Исторические и правовые аспекты создания форм управления многоквартирными домами.

В начале 21 века Россия переживает сложнейший исторический период перехода от одной общественной формации к другой, с ее огромными человеческими, природными ресурсами. Наша страна только выбирается из состояния глубокого беспрецедентного кризиса управления.

Несмотря на имеющиеся различия, во всех концепциях перехода нашего общества к новой формации в центре всех преобразований стоит человек с его интересами и потребностями. Почти перед всеми перестроечными программами ставилась и ставится задача по обеспечению человеку более достойных условий жизни: жилищных, социально-культурных условий; улучшение питания и т.д. Не умаляя значения действующих сейчас реформ, следует отдавать отчет в том, что человек в этих программах выступает лишь в роли объекта управления. Тем не менее, высшая цель прогрессивного общества состоит в осуществлении истинного предназначения человека, в его самореализации, самовыражении, то есть самоуправлении!

В России доля частной собственности в настоящее время превышает 75% всего жилого фонда (45,3% приватизированные квартиры, 24% неприватизированные квартиры, 21% собственные дома или части дома,4,7% арендуемые квартиры, 2,3% коммунальные квартиры, 0,9% общежития, 1,8%-другое жилье) [5, 18, 28, 32, 58] , подавляющая часть населения проживает в многоквартирных домах. Именно жилой дом в целом, а не отдельный квартировладелец является основной единицей, потребляющей услуги ЖКХ. Это совершенно очевидно, если речь идет о ремонте и содержании жилого дома. Проблема заключается в том, что, к сожалению, сегодня только малая часть жилых домов представлена в виде юридических лиц, способных выступать дееспособной стороной контрактных отношений. В основном это ЖСК и немногочисленные товарищества собственников жилья, образованные после принятия в 1993 году соответствующего закона. Таким образом, можно говорить о проблеме отсутствия конкретного потребителя на рынке жилищно-коммунальных услуг, здесь мы естественно подразумеваем, что конкретные потребители не сгруппированы и не оформлены таким образом, чтобы они могли выступить реальной стороной в контрактных отношениях с поставщиками услуг.

Но это только часть существующей проблемы. Второй ее аспект заключается в том, что конечный потребитель при существующей системе дотаций и перекрестного субсидирования оплачивает не более (а в большинстве случаев и менее) 50% определенной на основании тарифов стоимости услуг ЖКХ. При этом дотации, покрывающие оставшуюся часть стоимости услуг, поступают из бюджета не потребителю, а предприятиям ЖКХ. Соответственно, заинтересованность конечного потребителя и его возможность влиять на снижение затрат и повышение качества услуг в сфере ЖКХ значительно ослаблены[3 4 8 ] .

Следующий аспект реформы ЖКХ – исторически сложившееся отношение у потребителя к оплате жилищно-коммунальных услуг не как к оплате за приобретаемый им товар, а как к налогам, которые надо платить, не задумываясь о том, на что расходуется внесенная оплата, поставляемые коммунальные услуги рассматриваются как услуги, поставка которых должна осуществляться государством. Это в совокупности с нежеланием производителей и поставщиков услуг приводит к отсутствию у конечного потребителя информации о количестве и качестве предоставляемых услуг. Как правило, приборов учета воды и тепла нет не только в отдельных квартирах, но и в домах, либо они не действуют.[3, 8, 58]

В совокупности, перечисленные факторы позволяют утверждать, что в сфере ЖКХ на сегодня нет заинтересованного покупателя услуг, и, следовательно, не могут развиваться рыночные отношения и фактически не предоставлен конечный потребитель услуг. Следствием наличия муниципального монополизма и отсутствия конечного потребителя ЖКХ является невозможность образования полноценного рынка жилищно-коммунальных услуг, т.е. создания конкурентных отношений со стороны частного бизнеса и организации договорных отношений по поводу приобретения и оплаты этих услуг.

Рассматривая общие подходы к стратегии реформирования ЖКХ необходимо отметить, что речь идет о радикальной смене приоритетов проводимой в настоящее время реформы. На современном этапе реформы усилия должны быть сконцентрированы в первую очередь на решении следующих задач[3, 4, 10, 18 ]:

Демополизация сферы ЖКХ:

• преобразование муниципальных унитарных предприятий в акционерные общества;
• совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством в муниципальном образовании;
• изменение правил ценообразования и оплаты услуг предприятий ЖКХ;
• внедрение конкурсного обслуживания и управления жилищным фондом.

Формирование конечного потребителя:

• массовая организация ТСЖ и передача им в управление жилищного сектора;
• ликвидация перекрестного субсидирования и изменение схемы субсидирования жилищно-коммунальных услуг таким образом, чтобы дотацией распоряжался потребитель.

Решение задач демополизации сферы ЖКХ и формирования конечного потребителя влечет изменение существующих принципов тарифной политики и механизмов тарифообразования, которые должны касаться следующих положений: для конкурентных зон – рыночное формирование стоимости услуг; для монопольных зон - стимулирование предприятий к снижению себестоимости продукции и повышению ее качественных показателей.

Таким образом, предложенный подход к реформированию ЖКХ состоит в решении задач первого порядка: демополизации ЖКХ и формирование конечного потребителя, следствием чего станет изменение тарифной политики;

Решение задач второго порядка – ресурсосбережение и формирование условий привлечения инвестиций[3, 4, 10, 28].

