Земельные банки и ценные бумаги.

Для финансово-кредитного обеспечения земельной и агропромышленной реформы в стране целесообразно создать Российский земельный банк (Росзембанк) с системой специализированных земельных банков. Мировая практика показывает, что такая система может эффективно работать при наличии:

нормативно-правового поля (собственность на землю, возможность купли-продажи земли, ее залога, платность землепользования);

кадастровой инфраструктуры (система регистрации прав собственности, система оценки земли, кадастровая служба и инспекция, система контроля, земельный суд).

К основным направлениям деятельности земельных банков относится:

кредитная и инвестиционная поддержка товаропроизводителей АПК, индивидуального жилищного строительства и иных форм деятельности, связанных с использованием земли;

инвестирование и кредитование программ поддержки и развития продовольственного комплекса (включая программы повышения плодородия и охраны земель), а также программ переселения на территории России;

мобилизация финансовых ресурсов, в том числе путем выпуска ценных бумаг, на финансирование мероприятий по осуществлению земельной и аграрной реформ;

содействие проведению земельных преобразований и развитию регулируемого рынка путем осуществления операций купли, продажи, залога или передачи в аренду земельных участков;

осуществление по поручению местных администраций операций со средствами, поступающими в форме платы за землю, и средствами, предназначенными для компенсации потерь, связанных с изъятием сельскохозяйственных земель для несельскохозяйственных нужд.

Основные задачи земельных банков:

развитие принципиальных основ и организации механизмов ипотечно - залогового кредитования хозяйствующих субъектов;

содействие созданию экономической инфраструктуры рынка недвижимости и земельного рынка на определенной территории и обслуживание операций на этих рынках;

кредитно-финансовое обеспечение использования муниципальной собственности, имущественных, земельных и налоговых ресурсов территории в условиях рыночной экономики;

содействие более рациональному использованию земель;

консалтинговая деятельность (разъяснение, консультации, помощь в оформлении документов, оказание помощи в выборе вариантов сделок, кредитов, ссуд и т.д.);

создание и руководство деятельностью дочерних коммерческих предприятий, обеспечивающих проведение операций на рынке недвижимости, учреждаемых банком и его акционерами (торговые дома, экспертные оценочные службы, страховые фирмы и т.п.).

Для нормальной деятельности земельные банки должны:

выдавать кредиты под залог земель;

производить экспертную оценку состояния и стоимости передаваемых банку и приобретаемых банком земель;

выпускать в свободное обращение облигации и другие ценные бумаги банка.

Все учреждаемые сейчас в России земельные и ипотечные банки являются коммерческими; они создаются не по указанию Минфина либо Центробанка РФ, а по решению фермерских ассоциаций, акционеров, других обществ. Уставные фонды банков формируются за счет проданных акций путем открытой либо закрытой подписки. Вкладом учредителя считаются здания, сооружения, оборудование, земельные участки и другие материальные ценности, ценные бумаги, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами и т.п.

Банками могут выпускаться следующие виды акций:

обыкновенные именные акции, дающие владельцу право на дивиденд в размере, определяемом по итогам финансового года собранием акционеров, а также право на один голос в собрании акционеров;

привилегированные именные акции, дающие владельцу право на гарантированный дивиденд, но не предоставляющие право на голосование на собрании акционеров.

другие виды акций.

При этом имущество и собственные средства банка складываются из имущества и денежных средств, переданных банку в качестве платы за акции; денежных средств, полученных банком в результате осуществления его деятельности, а также от реализации ценных бумаг; имущества, приобретенного банком в процессе его деятельности; земельной собственности (рис. 6.4).

Земельные и ипотечные банки, помимо осуществления обычных банковских операций, могут также:

скупать землю в городах и регионах;

осуществлять кредитование под залог недвижимости и земельных участков;

осуществлять кредитование под залог прав долгосрочной аренды на недвижимость, земельные участки, природные ресурсы и т.п.;

осуществлять ипотечные операции с юридическими и физическими лицами;

выпускать, покупать, кредитовать, хранить документы и ценные бумаги (чеки, аккредитивы, векселя, акции, облигации и другие документы), осуществлять с ними иные операции и т.д.

Кредиты, предоставляемые банками, как правило, обеспечиваются залогом имущества, принадлежащего ссудополучателю, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание (земельные участки, строения, здания, сооружения, иные объекты, неразрывно связанные с соответствующим земельным участком или правом пользования им, а также ценные бумаги и т.п.).

При принятии банками в качестве обеспечения своевременного возврата кредита залога в виде принадлежащего клиенту земельного участка и возведенных на нем строений, а также иного движимого и недвижимого имущества стоимость складываемых земель и имущества определяется в соответствии с нормативными документами банков, согласованными с ЦБ России.

