Некоторые особенности учета требований безопасности при проведении технической экспертизы недвижимости

Современный подход к общественному развитию базируется на «стратегии устойчивого развития», принятой более чем 150 странами мира (в том числе Россией) на Всемирном форуме по окружающей среде и устойчивому развитию в Рио-де-Жанейро в 1992 г. Под «устойчивым» (самоподдерживающим) развитием понимается создание условий, обеспечивающих потребности живущего поколения, без риска для способности окружающей среды поддерживать жизнь в будущем, т.е. не ставя под угрозу возможность для будущих поколений удовлетворять свои потребности.

Цель устойчивого развития достигается через две основные подцели: повышение и обеспечение качества жизни, обеспечение безопасности среды обитания.

Эксперты по недвижимости, являясь одним из основных регуляторов общественного развития, должны учитывать эти стратегические перспективы. От их оценок зависит, будут ли средства направляться в сооружения, жилища и другие объекты, отвечающие принципам устойчивого развития, или нет.

Очевидна ведущая роль строителей в достижении упомянутых выше подцелей. В связи с этим стратегия устойчивого развития была детализирована в концепции «устойчивого строительства», принятой в 1994г. на международной конференции в г.Тампа (США). На конференции были выработаны основные принципы строительства, дружественного окружающей среде. К ним относятся: поддержание здоровой экономики, способной обеспечить качество жизни и в то же время защищающей человеческую жизнь и окружающую среду; минимизация ущерба, причиняемого возобновляемости окружающей среды, риска человеческому здоровью, биологическому разнообразию; оптимальное использование невозобновляемых ресурсов и постоянное применение возобновляемых.

Поставленные задачи – комплексные, они включают в себя инженерный, экологический, экономический и социальный компоненты. Большой долг строителей перед окружающей средой и резко ухудшившееся состояние природной среды обитания заставляют акцентировать внимание, прежде всего, на экологических проблемах, средоточием которых являются крупные города. Как следствие, выполняется ряд крупных международных программ, призванных выработать критерии экологической безопасности и меры по обеспечению экологической устойчивости строительными методами. Обеспечение экологической безопасности лишь один из путей достижения подцели безопасности. Другим путем является обеспечение инженерной безопасности искусственной среды обитания, прежде всего объектов недвижимости и инженерных систем, при природных и техногенных воздействиях. На этом пути, в свою очередь, встают проблемы безопасности в штатных и нештатных ситуациях.

Безопасность в штатных ситуациях на протяжении многих лет казалась решенной посредством применения такого основного материала, как железобетон, и соответствующих проектных решений. Сегодня долговечность сооружений из традиционных видов бетона во всем мире под вопросом, это объясняется усугубляющимся вредным воздействием окружающей среды, не учтенным при проектировании и строительстве из-за незнания или из-за желания сэкономить средства.

Это и другие подобные обстоятельства вызвали к жизни новые подходы к проектированию, учитывающие весь жизненный цикл объекта – от задания на проектирование до утилизации, включая программу ремонтов. При этом перед оценщиками недвижимости может стоять несколько задач:

– оценка остаточного ресурса (долговечности) существующего здания;

– оценка безопасности существующего здания в пределах обозначенного клиентом срока службы по критерию долговечности;

– оценка безопасности нового здания по критерию долговечности.

Последняя задача при кажущейся ее упрощенности по отношению к первым двум является достаточно сложной из-за отсутствия соответствующих рекомендаций в наших нормах проектирования. Еще более сложными и комплексными являются оценки долговечности реконструируемых зданий, например с мансардами, поскольку старая и новая части здания, как правило, обладают разными ресурсами. Изменения в экологии крупных городов вызвали к жизни и другие опасные процессы. Из-за увеличения числа автомобилей, в том числе за счет большого числа старых иномарок, резко увеличился объем выбросов СО, а, следовательно, и активность микроорганизмов, находящихся в старой кладке и бетоне, что приводит к так называемой биохимической коррозии.