В связи с вышеперечисленными задачами, стоящими в период реформирования ЖКХ рассмотрим такое понятие, как самоуправление жилым комплексом. Категория «самоуправление» не является абсолютно новой для науки управления и не отделима от управления. Развитие самоуправления связано с демократизацией управления и является одним из важнейших элементов концепции управления человеческими ресурсами. Любая общественная формация характеризуется определенным сочетанием управления и самоуправления, управление – внутреннее воздействие, вырабатываемое самой системой. Любая созданная организация без эффективной организации внутреннего управления – самоуправления в рамках глобализации управления и создания новых структур – окажется в кризисном состоянии.

Сегодня начался процесс становления качественно новых способов решения жилищных проблем, которые годами замалчивались либо разрешались административными методами. Поэтому необходимость нормативно-правовых подходов в сложившейся ситуации более чем очевидна.

В результате внедрения рыночных элементов в жилищные отношения, чему немало способствовали законы РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», «Об основах федеральной жилищной политики» значительно расширился контингент собственников жилья, расположенного в многоквартирных домах. Возникла проблема управления такими домами. Названное обстоятельство, в свою очередь, вызвало к жизни юридическую модель нового для российского правопорядка объекта недвижимости – кондоминиума, а также новую организационно-правовую форму управления этим объектом – товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Данная форма не является, что называется, очередной «выдумкой реформаторов», а представляет собой один из способов управления жильем, давно и хорошо известных в практике многих государств[13]. В основе этого способа «домоуправления» лежит идея совместного владения жильем на принципах кондоминиума. В своем историческом развитии, названная идея прошла три этапа.

Первый из них уходит своими корнями во времена Римской империи, когда и возникла идея владения одной вещью несколькими собственниками сообща.

Данное обстоятельство связывается с принятием Римским сенатом около двух тысяч лет назад закона о кондоминиуме, который дозволял гражданам владеть «отдельной» (как бы теперь сказали) жилой площадью в многонаселенных пристройках. Этот исторический факт может иметь множество самых разнообразных версий, однако считается, что именно он является предшественником современной концепции кондоминиума.

Второй этап относится к средневековью, когда на территории Западной Европы снова стала популярна идея кондоминиума. Ее возрождение связывают с необходимостью защиты городов от нападений разбойничьих шаек. Опасность заставляла горожан обстраивать свое жилище внутри специально возводимых крепостных стен. Это, в свою очередь, создавало дефицит земельных участков, пригодных для сооружения отдельных строений. Кроме того, наблюдался и рост численности населения. Указанные факторы привели к тому, что люди, желающие построить себе жилище, вынуждены были объединяться и строить здания на несколько семей. Отношения между этими семьями строились на основе совместного владения общим имуществом дома.

Третий современный этап берет свое начало с наступлением XX века. В это время концепция кондоминиума была реанимирована в Европе и стала очень популярной формой домовладения в Испании, Германии, Бельгии, Франции и Великобритании.

Из Европы концепция кондоминиума распространилась и на американский континент.

Первой из южно-американских стран, осуществивших ее рецепцию, стала Бразилия, где в 1928 году был принят закон, разрешающий продажу, так называемой «горизонтальной собственности».

Несколькими десятилетиями позже Пуэрто-Рико, испытывающая рост населения, слабую обеспеченность жильем, недостаток подходящих земельных участков для строительства по примеру своего южного соседа приняла закон о горизонтальной собственности. Законом устанавливался порядок владения недвижимостью с использованием концепции кондоминиума.

Ситуация с жильем в Пуэрто-Рико создала процент для внедрения аналогичных способов управления недвижимостью в Сое6диненных Штатах.

Пуэрто-риканский закон стал основой, которая стимулировала законодателя США к восприятию идеи кондоминиума.

В 1961 году был дополнен Национальный закон о Жилищном строительстве, в который включили раздел 234 расширяющий пределы управления недвижимостью в жилищной сфере, ее залог и страхование, возложив координацию действий в этой области на Федеральное агентство жилищного строительства.

С этого времени кондоминиумы превратились в одну из составных частей рынка частного владения жилыми домами США.

Поскольку в области частного права компетенция штатов практически не ограничена, каждый из них принял свои законы о кондоминиумах, которые дополнила федеральные акты, создав, таким образом, специфические правовые рамки домовладения [13].

В России идея формирования кондоминиумов на базе жилых многоквартирных домов и организация ТСЖ была в первые законодательно оформлена в 1992 году Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Указом Президента РФ от 23.12.93 №2275 (в настоящее время не действующим), развита в 1996 году Федеральным Законом РФ «О товариществах собственников жилья» и детализирована в новом Ж К Р.Ф. от 24.12.2004 г.

Что такое кондоминиум? За категорией «кондоминиум» закреплено значение единого комплекса недвижимого имущества. В этот комплекс законодатель включил следующие элементы:

1. Жилое здание;

2. Прилегающий к заданию земельный участок;

3. Иные объекты недвижимости.

Для того чтобы комплекс недвижимости считался кондоминиумом, простого сочетания выше названных элементов недостаточно. Они являются необходимыми, но недостаточными признаками кондоминиума. Таковым комплекс недвижимости может считаться в том случае, когда жилые или нежилые помещения в жилом здании находятся в собственности граждан, юридических лиц, государства, муниципального образования, а остальные части комплекса имеют правовой режим общей долевой собственности, участниками которой выступают собственники жилых или нежилых помещений данного здания.

Прилегающие земельные участки – это часть территории, на которой расположено жилое здание, а также вспомогательные строения, сооружения и элементы благоустройства. При этом границы такой территории определяются в соответствии с требованиями градостроительных нормативов в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. [22, 65, 77, 80]