Механизм управления обновлением объектов жилищного фонда г.Санкт – Петербурга.

Множество насущных проблем, которые касаются непосредственно самих граждан, их достойного проживания в столь великом городе таком как Санкт - Петербург, в настоящее время оставлено за «отремонтированными фасадами». Авторы хотели бы снова вернуться к столь избитым в средствах массовой информации проблемам ЖКХ, рассмотреть некоторые из них совместно с читателями, изучить ряд предложений по их решению и защите наиболее нуждающихся в этом слоев населения.

Сначала совершим небольшой экскурс в историю зарождения и формирования жилищного фонда нашего города [16, 17, 67, 68, 69, 70, 71, 89], где и кроется ряд проблем, которые и стоят перед нами сейчас. Социально – экономическое развитие жилищного фонда Санкт - Петербурга связано с его становлением как столицы Российского государства. Первым этапом этого становления можно считать период 1703-1917г-г. В эти годы формирование жилищного фонда города было связано с обеспечением жилого крова для населения, участвовшего в строительстве и развитии города. В декабре 1762 года был издан указ об учреждении «Комиссии для устройства городов Санкт-Петербурга и Москвы ». К началу 19-го века жилищный фонд Санкт- Петербурга представлял собой плотную застройку высокими каменными домами для частного проживания и извлечения дохода от сдачи в наем жилых помещений.

В начале 20-го века строятся новые частные и доходные дома, оборудованные лифтами, ваннами, газовыми плитами на кухнях.

Второй период времени в развитии жилищного фонда города можно определить с 1918-1950 годы. В после революционный период с (1918-1920г.г.) жилищное и коммунальное хозяйство города находилось в упадке, а из-за отсутствия топлива пострадали многие строения. Жилые дома в 1918г. были национализированы. В дома центральных районов было переселено население с Московской, Нарвской и Невских застав. Большая часть жилой площади была, как правило, в многокомнатных и больших квартирах. Таким образом, в 1920-е годы основная часть жителей Ленинграда оказалась в коммунальных квартирах.

С 1925 года начинается первое послереволюционное строительство в противоположность плотной застройке дворцами-колодцами, характерной для доходных домов центральной части города, новые жилищные массивы представляют собой комплексы отдельно стоящих трех -, четырехэтажных домов, расположенных по сторонам улицы, иногда связанных между собой полуарками.

За годы Великой Отечественной войны и блокады жилищному фонду нашего города был нанесен громадный урон. Было разрушено 800 промышленных предприятий и 3174 здания, повреждено 7100 зданий и сооружений. Город потерял третью часть всего жилищного фонда. На 1 января 1944 года в Ленинграде насчитывалось 560 тысяч жителей, это составляло одну шестую часть его довоенного населения. Послевоенное восстановление хозяйства города привело к росту населения.

К концу 1945 года численность населения города превысила 1,3 млн. человек, а в 1950 году она достигла 2,87 млн. человек (85% довоенного уровня).

Третий период в развитии жилищного фонда определен с 1950 года, когда развернулось жилищное строительство в значительных масштабах. Этот период продлился до начала 1990 года, когда жилищное строительство за счет бюджетных ассигнований было остановлено.

К началу 1990 года в домах, построенных до 1918 года проживало 16% населения, в домах постройки 1918-1940 годов-3%, 1941-1960 годов-12%, 1961-1969 годах-69%. Доля, живущих в коммунальных квартирах и общежитиях сократилась с 50% (в 1950-х годах) до 22% в начале 1990-х годов, и если в начале 1960-х годов в историческом центре Ленинграда проживало больше половины населения города, то к концу 1980-х годов его доля во всем населении не превышала 30%.

Современный период времени в формировании жилищного фонда Санкт-Петербурга можно определить 1990-2003годами. Проведенная в 90-х годах прошлого столетия приватизация существенно изменила форму собственности на жилые помещения.

Таблица 40.

Таблица 41.

Структурная доля размеров жилищного фонда исторических периодов 1703-2006 годов жилищного обслуживания населения Санкт-Петербург, в %.

Таблица 42.

Число строений, общая площадь и структурные доли дореволюционного жилищного фонда в территориально - районированных образованиях Санкт-Петербурга.

