Основные положения управления многоквартирным домом управляющей компанией.

Управляющая компания (УК) за предоставление услуг по управлению недви­жимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указывают­ся в договоре; компания самостоятельно определяет направления его ис­пользования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмеще­ния материального ущерба, который может быть нанесен объекту в резуль­тате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет (приложения №6,7). Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесооб­разно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющими организациями могут являться юридические лица лю­бой организационно-правовой формы и индивидуальные предпринимате­ли, соответствующие требованиям.

Управляющие организации должны отвечать следующим обязательным требованиям [3, 13, 18, 28, 58, 61]:

1. Соответствие организационной структуры целевой структуре управ­ляющей организации. Наличие Квалификационного сертификата Госстроя РФ.

2. Наличие у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера), сертификата соответствия и стаж работы по специальности не менее трех лет.

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и орга­низации обслуживания объектов недвижимости производится на основе открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной соб­ственности это требование является обязательным. Контроль за качеством управления объектом остается за собственником.

Функции управляющей компании [3, 13, 18]:

После заключения контракта к управляющей компании переходят все функции дирекции единого заказчика по управлению недвижимостью (жи­лыми зданиями) [19]:

· текущее содержание и ремонт жилищного фонда, нежилых помеще­ний и строений, инженерного оборудования, внутриквартальных и придо­мовых территорий и объектов благоустройства и озеленения, уборка и ремонт дорог и тротуаров ;

· сбор доходов от сдачи жилых помещений внаем и в аренду, арендной
платы за нежилые помещения (по согласованию с Департаментом государ­ственного и муниципального имущества), платежей за техническое обслужи­вание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и строе­ний, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги;

· ведение технической документации на строения, инженерные соору­жения, объекты благоустройства, озеленение, дороги и тротуары, санитар­ная очистка территорий, закрепленных за управляющей компанией, в соот­ветствии с правилами и нормами технической эксплуатации;

· создание необходимых условий для проживания граждан и функционирования, расположенных в нежилых помещениях организаций;

· обоснование и представление в префектуру административного ок­руга утвержденных главой управы предложений по финансированию зат­рат на капитальный ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, объек­тов благоустройства и санитарную очистку территории, а также по финан­сированию разницы в тарифах на тепловую энергию;

· составление совместно с подрядчиками или проектными организаци­ями проектно-сметной документации, разработка плановых показателей на следующий год, а также заключение контрактов с подрядными предпри­ятиями любых организационно-правовых форм, имеющими соответствую­щую лицензию на эксплуатационно-ремонтную деятельность;

· представление интересов собственника муниципального имущества в товариществах собственников жилья;

· осуществление функций заказчика на выполнение следующих работ:

- капитальный, планово-предупредительный, непредвиденный и вы­борочный ремонт жилищного фонда;

- текущее содержание, техническое обслуживание и сезонная подго­товка жилищного фонда и придомовой территории;

- капитальный и текущий ремонт дорог, находящихся в ведении управы, внутриквартальных и внутри дворовых асфальтовых покрытий;

- ремонт и содержание объектов благоустройства и озеленения, находящихся в ведении управы (Территориального управления района);

- вывоз бытового и крупногабаритного мусора и т. д.;

- обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами;

- подписание актов приема выполненных работ и оценка их качества в соответствии с договором, участие в подписании актов приема, закон­ченных строительством жилых домов и объектов благоустройства;

- оценка деятельности подрядных предприятий, применение к ним штрафных санкций на основании условий контрактов;

- оплата работ, выполненных подрядными предприятиями;

- рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступивших от населения, и принятие соответствующих мер;

- заключение договоров с подрядчиками по ремонту, обслуживанию предоставлению

услуг на конкурсной основе;

- заключение договоров страхования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, осуществление прав и исполнение обязаннос­тей страхователя и перечисление городскому центру жилищного страхования средств на уплату страховых взносов, предусмотренных указанными догово­рами;

- осуществление других функций в интересах управы, не противоре­чащих требованиям закона [81, 83].

Контроль за выполнением контракта производится Администрацией территориального управления района. Для этого необходимо создать специальную муниципальную службу, за кото­рой помимо контроля должны быть закреплены функции, которые ранее выполнялись дирекцией единого заказчика, но они не свойственны для управляющей компании. Во-первых, это работа с паспортами; во-вторых, гражданская оборона; в-третьих, общегородские вопросы (например, ве­дение списков граждан льготных категорий) [3].

