Основные формы платы за землю.

Одной из важнейших составных частей механизма экономического регулирования земельных отношений является платность пользования землей. Законодательство РФ предусматривает такие формы платы за землю, как земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли (рис.6.2).

Закон Российской Федерации “О плате за землю” был принят на первом этапе земельной реформы – в 1991 году. С момента принятия Закона и до настоящего времени в его первоначальную редакцию вносились изменения одиннадцатью федеральными законами. Кроме того, вопросы взимания платежей за использование земель регулируются рядом подзаконных актов. Уже на основании этого можно сделать вывод о необходимости кодификации нормативных актов, регулирующих вопросы налогообложения земель. Однако принятый в 1998 году Налоговый кодекс Российской Федерации не внес принципиальных изменения в порядок исчисления налогооблагаемой базы, что вызывает необходимость не только внесения изменений в законодательство о плате за землю, но и принципиально изменить подход к вопросам учета и оценки земель.

За земельные участки, находящиеся в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании, взимается земельный налог, а за арендуемые участки – арендная плата.

В условиях рынка земли для ее купли-продажи может потребоваться банковский кредит. Это вызывает необходимость установления нормативной цены земли, а также системы льгот при налогообложении.

Земельный налог выражает отношения между обществом и земельным собственником по поводу владения землей как государственного и общественного достояния, арендная плата за землю – это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами. Нормативная цена земли выступает как категория, характеризующая процесс формирования земельной собственности, а также является основой расчетов при возмещении ущерба, связанного с отчуждением земель и вынужденной их консервацией. Рыночная цена земли устанавливается на основе оценки размера вложенного в участок капитала или стоимости производимой на нем продукции, а также таких составляющих как рентообразующая способность участка, объем и соотношение спроса и предложения на рынке земли, платежеспособный спрос населения, инфляция, налоговые отчисления и другие факторы.

Современная система изъятия и использования рентных платежей, реализуемая через земельный налог, нормативную цену земли, арендную плату за пользование земельными участками требует дальнейшего совершенствования. Так, в настоящее время доля поступлений от земельных платежей в федеральный, и местные бюджеты чрезвычайно мала. Например, в доходной части бюджета России в 2001 г. доля поступлений от земельного налога и арендной платы за землю составила менее 1%, в Московской области земельный налог и арендная плата за землю составили 1,9 % от доходов областного и районных бюджетов.

Эта система не совершенна как с точки зрения финансовой политики, так и с точки зрения рационального использования земли. Например, имеется большое число льготников: земельный налог собирается только с 25% всех земель страны, а в городах – с 15 %, а от уплаты земельных платежей освобождены целые отрасли. Ставки земельного налога и арендной платы в следствии небольших размеров в большинстве случаев не являются стимулом к эффективному использованию земли, не стимулирует переход прав на земельные участки от менее эффективных к более эффективным хозяйствующим субъектам земельных отношений.

Рис. 6.2. Формы платы за землю.

Рис. Система платного земепользования в РФ

Рис. 6.1. Классификация рентообразующих факторов

Характеристики участка земли, находящегося в частной собственности, являются как результатом действия природных качеств земли, так и вклада предшествующих поколений людей.

Наконец, следует учесть, что ценность земли как экономического ресурса в значительной степени определяется ее местоположением и другими факторами, такими как близость к транспортным артериям, наличие различного рода инфраструктур и другими условиями, на которые собственник земельного участка не может оказывать существенного влияния.

В связи с этим часть земельной ренты, т.е. дополнительного дохода, создаваемого благодаря использованию земли и других ограниченных природных ресурсов, обеспечивающих повышение производительности общественного труда за счет естественных факторов производства, должна подлежать изъятию через систему земельных платежей, прежде всего, земельного налога. При этом специфика земельных рентных платежей, в отличие от иных видов налогов, состоит в том, что рентные платежи должны обеспечивать, в конечном итоге, повышение ценности территории как для проживающего на ней населения, так и для бизнеса, что предполагает использование механизмов изъятия рентного дохода у субъектов землепользования.