Проанализировав данные статистики, предоставленные Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга, следует отметить то, что уменьшение в 1990-2006 годах структурной доли строений, жилой и общей площади в их суммарных числах созданной в течение 1703 -2006 годов, не было связанно с полным удовлетворением жилищного потребления населения в предыдущем периоде социально-экономического развития жилищного фонда (1966-1990 годов), хотя размеры жилой площади этого периода соответствовали ее структурной наибольшей части за все исторические периоды ретроспективного жилищного обслуживания (таблице 41), так как и в настоящее время сохранились значительные по количеству слои и группы граждан, нуждающихся в качественном жилье, проживающих в коммунальных квартирах.

В анализируемый период (1990 г.-2006г.) изменение размеров жилищного потребления населения Санкт-Петербурга, рыночный спрос и предложение жилья, на наш взгляд, находились в состоянии равновесности по причине отложенного спроса на жилье, спроса не обеспеченного финансовыми средствами, когда возмездность реализации жилья стала одним из основных принципов роста объемов жилищного потребления, текущего и перспективного жилищного обслуживания граждан.

Сложившиеся в настоящее время особенности жилищного потребления и тенденции жилищного обслуживания населения г. Санкт- Петербурга состоят в том, что наличие дореволюционного жилищного фонда и его восстановление делает привлекательным не только исторический центр, но и такие районы как Выборгский, Курортный, Приморский, которые вместе с центральной частью города объедению до 1917 года (таблице 42). При этом уделенный вес жилых домов старой застройки на районом уровне свидетельствует о том, что в Адмиралтейском районе 95.9% домов от всех жилых строений в районе построены до 1917 года, в Центральном – 68.3%, Курортном – 34%, в Выборгском - 22.2% и в Приморском – 19.5%.

Расширенное представление о качественных и количественных параметрах объектов жилищного фонда дореволюционной постройки, присущих не только центральной части города, характеризует сложившуюся дифференциацию жилищного обслуживания населения в самих территориально-районированных (муниципальных) образованиях и вместе с этим смешанную систему жилищного потребления, текущего и перспективного восстановления жилых строений, введенной в состав городского жилищного фонда до 1917 года.

Эти результаты анализа необходимы не только для рационализации процесса управления жилищным фондом, успешного решения финансово-инвестиционных задач, восстановления, в первую очередь, жилых строений застройки до 1917 года, но и повышения качества жилищного потребления гражданами[16, 17].

Основным объектом финансово-инвестиционной активности субъекта управления городским жилищным фондом должны оставаться ветхие и по степени технического состояния неудовлетворительные жилые строения, структурная часть общей площади которых в суммарной городской площади составляет 6.82% (неудовлетворительная - 6.5% и ветхая общая площадь - 0.32%)[69, 70, 71].

На наш взгляд, повышение технического уровня, находящегося в неудовлетворительном и ветхом состоянии городских жилых строений, необходимо осуществить в короткий исторический период (среднесрочный) времени(5-7 лет) и по мере повышения темпов экономического роста значительные финансовые ресурсы регионального и муниципального органов управления, устанавливаемые по нормативам качественного (высокого технического уровня) жилищного обслуживания, а также коллективно-долевых (частных) организационно-правовых структур, должны направляться на ремонтно-строительное обслуживание.

В целом сложившееся состояние, существующие условия и особенности управления ремонто-строительным обслуживанием и потреблением жилищного фонда Санкт-Петербурга характеризуется тем, что [16,17, 66, 67, 68]: значительное число малоимущих граждан города проживает в коммунальных квартирах, решение проблемы городских очередников, которая неразрывно связана с увеличением объемов финансирования; назрела необходимость программно-целевого подхода к управлению ремонтно-строительным обслуживанием и потреблением городского жилищного фонда; объемы финансового и материально-технического ресурсообеспечения в процессе ремонтно-строительного обслуживания объектов различных серий и этажности городского жилищного фонда должны быть дифференцированы по источникам в зависимости от форм собственности; отсутствует взаимосвязь количественных и качественных показателей жилищно-бытового потребления и обслуживания граждан, обусловленная разработкой и реализацией в текущем, перспективном и стратегическом периодах времени комплекса финансово-инвестиционных, экономических, инновационных, организационных и маркетинговых мероприятий; низкое техническое состояние жилищного фонда создает значительные социальные проблемы для жителей и повышает трудоемкость управления жилищным потреблением и ремонтно-строительным, эксплуатационным обслуживанием населения.