Основной целью выпуска облигационных займов, обеспеченных земельными имущественными правами, является привлечение свободных денежных средств юридических и физических лиц в местные бюджеты за счет превращения имущественных прав в ликвидную (денежную) форму. Условиями положительного решения вопроса о выпуске муниципальных земельных облигаций должны быть следующие условия:

недостаток местных бюджетных средств на освоение территорий и реализацию инвестиционных проектов, связанных с обустройством земель;

относительно низкая капиталоемкость при привлечении финансовых ресурсов, так как основной формой обеспечения и погашения заемных средств являются имущественные права;

низкая стоимость земли;

возможность увеличения налогооблагаемой базы путем введения в финансовый оборот имущественных прав на земельные участки;

· возможность решения ряда региональных демографических проблем, связанных с миграцией населения.

Обобщая отечественный и зарубежный опыт в этой области, можно выделить несколько видов муниципальных земельных облигационных займов (рис. 6.5).

Земельные беспроцентные облигации (ЗБО). Земельные беспроцентные облигации представляют собой средство платежа на земельных аукционах и конкурсах, проводимых администрацией городов.

По решению администрации этот вид ценных бумаг может быть использован при расчетах с местным бюджетом по имущественным правам.

Каждый выпуск ЗБО оформляется глобальным сертификатом, хранящимся в банке-депозитарии, ЗБО выпускается в бездокументарной форме в виде записи на счетах в уполномоченном банке-депозитарии. По требованию владельца ЗБО ему выдается свидетельство, подтверждающее право владения на приобретенное число облигаций. Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделенных администрацией для погашения облигационного займа данного вида.

Рис. 6.5. Виды муниципальных земельных облигаций.

Ориентировочная стоимость ЗБО сопоставима с усредненной ценой земельного участка площадью 1 и 10 соток в городе-эмитенте.

Привлекательность выпуска ЗБО для эмитента заключается в аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц как в городе, так и за его пределами под имущественные права, а также в возможности получения дохода от разницы в ценах покупки и продажи облигаций. Привлекательность выпуска ЗБО для инвестора заключается в росте стоимости облигации за счет роста цены земли, надежности, ликвидности ЗБО и возможности заключения арендного договора с правом последующего выкупа выделенных земельных участков (для юридических лиц) или получения в собственность указанных земельных участков (для физических лиц).

Ликвидность ЗБО обеспечивается благодаря деятельности уполномоченного администрацией крупного и стабильно работающего регионального банка, который осуществляет функции финансового менеджера эмиссии, уполномоченного банка для размещения облигаций вне региона, а также сети уполномоченных инвестиционных институтов по обслуживанию займа. Срок действия ЗБО – не менее 5 лет. Номинал ЗБО – условно-натуральный (1 и 10 соток).

Земельные процентные облигации (ЗПО).Этот вид облигаций представляет собой обязательство администрации выплатить владельцу облигации в течение определенного времени проценты по ней, а по наступлении срока погашения – погасить облигацию либо денежными средствами, либо выделенными для этой цели земельными участками. Каждый выпуск ЗПО оформляется глобальным сертификатом, хранящимся в банке-депозитарии. Право собственности возникает с момента регистрации сделки по купле-продаже облигации в любом инвестиционном институте. ЗПО является именной облигацией и выпускается в виде обособленного документа на бланке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг (согласно техническим требованиям к ценным бумагам и их реквизитам). Размер эмиссии определяется стоимостной оценкой земель, выделенных администрацией для погашения облигационного займа данного вида. Потенциальными покупателями ЗПО являются физические и юридические лица.

Привлекательность облигаций для эмитента объясняется возможностью аккумуляции свободных денежных средств физических и юридических лиц как в городе, так и за его пределами, получения дохода от курсовой разницы при купле-продаже облигаций, а также погашения эмитентом облигаций имущественными правами. Привлекательность облигаций для инвестора объясняется их доходностью, надежностью, ликвидностью, возможностью приобрести земельные участки, а также конвертировать данные облигации в другие ценные бумаги, выпускаемые местными органами власти, обеспечение ликвидности осуществляется через торги на фондовых биржах, широкую сеть банков и инвестиционных институтов, являющихся уполномоченными по обслуживанию данного займа. Срок действия ЗПО – 10-15 лет. Номинал ЗПО денежный – 500 руб.