Выявление рентной составляющей в результатах экономической деятельности субъектов землепользования – весьма сложная практическая проблема, требующая для своего решения создания развернутой системы выделения и описания земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот, идентификации их владельцев, выявления различий в качестве земельных участков, используемых различными хозяйствующими субъектами, т.е. комплекса элементов развернутой системы управления земельными ресурсами и иной недвижимостью на территории того или иного региона. Задачами такой системы является обеспечение наиболее рационального использования земельных ресурсов региона и муниципалитета, создание привлекательных условий для развития бизнеса и для жизни населения; максимизация поступлений в региональный и местный бюджеты как непосредственно от управления недвижимостью, так и за счет доходов от развития деловой активности на территории. Поэтому целью системы управления является создание оптимальных условий для развития бизнеса страны, регионов и муниципальных образований, обеспечение рационального распределения земельных ресурсов между различными видами деятельности, позволяющего максимально эффективно использовать все факторы производства, а значит, обеспечить максимальное получение создаваемого валового продукта.

Очевидно, что механизм изъятия и использования рентных платежей может эффективно использоваться лишь при условии решения проблемы выявления вклада земли в общий валовой продукт, создаваемый на конкретной территории и установления факторов, обеспечивающих максимизацию этого вклада.

Механизм выявления вклада земли в результаты хозяйственной деятельности отдельного предприятия анализируемой территории в целом может базироваться на следующих положениях.

Определенный уровень качества жизни населения как обобщающий результат социально-экономической деятельности на анализируемой территории имеет две составляющие – социально-экологическую и экономическую. Обе эти составляющие обеспечивают объективную оценку современного состояния качества жизни населения, определение путей его повышения. В то же время между ними существует определенное противоречия, так как мероприятия, направленные на максимизацию экономического эффекта от хозяйственной деятельности на территориях, могут негативно влиять на социальные отношения, экологическую обстановку и наоборот, введение жестких требований социального и экологического характера может снизить деловую активность в целом ряде отраслей экономики регионов, городов и иных муниципальных образований.

Социально-экологическая составляющая может рассматриваться как фактор, накладывающий определенные ограничения на экономическую деятельность на территории административного образования.

В связи с этим формирование экономического механизма управления земельными ресурсами должно осуществляться в два этапа:

а) изучение механизмов формирования максимальной экономической эффективности хозяйственной деятельности на анализируемой территории как важнейшего условия высокого качества жизни;

б) введение экологических и социальных ограничений, позволяющих гармонизировать экономическую и социально-экологическую составляющие качества жизни на анализируемой территории.

Основой использования рентных регуляторов является правильное определение вклада земельных ресурсов конкретной территории в результаты экономической деятельности, который, в конечном счете, находит свое реальное воплощение в создаваемом валовом продукте.

Валовой региональный или муниципальный продукт – это совокупность материальных благ и услуг, являющейся обобщенным результатом экономической деятельности на конкретной территории, а отнесенный к численности проживающего населения – показателем эффективности этой деятельности. Этот продукт может быть представлен объемом вновь созданной (добавленной) стоимости в отраслях производства продукции и услуг, в котором необходимо определить долю каждого фактора экономической деятельности (капитал, труд, земля).

Экономическим стимулом к активной производственной деятельности является получение дохода в виде процента на вложенный капитал в производство, который должен быть не менее процента, получаемого без всякого активного приложения, например, при инвестировании в государственные ценные бумаги. Поскольку же любая производственная деятельность – деятельность рискованная, то доход, извлекаемый капиталом в виде процента в данном случае должен также включать рисковую составляющую – “премию за риск”, различную для разных отраслей экономики, поскольку каждой отрасли экономики присущи свои отраслевые риски.

Результатом труда является продукция или услуга, основная часть стоимости которых принадлежат работодателю, а меньшая часть выступает в форме оплаты труда. В то же время с позиций собственника, нанимая работников, он инвестирует в него распределенные во времени средства из собственной выручки на условиях договора о найме (контракта). При этом средства для этих инвестиций зарабатываются самими работниками, но принадлежат работодателю. В результате стоимостная оценка фактора “труд” выступает в виде капитализированной оплаты труда (с отчислениями). На практике эта сумма может быть отчасти или полностью учтена в цене земли при ее продаже государством, изъята через арендную плату или налог на землю, наконец, она может полностью остаться в распоряжении собственника в случае, если земля ему была предоставлена бесплатно, а налоговые платежи за землю отсутствуют.

