Сравнительный анализ действующих форм управления многоквартирными домами.

Рассмотрим основные преимущества ТСЖ [3, 13, 18, 28, 58]:

Во-первых, собственники помещений самостоятельно ре­шают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющего, управляющей компании). Если качество пре­доставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка терри­тории, лестниц; несвоевременный вывоз ТБО, невыполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.), ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригла­сить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСЖ. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.

Любой член ТСЖ имеет возможность осуществлять кон­троль за расходованием средств товарищества, как получаемых за счет платежей населения, так и за счет поддержки государст­ва (льготы, субсидии, компенсации и др.). В ТСЖ действует ре­визионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСЖ.

В-третьих, у ТСЖ появляется возможность иметь дополни­тельные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, нахо­дящихся в обще долевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования зе­мельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСЖ создаются условия к экономному рас­ходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установ­ки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. В ТСЖ создаются условия для более бережного отношения к ме­стам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После на­ведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет раз­рисовывать стены, разбивать окна и т.д. (хозяин всегда знает це­ну своему труду). Как следствие, повышается рыночная стои­мость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высво­бождаются дополнительные средства для проведения ремонт­ных и профилактических работ, в перспективе могут быть сни­жены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремон­ту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привле­каться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежи­лых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего поль­зования. Дома, в которых создаются ТСЖ, в первую очередь включаются в адресные программы капитального ремонта и благоустройства, программы по установке металлических две­рей и ремонту лестничных клеток, так как в этих домах появля­ется хозяин, который обеспечит поддержание порядка и со­хранность того, что сделано. Объединение собственников в то­варищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные вопросы дея­тельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща и в общих интересах, создавая тем самым благоприятную атмосферу в доме и комфорт совместного про­живания.

Исходя из вышесказанного, хотелось провести анализ основных трех форм управления многоквартирным домом, о которых говорилось выше.

Таблица 44.

Сравнение основных способов управления многоквартирным домом

Проведя выше сравнительный анализ различных форм управления и эксплуатации многоквартирными домами авторам хотелось рассмотреть действия одной из моделей управления в жилом фонде, находящемся в оперативном управлении ГОУ «СПбГПУ», где в настоящее время насчитывается 9 жилых многоквартирных зданий из которых четыре 1901-1917г.г.строительства, являются исторически-культурными памятниками.

В таблице № 45, отражены экономические, технические и социальные характеристики домов Политехнического университета. Из данных видно, что в настоящее время более 85% ведомственного фонда находиться в частной собственности граждан, которые выбрали форму управления ТСЖ управляющей компанией университета, заключив с ней договора (пример договора в приложении № 7) сроком на 5 лет.

Многолетняя практика обучения управленческого персонала университета для обслуживания многоквартирных домов, проводимого, как правило, без от­рыва от работы, свидетельствует, что два года непосредс­твенной работы параллельно с качественным обучением (желательно не менее 72 учеб­ных часов) — это стопроцентная гарантия безубыточной организации содержания дома, а с увеличением стажа и периодическим повышением квалификации безубыточ­ность плавно переходит в повышающуюся эффектив­ность всего комплекса управленческих мероприятий и, естественно, повышает качество и экономичность уп­равления.

Статистика и практика работы управляющей компании университета показывает, что после пяти лет практи­ческой работы, подкрепленной обучением и информи­рованностью, любой сотрудник - проверенный жизнью профессионал, да еще со знанием специфики некоммерческой организации, то есть умеющий поль­зоваться преимуществами этой формы управления. Можно сделать выводы: при формировании штата по управлению многоквартирным домом не нужно искать высококва­лифицированных специалистов, претендующих, естест­венно, на большую зарплату, а надо стремиться подоб­рать коллектив единомышленников, личные интересы которых совпадают с интересами жителей дома, и не забывать постоянно, планировать обучение персонала и различные формы повышения квалификации.