К первой группе опасных ситуаций относится и расположение объектов в геопатогенных зонах. Ранее этому фактору не придавалось особого значения, хотя известно, что есть «гиблые» места, где постоянно выходят из строя инженерные коммуникации, чаще болеют жильцы, повышен производственный травматизм и т. п. Известно также, что на условия проживания и здоровье людей влияют конфигурация помещений, их ориентировка относительно магнитной сетки Земли, расположение дверных проемов относительно спальных мест и т.п. Это также необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Особого внимания заслуживает подверженность объектов недвижимости нештатным (чрезвычайным) ситуациям (ЧС). Необходимо отметить, что безопасность вообще – категория не только социальная, но и экономическая. Вкладывая средства в превентивные или защитные мероприятия, мы снижаем риск потерь, и наоборот.

Так, в Калифорнии стоимость страховки жилого дома, находящегося более чем в 150 м от пожарного гидранта, возрастает втрое, а цена уменьшается по сравнению с аналогичным сооружением, находящимся на более близком расстоянии к гидранту.

Ниже приведен перечень природных и техногенных ЧС, подверженность которым должна в первую очередь учитываться при оценке недвижимости:

природные ЧС:

– оползни, провалы (вследствие образования карстовых полостей в основаниях зданий и сооружений, шахтных выработках и т.п.);

– метеорологические воздействия (ураганы, грозы, экстремальные температуры наружного воздуха и т.п.);

– сейсмические воздействия;

техногенные ЧС:

– пожары;

– аварийные взрывы внутри и снаружи зданий;

– аварийные удары;

– опасные излучения различной мощности и природы;

– химические аварии;

– подтопление территорий и аброзия берегов, изменение гидрогеологической обстановки;

– аварии, вызванные низким качеством проектирования и/или строительства;

– террористические воздействия.

Проявления негативных воздействий такого рода весьма многообразны. Например, в г.Перми были случаи разрушения кирпичных домов в районе Городских горок. Причиной явилось строительство домов над выработками медных рудников XVII века.

Среди метеорологических явлений в качестве наиболее опасных необходимо выделить экстремальные, главным образом, низкие, температуры. Похолодание на Северном Урале в 1982 году ниже принятой расчетной зимней температуры (–37°С) привело к многочисленным авариям швов панельных зданий и невозможности их дальнейшей эксплуатации без ремонта. Эксперт по недвижимости должен обращать внимание не только на экстремальные климатические условия. Важно также знать, в какое время года возводилось здание и когда начата эксплуатация, как часто в районе, где оно находится, происходит аварийное отключение отопления в зимний период. Последнее обстоятельство, например, создает самые неблагоприятные условия для наиболее ответственных элементов панельных зданий – платформенных стыков стен и перекрытий – и чревато опасностью прогрессирующего обрушения этих зданий.

К чрезвычайным ситуациям, приводящим к наибольшему ущербу, относятся пожары. Несмотря на высокую степень изученности процессов, приводящих к этому типу ЧС и свойственных ему, постоянно выявляется ряд новых аспектов, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Пожары на предприятиях очень часто связаны с взрывами газо- и пылевоздушных смесей. Однако аварийные взрывы могут быть вызваны не только высокими температурами. К взрывоопасным относятся предприятия нефтяной, нефтеперерабатывающей, химической, угольной, пищевой и других отраслей промышленности. При проведении технической экспертизы недвижимости должна быть учтена опасность не только возможного взрыва на самом объекте, но и его воздействия на окружающие объекты, например, на жилые дома, когда взрыв оказывается внешним по отношению к этим домам. Однако большую опасность, как показывает практика, представляют внутренние взрывы, например, бытового газа в кухнях. Несмотря на локальный характер, эти воздействия могут приводить к прогрессирующему разрушению отдельных секций и даже зданий в целом (случай в г.Архангельске – 2005 год).

После впечатляющего взрыва в Лондоне (здание Роунант Пойнт, 1968 г.) многие страны пересмотрели нормы проектирования, предусмотрев в них повышение связности несущих конструкций, способное предотвратить обрушение здания при выходе из строя в результате взрыва отдельных несущих элементов. Разработки, начатые в этом направлении еще в Советском Союзе, так и не были реализованы в связи с планировавшимся всеобщим переходом с газовых на электрические плиты. Проблема взрывоопасности жилых помещений не только сохранилась, но и усугубилась как вследствие изношенности еще значительного газового хозяйства, старения населения (и связанной с ней забывчивостью), так и вследствие недостаточно обоснованного применения новых материалов и конструкций при модернизации помещений. Например, учеными Научно-технического центра «Взрывоустойчивость» Института инженерной безопасности Московского государственного строительного университета (МГСУ) было установлено, что при применении в кухнях оконных стеклопакетов втрое увеличивается внутреннее давление, возникающее при взрыве, что приводит к значительно более серьезным последствиям, чем при использовании обычного остекления.