Следует иметь в виду, что рентная составляющая во вновь созданной стоимости является результатом использования конкретным хозяйствующим субъектом присущих ему “постоянных элементов”, в качестве которых могут выступать не только земля, но и иные факторы – например, монопольное положение, наличие инфраструктуры, прочных связей в кругах государственного управления и пр. Таким образом, в общем виде речь может идти не только о ренте, как продукте земли, но об экономической ренте в целом. Земельная рента является частным случаем экономической ренты и органы государственной власти обязаны учитывать это обстоятельство в своей деятельности.

В данном случае рентная составляющая – это та предельная величина, которую собственник способен выплачивать за право приложения капитала к земле, при этом его деятельность остается прибыльной с учетом тех рисков, которые присущи данной отрасли экономики (при средневзвешенном для данной отрасли уровне рентабельности и оптимальном соотношении между трудом и капиталом). На основе анализа экономической ситуации в той или иной отрасли на территории принятая нормальной для данной отрасли рентабельности с учетом оптимального соотношения между трудом и капиталом можно выявить те объекты земельных отношений, доход которых превышает среднюю рентабельность в отрасли.

Этот дополнительный доход может иметь тройственную природу:

а) может быть вызван более высоким, нежели средний для отрасли, уровнем технологии производства (это найдет свое выражение в более высоком соотношении капитал/труд и, следовательно, в более высокой доле капитала во вновь созданной стоимости);

б) быть ориентированным на удовлетворение относительно новых потребностей проживающего на территории населения;

в) быть ориентированным на использование более продуктивного “постоянного элемента” данного объекта, т.е. иметь в своей основе экономико-экологические и пространственные преимущества земли.

Имея данные о доходности различных предприятий базовых отраслей и размерах этой доходности в зависимости от территориального размещения предприятий, можно выявить зоны наибольшей доходности для каждой из этих отраслей.

Выделение таких зон позволяет перейти к следующему этапу управления земельными ресурсами – определению факторов, формирующих повышенную рентабельность хозяйствующих субъектов, таких как:

- удобство транспортировки сырья, материалов или готовой продукции предприятия;

- близость потребителей продукции;

- насыщенность трудовыми ресурсами;

- близость к источникам энергии;

- близость к предприятиям смежных отраслей и пр.

Для каждой отрасли набор таких факторов и их влияние на повышение рентабельности будут строго индивидуальными. Следует иметь ввиду также, что одни и те же факторы могут оказывать как положительное, так и отрицательное влияние на эффективность деятельности хозяйствующего субъекта. Например, близость к транспортным развязкам, бесспорно, снижает издержки для объектов земельных отношений, деятельность которых связана с переработкой значительных объемов сырья, а близость к размещению трудовых ресурсов важна для трудоемких производств, но является негативным фактором для объектов с высоким уровнем выбросов отходов.

Выявление доли земельной рентной составляющей во вновь созданной стоимости создают возможности для:

1. Выявления рентного потенциала отдельных частей (районов) регионов или муниципальных образований в зависимости от вариантов их функционального использования и соответствующего распределения деловой и социальной активности по анализируемой территории. Тем самым создаются необходимые условия для зонирования территории с учетом возможностей максимизации валового продукта и рационального использования территориальных ресурсов.

2. Увеличения объемов регионального и местного бюджетов за счет изъятия рентного дохода, возникающего на объектах земельных отношений различных отраслей экономики, с одновременным созданием равных условий деятельности для всех хозяйствующих субъектов, независимо от их местоположения. Таким образом, закладываются объективные основы для создания системы налогообложения земли.