Таблица № 45

Практика управления многоквартирны­ми домами посредством управляющей компании ГОУ «СПбГПУ» подтверждает возможность использова­ния (по аналогии) расчетных нормативов трудозат­рат для муниципальных жилищных организаций только при наличии в штате не менее 15 работников, то есть во всех случаях при достаточно большой площади эксплу­атируемого жилья. Как правило, такой объем работ под силу только объединению из нескольких домов, что мы и видим на примере ведомственных жилых домов университета (расчеты показывают, что их должно быть не менее пяти-семи, при 150-200 квартирах в каждом). Кроме этого рекомендуется формировать структуру управления исходя из объема всего комплекса необходимых работ по управлению и эксплуатации дома, приведенных авторами выше в данной статье, с учетом его особенностей и платежеспособ­ности жителей каждого дома. Необходимо так же отметить, что университет для эксплуатации зданий на высоком уровне уже имеет многолетнюю хорошо подготовленную техническую базу, обслуживающий аттестованный персонал и аварийно-диспетчерские службы, а обслуживание комплекса зданий дает возможность выплачивать достойную заработанную плату персоналу управляющей компании, взимая с собственников квартир платежи на уровне муниципальных расценок. Дополнительные услуги по обслуживанию граждан, такие как установка домофонов, систем видеонаблюдения, стеклопакетов в парадных, демонтажа и установки импортного сантехнического и электрооборудования, устройства колясочных в парадных и т.д. выполняются по согласованию с собственниками по утвержденным и проверенным в ПТО (проектном техническом отделе) сметам, составленной на основе Территориальных Единичных Расценок г.Санкт-Петербурга.

Управляющая компания университета, являясь государственной организацией, заключает договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг исключительно посредством проведения тендеров и конкурсов согласно Федеральному закону № 94 от 21 июля 2005г. «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», который был принят государственной думой 8 июля 2005года и одобрен Советом Федерации 13 июля 2005г., что позволяет предоставлять данные услуги на хорошем уровне и значительно экономить средства собственников. Негосударственные, коммерческие управляющие компании данного закона не придерживаются, что в настоящее время приводит к коррупции в данной сфере предоставляемых услуг.

В результате проведенного анализа деятельности ТСЖ, других современных форм управления объектами недвижимости коммунально-жилищного назначения авторы хотели бы сделать вывод, что на данный момент преимущество именно этих моделей доверительного управления, то есть самими собственниками, группой избранных ими людей (правления ТСЖ) или управляющей компанией являются перспективными и контролируемыми формами. Но имеющиеся при этом проблемы на современном этапе развития реформы ЖКХ критическим образом усложняют их развитие.

К ним можно отнести:

1. Психологическая неготовность собственников к регистрации кондоминиума и выбору формы управления ТСЖ, к передаче части своих полномочий избранной управляющей компании, несмотря на строгую отчетность перед собственниками, некомпетентность самих собственников в управлении ТСЖ и недостаток профессиональных управляющих, в связи с отсутствием единых квалификационных требований;

2. Мизерный объем информации по методикам управления общим жилищным многоквартирным комплексом;

3. Одним из важнейших сдерживающих факторов является вопрос о земельной собственности. Право частной собственности на землю не отрицается, но и не узаконено, что создает широкие возможности для власти управлять процессом изменения жилищных организаций в своих интересах. Отсутствие правовой базы приводит к бесплодным дискуссиям о наделении землей кондоминиумов, право которое не удачно сформулировано в федеральном законе о кондоминиумах и упорном желании ТСЖ получить участки земли, сопряженные с жилыми зданиями. Увеличение налога на земельную собственность в ближайшем будущем поставит ТСЖ перед проблемой выплат на чрезвычайно невыгодных условиях.

4. Привлечение в сферу жилищного бизнеса капитала сталкивается с серьезными трудностями. С одной стороны, дом достаточно дорогой объект, поэтому требует значительных капиталовложений, а с другой стороны, доля оборотного капитала в жилищном бизнесе невелика, поэтому он приносит достаточно низкий доход по сравнению с другими сферами капиталовложений. Жилищный бизнес – это эксплуатация жилья, что связано с длительным омертвением капитала. Правда в этом виде бизнеса минимален риск и максимальна возможность получения долговременной устойчивой ренты.[8]

5. В жилищной политике устойчиво сохраняются традиции распределения жилья и сугубо формальной его эксплуатации. При дефиците средств затраты на эксплуатацию и ремонты стремительно сокращаются, затраты на амортизацию жилых зданий практически ликвидированы. Создалась устойчивая иждивенческая психология, стойкая и иллюзорная уверенность, что жилье можно бесплатно получить или купить и не нужно его содержать. Накопленный мировой и отечественный опыт приоритета «сохранения жилья» перед новым его строительством в периоды обострения жилищной нужды в современной политике городских властей не признается.