Механизм управления обновлением и восстановлением объектов жилищного фонда старой застройки должен включать в себя комплекс установленных нормативно правовых регламентированных воздействий разрешительного и (или) запретительного характера внешних и внутренних органов управления, устанавливаемые норм и нормативов, стандартов.

Данный механизм должен в качестве своих взаимодействующих составляющих (элементов) включить методы, способы, процедурные последовательности, меры, стратегии, функции, ориентированные на достижение необходимой для участников обновления и восстановления жилищного фонда прибыльности от вложений средств в объекты жилищного фонда старой застройки, повышения эффективности текущей деятельности и развития в стратегическом периоде времени[17, 68].

Рациональность взаимодействия указанных элементов механизма стратегического управления процессом реконструкции жилых городских домов, на наш взгляд, может быть обеспечена взаимосогласованностью и однонаправленностью достижения намечаемых целевых ориентиров предпринимаемых нормативно-правовых, админастративно-распорядительных актов, экономических, организационных и иных мер внешних и внутренних органов управления при постоянном мониторинге установления соответствия мер и актов управленческого воздействия, необходимых результатам и эффективности использования всех видов ресурсов в стратегическом периоде.

При этом нормативно-правовая регламентация должна быть направлена как на разрешение, так и на запрещение тех или иных действий участников процесса обновления и восстановления объектов городского жилищного фонда старой застройки, обеспечивая права инвесторов, вкладывающих средств в объекты городского жилищного фонда, а также проживающих в жилых домах старой застройки, обеспечивая права инвесторов, вкладывающих средства в объекты городского хозяйства жилищного фонда, а также проживающих в жилых домах старой застройки.

Так, например, постановление правительства Санкт-Петербурга (о мерах по проведению реформ в жилищной сфере) от 11.12.1996 года, №20 предусматривает как внедрение рыночных механизмов содержания жилья, демонополизацию жилищно-коммунального хозяйства, реализацию новых способов управления недвижимости в жилищной сфере, меры по социальной защите населения при переводе жилищной сферы в безубыточный режим функционирования в соответствии с основным направлениям нового этапа реализации государственной целевой программы (жилье), одобряемой Указом Президента Российской Федерации (о развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов) от 29.03.1996 года, №432, Законом Российской Федерации (о товариществах собственников жилья), так и реализацию концепции реформы в жилищной сфере.

Постановление правительства Санкт-Петербурга « О мерах по проведению реформ в жилищной сфере» содержит наряду с конкретными предложениями, постановлениями о: создании районных жилищных агентств с функциями управления жилищным фондом от имени собственников, наделении вновь создаваемых государственных ремонтно-эксплуатационных предприятий функциями подрядчика по эксплуатации жилищного фонда; порядке назначения директора районного жилищного агентства комитетом по содержанию жилищного фонда, но и содержит основные предложения и положения развития жилищной сферы, направленность реализации предпринимаемых мер для решения основных задач, таких как:

*** повышение степени социальной защищенности населения посредством развития системы жилищных субсидий на строительство и приобретение жилья, совершенствование механизма предоставления компенсаций (субсидий) на оплату приобретаемой квартиры, создание жилищного фонда социального назначения;

***формирование конкурентной среды в сфере эксплуатации жилищного фонда посредством демонополизации предоставления жилищно-коммунальных услуг, разделения функций управления обслуживания жилищного фонда между службами заказчика и ремонтно-эксплуатационными предприятиями;

*** повышение эффективности потребления бюджетных финансовых ресурсов, направленных на развитие жилищной сферы, посредством развития форм обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

*** оказание правовой и экономической помощи создаваемым товариществам собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, образуемых в целях обеспечения содержания и эксплуатации объектов жилищного фонда.

