Технические параметры для определения совместного учета исправимого и неисправимого функционального износа
Моральный износ, % | 1.1.1.1.Краткая характеристика здания |
0–15 | Планировка квартир пригодна для посемейного поселения; перегородки и перекрытия несгораемые; дом оснащен всеми видами благоустройства, но нет горячей воды и телефона |
10–25 | Перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично |
36–45 | Планировка квартир не совпадает по вертикали, имеются темные или проходные кухни и другие помещения, отсутствуют ванные комнаты |
>45 | Бессистемное расположение помещений (не совпадают по вертикали) санузлы и кухни расположены над жилыми помещениями, отсутствуют все виды благоустройства |
При выполнении технической экспертизы следует учитывать такие возможные изменения физико-механических свойств конструкций зданий и сооружений, которые приводят к ухудшению комфорта помещений и даже к аварийным ситуациям. То есть, на протяжении периода эксплуатации объекта были возможны изменения прочностных и функциональных параметров здания или сооружения, которые значительно снижают их потребительскую ценность и рыночную стоимость.
Нарушение эксплуатационной способности строительных конструкций происходит вследствие развития дефектов, причинами которых является накопление во времени повреждений в элементах и узлах конструкций, что определяется износом и старением материалов, несоответствием фактических и расчётных схем, несоблюдением правил эксплуатации и т.д.
Степень среднего износа можно ориентировочно установить из опыта наблюдений за состоянием конструкций в зданиях и сооружениях. Например, деревянные строения долговечностью в 75 лет (IY категория капитальности) изнашивается обычно следующим образом:
- в первые 20 лет ― | по 1% в год; |
- от 20 до 40 лет ― | по 1,25% в год; |
- от 40 до 75 лет ― | по 1,50% в год. |
Каменные строения долговечностью в 125 – 150 лет (I и II категория капитальности) изнашиваются:
- в первые 40 лет ― | по 0,5% в год; |
- от 40 до 80 лет ― | по 0,6% в год; |
- от 80 до 125 лет ― | по 0,8% в год; |
- от 125 до 150 лет ― | по 1,0%% в год. |
Если при технической оценке окажется, что каменное здание, рассчитанное по долговечности на 125 лет, износилось за 25 лет на 35 %, то есть основания предположить наличие ненормального износа, обусловленного неправильной эксплуатацией, низким качеством строительных материалов, неправильной технологией строительного производства, ошибками в расчётах или другими причинами.
Капитальность зданий и сооружений и их долговечность зависят от принятых в проекте решений, а также от технического состояния фундаментов и несущих конструкций (капитальных стен, каркаса), перекрытий и крыши, включая кровлю.
Как правило, все внезапные ухудшения технического состояния зданий или сооружений зависят от состояния фундаментов, которые, в свою очередь, вызваны неблагоприятными геологическими и гидрологическими условиями строительной площадки, не учтёнными при строительстве или изменившихся в процессе эксплуатации. Эти условия могут быть как общими (зоны просадочных, вечномёрзлых, заторфованных и других особых видов грунтов оснований), так и конкретными условиями площадок (насыпи, бывшие отвалы, слоистые напластования, карсты и т.д.).
Оценку состояния здания или сооружения следует осуществлять по совокупному состоянию всех основных конструктивных элементов и технологического оборудования. Пример такой оценки приведен в таблице 4.12.
Таблица 4.12
Уровень износаэлементов здания и оборудования
Элементы здания | Удельный вес элемента в общей стоимости здания, % | Физический износ элементов здания и оборудования, % | |
по результатам обследования | средневзвешенная степень физического износа | ||
Фундаменты | 1,12 | ||
Стены и перегородки | 8,12 | ||
Перекрытия | 2,88 | ||
Крыши | 0,74 | ||
Полы | 2,94 | ||
Окна и двери | 2,09 | ||
Внутренняя отделка | 10,88 | ||
Сантехническое и электротехническое оборудование | 2,16 | ||
Прочие элементы | 0,98 | ||
Итого | - | Q = 32% |
Величина износа может быть получена с помощью технико-экономического метода, который заключается в определении размеров затрат на устранение износа в процентах от восстановительной стоимости здания. Показатели морального износа, рассчитанные по этому методу для жилого дома приведены в табл. 4.13.
Таблица 4.13.
Дата добавления: 2020-10-25; просмотров: 368;