Договор социального найма жилого помещения. Права и обязанности сторон.

----------------------------------------------

В июле 2014 года в ЖК РФ внесены поправки, вступающие в силу с марта 2015 года. В соответствии с этими поправками в ЖК предусматривается новый вид договора - Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.1. ЖК). Не путать с договором социального найма!!! СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ –отдельно (Раздел 3. гл. 8 ЖК РФ),Договор НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ– отдельно (Раздел 3.1. гл. гл. 8.1, 8.2 ЖК РФ и Раздел 3.2.)

Поэтому ОБЯЗАТЕЛЬНО и очень ВНИМАТЕЛЬНО читаем доп.3 и доп. 4 к данному вопросу! Кому попадется на ГОСах в билете жилищка – 90% из 100, что данный вопрос будет «на засыпку»)

----------------------------------------------

Гаврилов: Виды договоров найма жилого помещения

ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГОНАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

-отвечает коммерческому назначению;

-удовлетворяет временную потребность в жилье.

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГОНАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

-отвечает потребительскому назначению;

-удовлетворяет постоянную потребность в жилье.

ПРИМЕЧАНИЕ: Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора АРЕНДЫ или иного договора

+ указанный выше Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.(п. 1 ст. 60 ЖК РФ)

Определение договора у Гаврилова Договор найма жилых помещений – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить во владение и в пользование другой стороне - гражданину (нанимателю и членам его семьи) пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде соц. использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы общей площади по нормам предоставления с учётом права на доп. площадь, либо сохраняет право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, без установления срока действия, а наниматель обязуется использовать его по назначению, своевременно вносить плату за жильё и коммунальные услуги (п.1 ст.60). (ПРИМ. Данное гавриловское определение весьма спорно, т.к. в п. 1 ст. 60 нет и половины того, что здесь написано).

Договор соц. найма - консенсуальнный, возмездный и взаимный.

Сторонами договора являются наймодатель и наниматель. Наймодателем (орган гос. власти РФ, субъекта РФ или МС) выступают жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО), ведающие домами гос. или муниц. жилищных фондов, либо сами собственники–владельцы домов, с согласия Комитета по управлению имуществом.

Нанимателямижилья могут бытьтолько физ. лица (п.1 ст.677 ГК; ч.1 ст.60 ЖК).

Члены семьи нанимателя,которые проживают совместно с ним, являютсясонанимателямив случаях, предусмотренных в п.4 ст.677 и п.2 ст.686 ГК (коммерч. найм).

Понятие члена семьи нанимателя (п. 1 ст. 69-70 ЖК РФ)-К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. (ПРИМ. Курсивом выделены отличия членов семьи нанимателя от ч. с. собственника – см. предыдущий вопрос)

У Гаврилова– относительно нетрудоспособности и иждивения:

по: I) возрасту:

А) пенсионный(мужчины – 60 лет; женщины – 55 лет) Получение пенсии не обязательно и также не учитывается право на льготную пенсию (подземный стаж…);

Б) не достигшие возраста трудоспособности:16 лет, а учащиеся – 18 лет, учащиеся ВУЗов очной формы обучения – до окончания ВУЗа, но не старше 23 лет;

II) по состоянию здоровья:инвалиды всех трёх групп инвалидности (независимо от того, что третья группа – трудоспособная).

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

У Гаврилова - Предоставляемое в соц. наём жилое помещение должно находиться в доме капитального (соглашайся хотя бы на рай в шалаше) типа, отвечать противопожарным, санитарно-гигиеническим (без грибков), техническим (не Пизанская башня) и экологическим (без радиации) и эпидемиологическим требованиям и состоянию здоровья граждан (инвалиду – первый этаж), быть свободным как фактически (не захвачено «самовольщиками»), так и юридически – (2 решения о предоставлении на одно помещение), благоустроенным, применительно к условиям и в черте данного населённого пункта (> 50% жилого фонда, за искл. частного), предоставляться, как правило, в виде отдельной квартиры (т.е. изолированным) на семью.

При предоставлении жилых помещений по договорам соц. найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за искл.супругов, допускается только с их согласия.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основаниирешения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ.

Права и обязанности сторон (содержание обязательства).