Развитие ипотечного кредитования в России на современном этапе.

Всем известен тот факт, что наибольшей инвестиционной привлекательностью в России пользуется жилье, что объясняется его достаточной ликвидностью вследствие высокого спроса, относительной простотой и доступностью. Однако стоимость жилья значительно превышает доходы основной части населения и требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования развита слабо, не функционирует вследствие инфляции, недостаточной стабильности экономики.

Из-за острой жилищной проблемы в Росси, которая усугубилась притоком беженцев и является первопричиной развития в нашей стране ипотечного кредитования, в настоящее время миллионы россиян, по разным оценкам, от 6 до 27 млн. семей, нуждаются в улучшении жилищных условий, основное внимание уделяется развитию ипотечного кредитования в сфере жилищного финансирования. Бесплатное жилье (так называемое социальное) в последнее время достается единицам, в особенности с действием нового жилищного кодекса Р.Ф. 78[60, 61, 72, 73, 74], где существенно ужесточены правила предоставления социального жилья. Согласно данным Госкомстата Р.Ф., более чем в три раза сократилось выделяемое населению бесплатное жилье. Но это отнюдь не единственная причина, заставляющая наших соотечественников обращать свои взоры на ипотечное жилищное кредитование.

Второй причиной является состояние экономики нашей страны, едва начавшей оправляться от разрушительных последствий дефолта 1998 года. За предшествовавшее печально знаменитому финансовому кризису десятилетие объем жилищного строительства в Р.Ф. сократился вдвое: с 61,7 млн.кв.м. в 1990г. до 30,7 млн.кв.м. в 1998г., после чего вновь начал медленно расти. Однако темпы этого роста явно не удовлетворяют ожиданиям миллионов очередников на жилье.

Третьей причиной стала широкая приватизация жилья, так например, за 12 лет (с 1992г. по 2003г.) россияне согласно экспертным оценкам приватизировали 68% имеющихся в их распоряжении квартир, в результате чего сформировался так называемый рынок вторичного жилья, который очень динамично развивается, особенно в крупных городах, где в течение года в оборот вовлекается до 2% приватизированного жилья (т.е. каждая пятидесятая квартира).

И четвертая причина роста интереса рядовых граждан к этому вопросу, это социально- психологические факторы, иными словами, очень многие, которые полагали, что решение их жилищной проблемы святая обязанность государства существенно пересмотрели свои взгляды и не намерены больше ждать милостыни от государства.

Рассмотрим преимущества ипотечного жилищного кредитования:

- Быстрота решения жилищной проблемы – в течение 3 месяцев с момента заключения кредитного договора заемщик становится владельцем собственного благоустроенного жилья;

- Возможность оптимального выбора из многих предлагаемых вариантов жилья;

- Возможность проживания в приобретенной квартире (доме) с момента получения документа о регистрации права собственности на указанное жилье;

- Правовые гарантии, предоставляемые заемщику кредитной организацией, в частности по условиям погашения кредита и процентов по нему.

- Налоговые льготы, предоставляемые заемщику, в связи с приобретением жилья в кредит и процентов по нему в размере до 1 млн. руб.

Сравнительные данные об объемах ипотечного жилищного кредитования и количестве выданных банками Р.Ф. кредитов[60] по состоянию на конец 2004г.- начало 2005г. представлены в таблице 43:

Таблица 43

Объемы и количество ипотечных жилищных кредитов, выданных банками РФ по состоянию на конец 2004г. — начало 2005 г.

Согласно прогнозам авторитетных финансовых аналитиков, в 2007 году объем ипотечного жилищного кредитования может достигнуть 1- 1,5 млрд.долл.

Становление ипотечного бизнеса в Росси началось в 1993 г., когда были созданы Ассоциация ипотечных банков и Центр ипотечного бизнеса для оказания методической и консультативной помощи ипотечным структурам и банкам России[ 72 73 74]. Правовая база того времени для функционирования ипотеки была представлена Законом РСФСР « О собственности в России» от 24 .12.1990г., вторым важным законодательным актом стал принятый Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (с изм. и доп. от ЗО декабря 2004 г.), который значительно расширял возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита, Гражданским кодексом Р.Ф.(части 1 и 2).

В дальнейшем Правительством РФ во исполнение указанных федеральных законов были приняты постановления, касающиеся, ипотечного жилищного кредитования, например постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. И доп. от 12 ноября 2004 г.), постановление Правительства Р.Ф. от 11 января 2000г. № 28 « О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Р.Ф.» (в ред. Постановления Правительства Р.Ф. от 8 мая 2002г. №302) .