Рациональное воздействие внешних (вы­шестоящих) органов управления на разви­тие (восстановление, обновление) объектов городского жилищного фонда старой заст­ройки, может быть в полной мере реализо­вано при комплексной нормативно - правовой регламентации принимаемой ориента­ции на достижение высокой результативно­сти процесса воспроизводства жилых домов центральной части Санкт-Петербурга. Такими нормативно - правовыми актами, развиваю­щими и усиливающими осуществляемые меры по проведению реформ в жилищной сфере, выступили Постановления правитель­ства Санкт-Петербурга от 10.02.2000 г., N5 «о концепции генерального плана сохране­ния и развития исторического центра Санкт­Петербурга и его пригородов, включая дво­рецкие комплексы», а также распоряжение губернатора Санкт-Петербурга «о мерах по реализации Федеральной целевой программы «сохранение и развитие исторического цент­ра Санкт-Петербурга»», «о программе мероп­риятий по реализации концепции реформ в жилищной сфере».

Использование экономических, админист­ративных, социально-психологических мето­дов управления процессом обновления, вос­становления объектов жилищного фонда ста­рой застройки в данном механизме управле­ния позволяет органам управления организа­ционно-правовой структуры, участвующей в реконструкции жилых домов старой застрой­ки, рационально сочетать экономические и социальные стимулы с административным воздействием на объект управления.

Прогностические способы обоснования получения объективного результата, эффек­тивности деятельности каждого из участни­ков процесса реконструкции объектов город­ского жилищного фонда старой застройки необходимы при планово-расчетных страте­гических обоснованиях реальности продви­жения тенденции экономических, финансо­вых, инновационных, социальных изменений в деятельности по обновлению, восстановле­нию жилых домов.

Имитационный способ обоснования реаль­ности достижения поставленных стратегичес­ких ориентиров результативности в формиру­емом механизме рационального стратегичес­кого управления процессов реконструкции объектов жилищного фонда Санкт-Петербур­га предоставляет возможность его участникам в экспериментальном порядке проверить по­средством реализации соответствующих про­цедур, осуществления работ по восстановле­нию жилищного фонда, расчетно-аналитичес­ких, вербально-блочных способов реально достичь, например, намечаемых или

необходимых ориентиров результативности, эффек­тивности деятельности.

В США действует тесная взаимозависимость между уровнем дифференцированного разде­ления жителей по районам проживания боль­шого города в соответствии с получаемыми ими доходами. В центральных частях городов создаются элитные строения с жилыми доро­гостоящими и нежилыми помещениями при соблюдении принципа заселения каждым со­циальным слоем населения того района горо­да, стоимость жилья которого соответствует его доходам.

Европейская модель рационального город­ского жилищного фонда в основном ориенти­рована на заселение одних и тех же районов, включая центральные, гражданами с различ­ными доходами. В реконструируемых жилых объектах старых районов городов для покупа­телей жилья предлагаются как дорогостоящие, так и относительно дешевые квартиры [16, 17, 70].

Дифференциация в стоимости жилья может наблюдаться при этом и вследствие более удачного расположения квартир, различной планировки, отделки. Реконструируемый дом старой застройки, в соответствии с данной европейской моделью, может иметь как до­рогостоящее, элитное жилье, так и приемле­мое по ценам для среднего достатка граждан. Таким образом, европейская модель обновле­ния, восстановления и эксплуатации жилых домов в центральных частях городов не зави­сит от уровня доходности покупателей жилой площади квартир.

Особенности развития России, ее нацио­нальной экономики с 1917 года по настоящее время требуют смешанного подхода к форми­рованию адекватного сложившимся экономи­ческим и социальным условиям механизма расселения и реконструкции объектов старо­го жилищного фонда. Смешанная ( американ­ская и европейская) модель механизма вос­производство домов в старых (центральных) районах Санкт-Петербурга (по признанию многих социологов и экономистов Европы самого европейского города России), наибо­лее приемлема в настоящий период развития национальной экономики потому что уровень доходности тех слоев населения Санкт - Пе­тербурга, которые проживают до сих пор в коммунальных квартирах и в домах аварий­ного состояния, является самым низким в Рос­си и тем более - в Западной Европе.