6. Существовавшее много десятилетий централизованное управление в большинстве случаев привело к отсутствию лиц, заинтересованных в эксплуатации строений, к их фактической бесхозяйственности, что сказывается на техническом состоянии зданий и приводит к сокращению сроков их службы. Эта черта не замечается и не обсуждается в ходе проводимой Центром реформы ЖКХ. Единственной понятной для граждан темой этой «реформы» является повышение оплаты жилья до уровня эксплуатационных затрат. Поддержка инициатив населения, декларируемая Законами о кондоминиумах и товариществах собственников жилья не осуществляется.[8]

7. На международном семинаре «Создание кондоминиумов и жилищных товариществ в рамках осуществления жилищно-коммунальной реформы» в Москве 22-24 июля 1999года было предложено создать обучение управляющих домами и Программу такого обучения. В основу Программы был положен принцип согласования дисциплин, подчиненных единой цели профессиональной подготовки. Однако реализация этого предложения происходит очень медленно и не имеет серьезных сдвигов!

8. Существование большого процента малоимущих семей и льготных категорий граждан, которые воспользовались своим правом одноразового бесплатного оформления в собственность своей недвижимости, предоставленной им ранее государством, но не имеющих финансовых возможностей полностью участвовать в содержании (техническом и коммунальном) этой недвижимости. Часто эта проблема встречается в домах, ранее построенных, где часть квартир находится в муниципальной собственности и предоставлена гражданам по договорам социального найма, а также имеется большое количество приватизированных квартир, нежилых помещений, находящихся в собственности граждан и организаций, т.е. в домах в которых находится так называемая «смешанная» собственность.

Наиболее важно в проведении реформы ЖКХ и формировании ТСЖ изменение в сознании самих людей. В настоящее время одна часть населения привыкла получать минимальный объем услуг, но бесплатно. Надеясь, что государство (муниципалитет), как при социализме, обязано оплачивать эту услугу, а другая часть вкладывает большие суммы на обустройство только своей квартиры, своей собственности, считая, что за ее порогом кончаются их владения и не хотят принимать участия в содержании и благоустройстве общих мест пользования дома и территории. Ведь даже при сосуществовании разных слоев населения в жилом секторе эта проблема может быть решена. И это подтверждает опыт ряда жилищных организаций города, привлекающих, с одной стороны, инвесторов для поддержания и улучшения жилищного хозяйства, а с другой стороны, малоимущие, которым позволяет время и здоровье, лично принимают участие в работах по санитарному обслуживанию и благоустройству жилищных комплексов.

Авторы хотели бы отметить, что для наилучшего обеспечения реформ в жилищной сфере, а так же развития новых форм управления жилищным фондом необходимы:

- целенаправленная деятельность по информированию населения о целях и задачах реформ, ходе и путях их реализации. Жилищная реформа должна базироваться на политике вовлечения населения в обсуждение и решение проблем жилищной сфер,

- проведение социологических исследований в жилищной сфере,

- доведение до населения сведений о принимаемых нормативно-правовых актах, разъяснения их в средствах массовой информации,

- организация семинаров, конференций, круглых столов по проблемам реформ в жилищной сфере,

- привлечение общественных объединений, ассоциаций, союзов, инициативных объединений граждан к обсуждению путей решения проблем реформы в жилищной сфере. Так, например, в г.Санкт-Петербурге действует Ассоциация ТСЖ, ЖСК и ЖК, на сегодняшний день в нее входят более 500 ЖК, ЖСК и около 100 ТСЖ нашего города. Активно развиваются ассоциации объединений собственников жилья в Москве, Томске, Сыктывкаре, в Казани. С1996 года в нашей стране действует Межрегиональная организация объединений домовладельцев - МООД (Российская Жилищная Федерация), в составе которой функционируют более сорока представительств в субъектах Российской Федерации.

- обеспечить доступ к информации о правах на недвижимость в жилищной сфере,

- сформировать Общественный консультативный совет по вопросам жилищной реформы при Комитете по жилищной политике, призванный обеспечить: более эффективный учет и согласование интересов и возможностей различных социальных групп, организаций, органов власти; необходимо признать, что жилищную проблему на современном этапе можно и нужно решать совместными усилиями частных лиц и властей. Общая проблема подлежит разделению на проблемы разных слоев населения в зависимости от их обеспеченности. Очевидно, что строительством жилья для бедных не решить всех проблем. Бедные слои населения не смогут оплачивать даже эксплуатационные расходы по содержанию жилья, поэтому необходимы гарантии хотя бы части платежей, что доступно лишь властям.

- большую публичность жилищной политики;

- конструктивное взаимодействие органов власти и населения в ходе жилищной реформы.

Подводя итог, хотелось заметить, что именно в отрыве от реальности заключается главная причина проблем, которые мешают развитию реформы ЖКХ, необходимо не выдумывать новые подходы и механизмы, а пользоваться богатым зарубежным и отечественным опытом.

Приложение 1