товарищества в качестве некоммерческой организации был закреплен и сформулирован в п.2 статьи 25 Закон «О товариществах собственников жилья». Основы правового положения, порядка создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций установлены в законе РФ «О некоммерческих организациях». ЖК Р.Ф. от 29.12.2004г. в разделе VI включил в себя статьи, определяющие порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья, тем самым отпала необходимость в специальном федеральном законе о товариществе собственников жилья. Правовой статус товарищества собственников жилья, весьма, отличен от правового статуса хозяйственных товариществ как формы коллективного предпринимательства негосударственных образований. Наиболее существенной отличительной чертой является отсутствие у товарищества собственников жилья такого важного параметра, как складочный капитал. Доля в этом капитале трансформирована в понятие доля участия. При этом их значение диаметрально противоположно, несмотря на то, что как первая, так и вторая являются величинами условными. Доля в складочном капитале хозяйственного товарищества служит для определения объема требований участника к товариществу. Доля участия домовладельца определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, то есть объем требований товарищества к его члену.

Товарищество собственников жилья может выбрать доверительную модель управления, т. е. доверить управление комплексом недвижимости (жилым домом) выбранному правлению или управляющей компании (УК).

На общем собрании собственники, владеющие недвижимостью в жилом комплексе, доверяют правлению во главе с управляющим или управляющей компании свою недвижимость в управление, с учетом соблюдения и защиты ими интересов собственников на период избрания (заключения договора, контракта).