Формы и виды земельной ренты

Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине более низкого органического капитала, трудности перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли. Поэтому, а также по причине небольших площадей лучших и средних по качеству и местоположению земель как объекта хозяйствования, цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, то есть эти цены выше общей цены производства.

Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

Абсолютная рента получается со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, местоположения и производительности дополнительных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать значительную абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов выше складывающегося общественно нормального уровня издержек.

Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин возникновения противоречий между землевладельцами и землепользователями, в том числе и арендаторами, и государством.

При экономическом регулировании использования земельных ресурсов этот аспект необходимо учитывать с той или иной степенью полноты.

Другим важным аспектом экономического регулирования управления земельными ресурсами является дифференциальная рента, представляющая собой часть прибавочной стоимости, которая присваивается землевладельцами по причине их монопольного права на землю как на объект хозяйствования.

Экономической причиной образования дифференциальной ренты является превышение прибавочной стоимости над средней прибылью, которое создается благодаря более высокой производительности труда работников сельского хозяйства и дополнительно вложенному капиталу на относительно лучших и средних по плодородию и местоположению земельных участках. В условиях ограниченности вовлекаемых в общественное производство лучших и средних по плодородию и местоположению земель используются и худшие массивы земель. Это обусловливается ростом населения и его потребностей в сельскохозяйственных продуктах, необходимостью удовлетворения промышленности в сельскохозяйственном сырье.

Монополия на землю как объект хозяйствования обусловливает особенности ценообразования на сельскохозяйственную продукцию в условиях ограниченности площадей лучших и средних по качеству земельных массивов при вовлечении в использование худших из них. Для обеспечения возможности хозяйствования землепользователь должен иметь индивидуальную цену производства, складывающуюся из индивидуальных издержек и средней прибыли (иначе становиться бессмысленным процесс производства на худших участках и их использование прекращается). Поэтому землепользователь - арендатор худших земель - претендует на получение средней прибыли, а ведущий хозяйство на лучших и средних земельных участках – на получение добавочной прибыли сверх средней (за счет более производительного использования труда и капитала).

Как известно, дифференциальная рента подразделяется на ренту I и II. Дифференциальная рента I определяется как разница между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках. Объективным условием ее образования является более высокое плодородие земель и лучшее местоположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства, транспортным магистралям и т.д. Дифференциальная рента II определяется как разница между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором. При заключении нового арендного договора дифференциальная рента II (как добавочная прибыль) присваивается землевладельцем путем повышения арендной платы, а во время действия “старого” договора – арендатором, ибо в противном случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю. Дифференциальная рента I присваивается только землевладельцем.

Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет пригодные земли для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав.

Экономисты, специально исследовавшие вопрос о монопольной земельной ренте в городах, выделяют два аспекта ее образования.

Во-первых, эта рента образуется на всех участках города независимо от их свойств, так как для целей градостроительства требуются участки в определенных местах определенной площади. Но в силу естественной ограниченности земли на этих территориях предложение свободных участков не соответствует спросу на них, что повышает стоимость земли, как территориального базиса.

Во-вторых, монопольная рента образуется на отдельных участках поселений, которые в силу действия природных, социальных и экологических факторов приобретают особо ценные свойства. Поэтому многие экономисты считают, что рента – это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (или запасов) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли – ее фиксированное количество – отличает рентные платежи от заработной платы, процента на прибыль.

Ограниченность земель исключительного качества обусловливает особый дефицит монопольной продукции на рынке. Поэтому создается возможность ее реализации по монопольно высоким ценам.

Механизм изъятия и перераспределения дифференциальной земельной ренты включает следующие элементы:

закупочные цены реализации сельскохозяйственных продуктов государству;

надбавки к ценам на продукцию, произведенную на худших землях;

платность землепользования;

дифференцированный налог на прибыль.

При создании экономического механизма изъятия рентных платежей возникает проблема безрентных земель, с которых не получают дифференциальную ренту по причине низкого естественного плодородия земельных участков или в силу сложившихся экономических и природных условий (недоступность земель, например, в горах, при низкой трудо - и фондообеспеченности).

Считается, что за использование безрентных участков плата не устанавливается потому, что они не являются источником дополнительного дохода, но с этим трудно согласиться. Так как эти земли необходимо содержать в надлежащем экологически сбалансированном состоянии, защищать от эрозии, проводить их обследование и кадастровый учет, то для проведения этих действий необходимы средства, аккумулируемые в специальном фонде, создаваемом за счет земельного налога. Поэтому ставки платежей за худшие земли целесообразно определять на основе абсолютной ренты.

