Параметры строительства. Мера строительного использования

Мера строительного использования - 1. В §§ 19—21 Постановления о строительном использовании (BauNVO) определены параметры для определения меры строительного использования в плане организации строительных работ:

Количество основных площадей (GRZ) регулирует допустимое соотношение застроенной площади земельного участки (основная площадь объекта строительства, включая гаражи, места парковки и подъезды к ним, дополнительные сооружения согласно § 14 BauNVO и подземные сооружения, построенные под участком) и общей площади земельного участка.

Количество поэтажных площадей (GFZ) регулирует допустимое соотношение поэтажной площади (внешние размеры всех полных этажей строительного объекта, не включая дополнительные сооружения согласно § 14 BauNVO, балконы, лоджии, террасы и сооружения, допустимые внутри промежуточных площадей согласно законам федеральных земель) и площади земельного участка.

Общая кубатура постройки (BMZ) указывает, сколько кубических метров строительного объема (внешние размеры строительного объекта, считая от пола нижнего этажа до потолка верхнего полного этажа, включая места пребывания на других этажах с соответствующими лестничными клетками, образующими стенами и потолками, но без дополнительных сооружений согласно § 14 BauNVO, балконов, лоджий, террас и сооружений, допустимых внутри промежуточных площадей согласно законам федеральных земель) может приходиться на каждый квадратный метр площади земельного участка.

Рис. 1. Мера строительного использования

Нормы DIN 277 содержат параметры для расчета основных площадей и площадей помещений в гражданском строительстве — 2: все параметры площадей помещений выявляются индивидуально, исходя из их принадлежности к следующим категориям:
а — под крышей и закрыты со всех сторон по полной высоте;
b — под крышей, но закрыты не со всех сторон по полной высоте;
с — не под крышей.

Рис. 2. Структура основных площадей (согласно DIN 277)

Основная площадь брутто (BGF) — это сумма основных площадей всех плоскостей горизонтальной проекции (без неиспользуемых площадей крыши), измеренных между внешними размерами ограничительных строительных элементов на высоте пола.

Конструктивная площадь (KGF) — это сумма основных площадей всех ограничительных строительных элементов (стены, опоры, колонны, дымоходы, не используемые, для передвижения шахты, дверные проемы, ниши, зазоры), измеренных между внешними размерами на высоте пола.

Основная площадь нетто (NGF) — это основная полезная площадь между строительными элементами (без дверных и оконных проемов, выемок и ниш), измеренная между внешними размерами на высоте пола. NGF складывается из полезной площади (NF) (площадь, служащая для использования здания по назначению), технической функциональной площади (FF) (площадь помещений для эксплуатационно-технических систем (например, помещение с точками подключения здания, шахты с возможностью перемещения и т.п.)) и транспортной площади (VF) (например, лестничные клетки, прихожие, шахты лифта, эвакуационные балконы и т.п.).

Объем помещений брутто (BRI) — это сумма основных площадей всех плоскостей горизонтальной проекции, умноженная на соответствующую высоту (измеренную между верхней кромкой покрытия пола одного этажа и верхней кромкой покрытия пола следующего этажа, на нижнем этаже от нижней кромки конструктивного основания строения, на этаже под крышей — до верхней кромки кровли, без внешних лестниц, световых шахт, выступов крыши, слуховых окон, дымоходов и т.п.). Объем помещений нетто (NRI) — это основная площадь нетто, умноженная на соответствующую высоту помещения в свету.

Постановление о жилых площадях (WoFIV). Нормы постановления о жилых площадях действуют для расчетов жилых площадей согласно закону о поддержании жилых помещений.

Жилая площадь квартиры включает в себя основные площади всех помещений, относящихся исключительно к данной квартире (включая зимние сады, бассейны, если они закрыты со всех сторон, балконы, лоджии, террасы), но без сопутствующих помещений (подвалы, гаражи и т.п.), без служебных помещений и помещений, не удовлетворяющих требованиям строительного законодательства.

Основная площадь помещений выявляется, исходя из размеров в свету между строительными элементами, начиная с передней кромки деталей обшивки строительных элементов (включая обшивку окон, дверей, плинтусы, кухонные плиты, ванны, печи, встроенную мебель, индивидуальные электросистемы, перемещаемые внутрикомнатные перегородки). Основная площадь измеряется в готовых помещениях или рассчитывается на основе соответствующих чертежей.

Размеры основных площадей исчисляются полностью (для помещений и частей помещений с высотой на просвет минимум 2 метра), наполовину (для помещений с высотой на просвет от < 2 метров до минимум 1 метра) или на одну четверть (для балконов, лоджий, террас и т.п.).

Расчет арендуемых офисных помещений. Правила расчета арендуемых офисных помещений официально зарегистрированного «Общества экономических исследований в сфере недвижимости» (GIF) определяют единый стандарт для точного исчисления площадей, арендуемых для ведения коммерческой деятельности (GIF MF-FI), и офисов (GIF MF-В). Арендуемая площадь складывается из двух видов площадей.

1. Площади с эксклюзивным правом пользования, по отдельности показанные по видам площадей согласно нормам DIN 277 (см. выше), площадь подземных гаражей с количеством парковочных мест, побочно используемые площади (лоджии, балконы, атриумы, площади с высотой помещения от 1,50 м до 2,30 м).

2. Площади с правом общего пользования, по отдельности показанные по помещениям общего пользования (бытовые помещения, помещения для персонала и т.п.) и коммуникационные площади (входные холлы, прихожие и т.п.).

К арендуемым площадям не относятся: лестницы, лифты, аварийные выходы, эвакуационные балконы, помещения инженерии здания, шахты, укрытия, площади опор, колонн и съемных стен, площади с высотой на просвет 1,50 м и менее.

Соответствующие площади выявляются на высоте пола между несъемными стенами (включая плинтусы и встроенные по месту элементы — например, отопительные батареи и т.п.). Высота помещений выявляется между верхней кромкой готового пола и нижней кромкой готового (подвесного) потолка.