Основными принципами банковского кредитования являются[60, 61]: целевой характер кредита, который означает, что ссуды предоставляются на определенные цели, определенный объект кредитования; возвратность и срочность кредита, т.е. установлен срок погашения кредита; обеспеченность кредита материальными ценностям, заключается в том что при определенных условиях банк может продать заложенные в обеспечение ценности и полученную выручку обратить на погашение задолженности по ссуде; платность кредита, которая определяется процентом за кредит (так, например, до 1990 г. Госбанк СССР, Промстройбанк за краткосрочные кредиты взимали от 1 % до 2 % годовых и 5 % за просроченные ссуды; в 1990 г., после реорганизации банковской системы процентные ставки по кредитам составили 6 -1 0 %; с 1992 г. коммерческие банки установили процентные ставки за кредит 23 – 80 %, затем 83 – 150 %, а в 1993 г. 123 – 250 %; в 1994 г. 250 – 350 %, и только с 1996 года процентные ставки стали падать). Специалисты в области банковского дела предсказывают в самом ближайшем будущем сокращение коммерческих банков, их укрупнение за счет слияния и поглощения мелких более крупными.

Согласно ст. 77 Закона «об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. В случае невыполнения условий кредитования, по решению суда заемщик и члены его семьи обязаны освободить занимаемое помещение, но только при условии предоставления им другого жилья, соответствующего санитарным нормам.

Постановлением Правительства Р.Ф. от 11.01.2000г.№2820 «О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации» одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Р.Ф., утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие этой системы. Органам исполнительной власти субъектов Р.Ф. было рекомендовано разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделан новый акцент на развитие системы ипотечного жилищного кредитования для решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Предполагается, что в своем законченном виде система ипотечного жилищного кредитования будет само развивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная же задача государства в становлении системы ипотечного кредитования определена как создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Основа концепции [61]- создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. На рынке ипотечногожилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.

Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

З) кредиторы- банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

В настоящее время жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Однако, помимо них, в системе ипотечного кредитования существуют и другие организации, создаваемые в соответствии с гражданским законодательством, например фонды поддержки и развития жилищного строительства, кредитные союзы. Они не являются кредитными организациями, и для осуществления ими деятельности по предоставлению ипотечных займов им не требуется получения лицензии Центрального банка РФ;

4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. Операторы вторичного рынка производят привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; осуществляют рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования, и выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

5) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы , паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и так далее, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по местожительству (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью и т. п.

В настоящее время существуют две модели ипотеки:

- открытая, когда финансовые средства для кредитования заемщиков привлекаются из всех доступных источников;

- закрытая - модель ипотеки, при которой кредитование осуществляется после периода накопления.

Развитие в России открытой модели ипотеки тормозит то обстоятельство, что практически отсутствуют институциональные инвесторы, имеющие «свободные деньги» и готовые финансировать ипотечные кредит. Коммерческие банки не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники, так как несоответствие банковских активов и пассивов может привести к потере ликвидности и банкротству банка. Предлагаемые в Концепции развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Р.Ф. модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов (выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций; рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов) могут применяться только по мере развития первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов.

При закрытой модели [74] ипотеки в течение определенного периода осуществляется накопление под низкий процент (1-3%) , на сумму, недостающую для оплаты приобретаемой недвижимости, выдается кредит под низкий процент (6-10%) за счет средств, накапливаемых под низкий процент другими субъектами, желающими получить такой кредит. Главная проблема - привлечь заемщиков, которые согласились бы в сегодняшних условиях накапливать денежные средства под низкий процент.

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от трех и более лет. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 % от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не менее 30 % стоимости кредитуемого объекта.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период).

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Одно из важных преимуществ заключается в том, что получающий кредит россиянин имеет налоговые льготы - все суммы, которые пошли на оплату купленного жилья и процентов за кредит, изымаются из налогооблагаемой базы.

Для стимулирования инвестиций в строительство предполагается его финансирование на основе предоставления застройщиками банковских строительных кредитов, выдаваемых частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ.

Приказом Министра Р. Ф. №289, Госстроя Р. Ф. №235, ФКЦБ РФ №290 от 16.10.2000 г. утверждена «инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с приходом прав требований по истраченным кредитам».

Цель издания Инструкции - установление единого порядка государственной регистрации ипотеки жилых помещений, возникающей на основании закона или в силу договора, в том числе при уступке прав по договору об ипотеке, уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о законных владельцах закладной. В Инструкции перечислены документы, представляемые на государственную регистрацию ипотеки, приведен порядок регистрации ипотеки и погашения регистрационных записей об ипотеке.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания, т. е. передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Рассмотрим, каким образом осуществляется правовое регулирование этих дух видов договоров [60, 61, 74]. Согласно СТ. 817 ГК Р.Ф. по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия:

1) сумму предоставляемого кредита;

2) срок, на который предоставляется кредит;

3) размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом;

4) очередность погашения кредита и процентов по нему;

5) основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Кроме этого, в кредитном договоре могут указываться адрес приобретаемой заемщиком на средства кредита квартиры и данные о ее собственнике.