Необходимо отметить еще один момент во взаимоотношениях управля­ющей компании с местными органами. Как было указано выше, управляю­щая компания должна предоставить залог в обеспечение материального ущерба, который может быть нанесен жилищному фонду.

В день вступления в силу договора управляющая компания должна перевести на счет управы (администрации Территориального управления района) 50% гарантийной суммы, после чего управляю­щая компания будет переводить по 10% гарантийного фонда ежемесячно, пока его размер не достигнет установленной суммы.

Администрация Территориального управления районом не имеет права расходовать средства из гарантийного фонда на какие-либо другие цели, кроме возмещения ущерба. Гарантийные средства зачисляются на отдельный, приносящий процентный доход счет управы и будут возвращены управляющей компании по окончании действия договора [3, 81, 83].

Кроме этого органы местного самоуправления в целях создания условий для управления многоквартирными домами должны [3, 15, 81, 83, 89, 90]:

v обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

v предоставлять управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам, специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

v содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами и организации, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

v обязаны предоставлять гражданам по их запросам следующую информацию:

- об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту

многоквартирных домов и жилых помещений в них,

- о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами,

- об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ,

- о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты

этих услуг.

Цели, которые должны быть поставлены перед управляющей компанией:

1. Минимизация потерь, связанных с эксплуатацией жилищного фонда;

2. Защита капитала собственников (т.е. их недвижимости) от инфляции;

3. Повышение престижа управляющей компании;

4. Приращение общей собственности за счет доходов от имеющейся недвижимости в

жилищном комплексе;

5.Рост величины капитала (стоимости недвижимости).

Управляющая компания реализует цели, кото­рые определены собственниками жилищного комплекса и изложены в контракте и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы.

Информация о ходе работ передается собственнику (ТСЖ) в отчетах. Содер­жание и периодичность отчетов (ежемесячно, ежеквартально, 1 раз в пол­года, 1 раз в год) оговаривается в контракте на управление. Собственник (ТСЖ) или его представитель (контрольно-ревизионный орган) имеет право посещать объекты недвижимости, что­бы сравнивать реальное положение вещей с планом управления; он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффек­тивности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.

Ежегодный контроль качества работ и услуг управляющей компании прово­дится комиссией собственника (заказчика), муниципального района. Персо­нальный состав комиссии, порядок и график контроля утверждается Главой Администрации района и согласовывается с Департаментом ЖКХиЭ. Работа комиссии проводится в присутствии ответственных лиц, назначаемых директо­ром управляющей компании. Результаты контроля оформляются соответствующим актом.

Полный перечень критериев оценки качества и штрафных санкций опреде­ляется договором и может быть сориентирован на приоритетные задачи соб­ственника (заказчика).

В качестве критериев оценки можно выделить несколько групп показателей, отражающих специфику управляющей компании, которая должна обеспечить качественное обслуживание клиентов (жильцов и арендаторов), но при этом не превысить нормативный уровень затрат на управление [3, 13, 18, 28, 58, 61]:

- обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости­

- работа с клиентами;

- работа с поставщиками и подрядчиками;

- опыт работы, квалификация персонала;

- качество управления;

- стабильность финансового положения.

Критерии качества работы правления ТСЖ и управляющей компании, направленные на обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости:

- наличие и состояние технической документации на находящиеся в управлении здания и объекты инфраструктуры;

- наличие графика (периодичности) проведения обследований качества технического содержания жилых зданий и их инженерных систем, санитарно­го содержания зданий и придомовых территорий;

- наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда;

- объем работ по текущему ремонту;

- наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

- улучшение интегральных показателей технического состояния зданий на управляемой территории (степень физического износа здания в целом и его конструктивных элементов).

Критерии качества работы правления ТСЖ и управляющей компании с клиентами:

- количество заключенных договоров;

- количество расторгнутых договоров;

- количество жалоб по договорам на обслуживание;

- процент сбора платежей с населения;

- количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг;

- количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг;

- средняя продолжительность проживания в жилом фонде;

- количество жалоб на техобслуживание; санитарное содержание и благоустройство придомовой территории, вывоз бытового мусора

- количество жалоб на работу лифта;

- количество жалоб на работу мусоропровода;

- количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;

- количество жалоб на тепло -, электро -, газоснабжение;

- количество жалоб на водоотведение;

- количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.