Земельные ипотечные облигации (ЗИО). Основное назначение ЗИО – получение их владельцами относительно дешевых долгосрочных кредитов. Для этих ценных бумаг вводится ограничение: они продаются только владельцами земельных имущественных прав на территории города. В зависимости от оценки стоимости прав и стоимости купленных облигаций определяется размер залога, под который выдается ипотечный кредит, а также срок кредита и процентная ставка по нему. Эмиссия осуществляется сериями. Примерный объем первой серии -–5-10 млн. руб. Последующие серии выпускаются по мере накопления соответствующей кредиторной массы. ЗИО являются именными, выпускаются в виде обособленного документа на бланке в соответствии с требованиями, предъявляемыми к бланкам ценных бумаг.

Номинал облигации денежный – от 100 до 500 руб. Возможен выпуск низкономинальной предъявительской ценной бумаги в рамках выпуска облигации данной серии. Преимущество для эмитента – временная аккумуляция свободных денежных средств, которыми без привлечения бюджетных средств можно кредитовать юридических и физических лиц, имеющих имущественные земельные права. В целом подобная форма кредитования позволит резко интенсифицировать инвестиционный процесс в регионе. Преимущество для инвесторов – получение относительно дешевых долгосрочных кредитов, а также превращение в ликвидную денежную форму своих имущественных прав. Ликвидность земельных ипотечных облигаций обеспечивает уполномоченный банк, который выдает ссуды под их залог и залог имущественных прав. Срок действия облигаций – 5-10 лет. Если данные облигации не являются средством залога, то они могут приносить их владельцам доход в натуральной форме путем увеличения у владельца количества облигаций. В денежной форме данные облигации дохода не приносят. По окончании срока действия облигации либо выкупаются эмитентом, либо конвертируются в облигации этого же вида последующих серий.

Жилищные ипотечные облигации (ЖИО).Основное назначение ЖИО – предоставление их владельцами относительно дешевых долгосрочных кредитов под залог данных ценных бумаг и имеющихся у владельца имущественных прав на недвижимость. Основные положения выпуска и обращения ЖИО совпадают с аналогичными положениями для ЗИО. Этот вид облигаций необходим для того, чтобы привлечь дополнительно инвесторов, не владеющих земельными участками, но имеющих права на городскую недвижимость.

Особая роль в реализации выпуска земельных облигаций отводится местным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству, представители которых готовят исходную информацию по земельным участкам, выделяемым в обеспечение займа, становятся активными участниками при проведении земельных аукционов и конкурсов, ведут кадастровые книги, участвуют в формировании стартовых и первичных цен на земельные участки.

Средства, получение от размещения облигаций, должны быть направлены в первую очередь в соответствующие статьи местного бюджета с последующим целевым использованием как на обслуживание займов, так и на реализацию инвестиционных проектов по обустройству земель региона. Распоряжается этими средствами эмитент, т.е. местная администрация, а их хранение и аккумуляция происходит на счетах уполномоченного банка - депозитария и гаранта эмиссии.

Определенный процент денежных средств, полученных в процессе размещения ценных бумаг, будет поступать органам земельного комитета, предоставляющим эмитенту планы земель, зарезервированных под обеспечение земельных облигационных займов, а также оценку их стоимости. Эти органы получают также определенный процент от организаторов проведения земельных аукционов и конкурсов в регионе. Банк-депозитарий резервирует привлеченные денежные средства на специально выделенных счетах.

Денежные средства, полученные от размещения земельных муниципальных облигаций, должны поступать в местный бюджет (90%), земельный комитет (5%) и на обслуживание займа (50%).

Очевидно, что наиболее ликвидными являются земельные процентные облигации. Для инвестора это наиболее привлекательный вид облигаций, поскольку он фактически получает двойной доход: от роста курсовой стоимости и непосредственно от продажи самой облигации. Невысокий номинал этих акций является еще одним плюсом для инвестора.

К достоинствам земельных процентных облигаций также следует отнести их надежность, возможность приобрести земельные участки, а также возможность конвертировать в другие ценные бумаги, выпускаемые органами местного самоуправления.

В общем виде систему управления муниципальными земельными облигациями на уровне города можно представить в виде схемы, показанной на рис. 6.6.

Рис.6.6. Система управления муниципальными земельными облигациями

Контрольные вопросы и задания.

1. Какие имеются экономические регуляторы управления земельными ресурсами?

2. Какие известны формы и виды земельной ренты?

3. Какая имеется классификация рентообразующих факторов?

4. Какие, в соответствии с законодательством, имеются формы платы за землю?

5. Какая методика выявления земельной рентной составляющей?

6. Какие положительные и отрицательные стороны формирования земельного налога Вы знаете?

7. Как определяется арендная плата за землю?

8. Что такое нормативная цена земли?

9. Что такое залоговая стоимость земель?

10. Какие существуют правила выдачи ипотечного кредита под залог земли?

11. Какие имеются земельные ценные бумаги?