Если иное не предусмотрено законом или кредитным договором, кредитор имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в местонахождении кредитора ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Заемщик обязан возвратить кредитору полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. Если иное не предусмотрено договором, сумма беспроцентного займа может быть возвращена заемщиком досрочно. Сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно с согласия кредитора. Если иное не предусмотрено договором, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет. Если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 СТ. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов.

Согласно СТ. 395 ГК РФ: «За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или ДОГОВОРОМ.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Если кредитным договором предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Заемщик также вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или кредитным договором.

Если кредитный договор заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.

В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору.

Если заемщик приобретает на средства кредита квартиру, в которой будет проживать не только он, но и члены его семьи, члены семьи заемщика также подписывают данный договор. При этом в кредитном договоре указывается, что:

1) заемщик приобретает квартиру для собственного проживания и проживания членов его семьи;

2) члены семьи заемщика приобретают право пользования квартирой после его государственной регистрации. Стороны признают, что регистрация членов семьи собственника по постоянному местожительству без государственной регистрации вещного права пользования жилым помещением членов семьи собственника не влечет возникновения права пользования жилым помещением членами семьи собственника;

3) члены семьи заемщика отказываются от прав пользования квартирой в случае обращения взыскания на нее кредитором и обязуются освободить занимаемую квартиру в течение определенного срока с момента вынесения решения суда об обращении взыскания либо заключения соглашения об обращении взыскания.

Заемщика также можно обязать предоставить нотариально удостоверенный документ, подтверждающий отказ членов семьи собственника от права пользования приобретаемой на средства кредита квартирой в случае обращения на нее взыскания и кредитор в этом случае получает право отказать заемщику в предоставлении кредита в случае не предъявления указанного документа. Кроме этого, в случае рождения у заемщика или членов его семьи, обладающих правом пользования квартирой, ребенка после предоставления кредита заемщик также может оказаться обязанным предоставить нотариально удостоверенный документ, подтверждающий отказ законного представителя от пользования указанной квартирой ребенком при обращении на нее взыскания, а также обратиться в органы опеки и попечительства в случае такого отказа. Неисполнение этого обязательства может являться основанием для требования кредитора о досрочном возврате кредита.

Вторым договором, регулирующим отношения кредитора и заемщика, являетсяипотечный договор. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем по договору об ипотеке могут быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Предметом ипотечного договора или, другими словами, имуществом, которое может быть заложено по ипотечному договору, является указанное в п. 1 СТ. 130 ГК РФ недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на такое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В Федеральном законе «О внесении изменений в Федеральный Закон " об ипотеке (залоге недвижимости)"» от 24 января 2004 года внесены дополнения, которые более широко трактуют понятие недвижимости в ипотеке, это земельные участки, строения на них… « По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте."; "...

Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка " Действенная система ипотечного допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости…» кредитования не может сформироваться по инициативе отдельных коммерческих банков, потенциальных заемщиков или местных органов власти регионов. Это целостная система, организуемая при непосредственном воздействии государства. Именно на основе функционирования такой системы достигается согласование интересов населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в загрузке производства, государства – в общем экономическом росте.

Ипотека, как правило, устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору. Согласно российскому законодательству ипотека (залог недвижимого имущества) обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Кроме того, если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований:

1) о возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

2) о возмещении расходов по реализации заложенного имущества;

3) в случаях возмещения необходимых расходов, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости должен обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

В договор об ипотеке стороны включают условия:

1) о предмете договора. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием;

2) о цене передаваемого в ипотеку помещения.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. В случае залога незавершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками. Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение в качестве обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта на текущий момент, должен прогнозировать возможность изменения этой стоимости, связанную с влиянием объективных и субъективных факторов на стоимость объекта оценки, такие как индивидуальные особенности самого объекта (конструктивные и планировочные решения ;используемые материалы при строительстве объекта, их пожаростойкость и долговечность ;соответствие нормам и стандартам комфортности жилого помещения и др.), местоположение объекта (близость к транспортным магистралям, экологической ситуация в районе; близость объектов социально-культурного, медицинского и торгового назначения, перспективы развития района);

3) о размере основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размере предоставляемого кредита и размере процентов за пользование денежными средствами). Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов возможно использование: для юридических лиц - гарантий банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также другого банка, страховой компании и других юридических лиц; для физических лиц - поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры, срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит). Кроме этого, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

Постановлением Правительства Р. Ф. от 25.08. 2002 № 628 Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в законе как обязательные, или нарушены правила о порядке составления закладной, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке (ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)).

утверждены Правила предоставления государственных гарантий Р. Ф. по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которым установлен порядок при наступлении гарантийных случаев. Займы, привлекаемые Агентств<