Условия образования дифференциальной ренты весьма усложнились в 90-е годы в связи с переходом к рыночным земельным отношениям. Экономический механизм управления земельными ресурсами в стране стал самостоятельным институтом с определенными функциями, процедурами и правовой защитой. Для организационного оформления этого механизма осуществляется разграничение земельных ресурсов на земли федеральной, региональной и муниципальной собственности, что особенно важно, так как собственник производственных, в т.ч. и земельных ресурсов, приобретает право на результаты производственной деятельности, т.е. на полученные доходы и произведенную продукцию. А поскольку земельные участки обладают разными потребительскими свойствами, то при одном размере вложений и одинаковом уровне хозяйствования собственники получают неравновеликие результаты. Таким образом, возникает возможность получения дополнительного дохода за счет земельной дифференциальной ренты. Но участки отличаются не только производительными качествами (плодородием сельскохозяйственных земель, глубиной залегания и мощностью пласта рудосодержащих земель, крепостью грунта строительных участков и др.),но и местонахождением, влияющим на эффективность использования участков в связи с изменением расходов на перевозки, сооружение коммуникаций и т.д. Частная земельная собственность, в силу права присоединения, автоматически распространяет право на оба вида ренты, представленной дополнительными доходами в связи с увеличенными объемами продукции или(и) ее более низкой себестоимостью. Но в связи с тем, что земельные участки в России в основном предоставлялись бесплатно, то дифрента I должна быть изъята в пользу общества и государства, а дифрента II предоставляется владельцу земельного участка любой категории земельного фонда.

Поэтому для увеличения поступлений в бюджеты внимание органов управления земельными ресурсами различных административно-территориальных уровней сосредотачивается на поисках инвестиционных средств за счет дифренты I и корректировке действий частного землевладения с направлениями государственной региональной и муниципальной земельной политики. Особенно это важно для управления земельными ресурсами крупных городов. Так, Правительство Москвы исходило до последнего времени из нецелесообразности введения частной собственности на землю в российской столице, понимая, что лишь при этом условии у города сохраняется шанс соединить преимущества общественной формы владения землей с требованиями рыночной экономики, в первую очередь – с платностью ее использования, основанного на потребительских свойствах участков и особенностях их оценки в городах. Кроме того, рост цен на землю в условиях частного землевладения затрудняет приобретение земли для нужд общества, особенно – для развития экономически и социально необходимой инфраструктуры; способствует расползанию городов, поскольку на окраинах городов цены на землю ниже; ведет к чрезмерной техногенной перегрузке территорий, особенно в центре, где вырастают офисные здания, вытесняющие жилые и другие виды землепользования с высокой чувствительностью к ценам на землю; увеличивает стоимость жилья; способствует спекуляции, выводу земельных участков из оборота и дестабилизации земельных рынков.

Кроме того, отсутствие в нашей стране достоверной информации о рыночной стоимости земельных участков, о размерах вложений в систему объектов, улучшающих состояние земель, о стоимости необходимых мероприятий по управлению земельными ресурсами так же влияют на необходимость учета земельной ренты, использующей две составляющие затрат: вложенный в участки труд и капитал.

Таким образом, в основе расчета земельных платежей должна лежать земельная рента, которая представляет собой денежное выражение тех благ, которые получают люди, занимая землю.

Предполагаемые отечественные и зарубежные подходы к расчету земельной ренты существенно различаются по составу и содержанию показателей, на базе которых рассчитывают затем все виды оценок земли. Все многообразие существующих позиций по этому вопросу может быть сведено к двум основным подходам, восходящим к теории трудовой стоимости К .Маркса и теории факторов производства, родоначальниками которой были А.Смит и Д.Рикардо. Кроме того, в городах появляется еще третья категория дохода, занимающая промежуточное положение между двумя первыми, представляющая собой не прямой результат вложения капитала и труда индивидуумами с целью получения прибыли или заработка, а являющиеся результатом общего прогресса города и общества. Это связано с тем, что эффективность деятельности отдельных субъектов земельных отношений часто зависит лишь в небольшой степени от их возможностей. И зачастую очень мала по сравнению с результатом общего прогресса всей сферы отрасли или хозяйственного комплекса города в целом. Местоположение объекта земельных отношений играет большую роль в определении размеров его доходов, которую оно может получить, является самым примечательным из всех воздействий, оказываемых изменением индустриальной среды на издержки производства.

Исследуя вопрос о строительной ренте, К. Маркс в результате анализа особых свойств товара, получаемого на строительном участке, доказывает, что в строительстве рента возникает вследствие того, что продукция, имеющая одинаковую стоимость производства (например, стоимость жилья) реализуется по разным рыночным ценам, за счет различия в качестве участков (дифрента I) и различием в местоположении по отношению к различным центрам притяжения (дифрента II). Кроме того, строительная рента к тому же является монопольной, так как связана с наличием монопольной цены. Поэтому при экономическом регулировании системы управления земельными ресурсами необходимо учитывать, кроме различий в плодородии, местоположении и эффективности дополнительных вложений, также трудообеспеченность, фондообеспеченность и другие социальноемкие рентообразующие условия и факторы (состояние инфраструктур связи, здравоохранения, образования и др.). Рентообразующим и рентоизымающим фактором может также стать распространение и развитие акционерных форм привлечения личных денежных средств банков и населения. Результаты их использования могут принести дополнительные доходы. Важно при этом социально справедливо расчленить и распределить эти доходы между землевладельцами, землепользователями, арендаторами, банками, собственниками при привлечении капиталов и органами государственной власти различных уровней.

Классификация рентообразующих факторов, влияющих на эффективность использования земельных ресурсов, показана на рис. 6.1.