В последние годы постоянно растет число аварийных ударных воздействий. К ним относят падение тяжелых грузов на перекрытия промышленных зданий, удары транспортных средств в опоры мостов и эстакад, ударные воздействия на транспортные сооружения в зонах камнепадов и т.п. По-прежнему существенным источником аварийных ударов остается сборное строительство. Трагедия падения «Антея» на жилой квартал Иркутска (1997 г.) показывает, что при оценке недвижимости следует учитывать возможность падения самолета на объекты, находящиеся вблизи аэропортов - по статистике, большинство аварий самолетов происходит при взлете и посадке.

В ряду опасных явлений не последнее место занимают радиационные аварии и воздействия. При оценке недвижимости необходимо взаимодействие с радиационной службой города - особое внимание целесообразно уделять районам, где сосредоточены крупные НИИ. Практика показывает, что даже при длительном отсутствии работ, связанных с радиоактивными веществами, на территории НИИ могут оставаться достаточно сильные и опасные источники излучений. Нельзя сбрасывать со счетов и малые по интенсивности, но длительные излучения, свойственные, например, некоторым видам заполнителя бетона, из которого возведены несущие или ограждающие конструкции здания.

Зарубежный опыт показывает, что причиной массовой гибели людей могут быть химические аварии. Так, трагедия на химическом заводе в г.Бхопал (Индия) несколько лет назад унесла жизни 2,5 тыс. людей. В Москве потенциальными источниками химических аварий могут быть промышленные объекты, работающие с аммиаком и хлором, в т.ч. холодильники. Исследования, проведенные Ассоциацией «Безопасность населения», показали, что в условиях города опасность химической аварии для жителей оказывается большей, чем было ранее установлено военными специалистами. При оценке стоимости зданий, находящихся в зоне такого опасного объекта, необходимо учитывать не только возможную концентрацию ядовитого вещества, но и наиболее вероятное направление распространения ядовитого облака с учетом «розы ветров» местности.

Перечисленные и другие подобные ЧС вызываются, как правило, непреднамеренными действиями человека или природными явлениями, от него не зависящими. Количественная оценка последствий подобных явлений во многих случаях затруднительна. Действующие строительные нормы и правила базируются на концепциях, разработанных, в основном, для нового строительства. К тому же они предоставляют возможность оценить лишь прочность конструкции или сооружения, а не тяжесть потерь в той или иной ЧС или при их сочетании.

Повышение безопасности может быть достигнуто также организационными, законодательными и другими нетехническими мерами (например, запрет оборудования кухонь с газовыми плитами оконными стеклопакетами). Активная роль экспертов недвижимости в этих процессах весьма велика. Решение многих из поставленных вопросов видится в совместной работе сервейеров с Институтом инженерной безопасности МГСУ, объединяющим ведущих специалистов по упомянутым и другим направлениям обеспечения безопасности строительными методами.

Серьезной причиной возможных аварий и катастроф в последние годы становится снижение качество изыскательских, проектных и строительных работ. Пристального внимания сервейеров с позиций безопасности заслуживают объекты, построенные турецкими фирмами в 1992–1996 гг. Имеются свидетельства занижения сечений несущих элементов, отклонений от технологии возведения. Разрушительные последствия землетрясения в Турции (1999 г.), одной из причин которых явилось низкое качество несущих элементов зданий, лишь усиливают тревогу по этому поводу.

Принципиальным условием для повышения уровня безопасности по этой причине является наличие в организациях строительного комплекса реально работающих систем обеспечения качества (СК). Это, прежде всего, относится к строительно-монтажным и специализированным организациям, производящим строительные материалы и изделия. Поэтому экспертам недвижимости необходимо уточнить, имелся ли у застройщика сертификат качества на базе международных стандартов серии ИСО 9000.

Задачи обеспечения безопасности в рамках стратегии устойчивого развития существенно более сложны, нежели повышение качества жизни. Их решение требует согласованного взаимодействия государственного управления и рыночных механизмов, всех работающих в этой сфере. Возрастающая роль сервейеров обусловливает также актуальность задачи приобретения ими самых современных знаний в области безопасности строительных систем.