3. Выявления “точек притяжения” различных отраслей или крупных объектов, развитие которых поднимает общий рентный потенциал окружающих территорий. Таким образом, создается объективная основа для выделения зон “особой поддержки” на анализируемой территории и создания условий для их приоритетного развития – установление индивидуального правового режима, открытие бюджетного финансирования, установление налоговых льгот для частных инвесторов и пр.

Например, в целях практического применения изложенного подхода может быть предложен следующий алгоритм использования рентных регуляторов в процессе управления земельными ресурсами г. Москвы и других крупных городов:

1. Выделение в экономическом комплексе базовых отраслей, создающих основную часть валового продукта, а также способных стать базовыми отраслями в перспективе.

2. Определение уровня рентабельности отдельных хозяйствующих субъектов базовых отраслей и средневзвешенной рентабельности по отраслям.

3. Определение необходимого и достаточного уровня доходности капитала, инвестированного в материально-вещественные факторы и труд, в зависимости от характера отрасли, а также доли этого дохода во вновь созданной стоимости.

4. Выделение доли вновь созданной стоимости за счет вклада земли в процесс создания продукта.

5. Выявление на территории зон, обеспечивающих максимизацию вновь созданной стоимости по различным отраслям экономики, в том числе по базовым отраслям.

6. Определение факторов, обеспечивающих максимизацию вновь созданной стоимости, в первую очередь по базовым отраслям.

7. Определение целесообразности и возможностей сохранения местоположения объектов земельных отношений или их перевода на иные территории в зависимости от социально-экономического зонирования территории городов и прилегающих территорий, а также с учетом природно-экологических условий.

8. Определение целесообразности изъятия рентного дохода или его части, создаваемого на объектах, где повышенная рентабельность определяется качествами земли.

9. Применение того или иного варианта изъятия рентного дохода (через земельный налог, арендную плату, нормативную цену земли).

Таким образом, на основе выявления рентной составляющей во вновь созданной стоимости в отраслях экономики г. Москвы органы управления земельными ресурсами получают необходимую основу для осуществления практической деятельности по регулированию отношений в сфере земли и иной недвижимости.

Другим важным направлением использования рентных регуляторов в процессе управления земельными ресурсами территорий является система налогообложения. В результате налоговой политики необходимо установить перечень субъектов земельных отношений с различными уровнями земельных платежей.

Земельный налог представляет собой конкретную норму изъятия земельной ренты у собственников земли. Система земельного налога должна быть построена таким образом, чтобы отпала необходимость выплаты дотаций производителям, работающим в худших условиях (за исключением особо неблагоприятных).

Ставки земельного налога должны отражать единый процесс рентообразования, то есть устанавливаться с учетом дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты и их рентообразующих факторов. Однако в период перехода к рынку, когда частная собственность на землю носит ограниченный характер, ставки земельного налога в средних и относительно лучших условиях должны определяться в основном на базе дифференциальной земельной ренты.

Земельный налог должен поступать в распоряжение субъектов Федерации и муниципальных образований и использоваться для обустройства их территорий, проведения землеустроительных и земельнокадастровых работ, повышения плодородия почв, развития производственной и социальной инфраструктуры.

Налоговый механизм относится к экономическим рычагам опосредованного воздействия на производство. Эти последствия проявляются с течением времени под влиянием угнетающей или стимулирующей налоговой политики на многие факторы формирования дохода (включая психологические). Система налогов является частью более сложной системы, структура которой включает всю государственную систему и весь комплекс экономических отношений, объединенные целью максимального обеспечения жизнедеятельности общества при заданных производственных возможностях. Совокупная величина налоговых сборов должна, с одной стороны, максимально соответствовать государственным расходам, а с другой - оказывать минимальное отрицательное воздействие на деловую активность.

Дж. Стиглиц выделяет пять характеристик рациональной налоговой системы, вполне применимых к формирующейся налоговой системе России:

- экономическая эффективность, т.е. отсутствие противоречий с эффективным распределением ресурсов (отсутствие искажающего эффекта);

- административная простота, т.е. открытость и понятность системы;

- гибкость, т.е. способность быстро реагировать на изменяющиеся экономические и социальные условия;

- политическая ответственность, подразумевающая ответственность государства за удовлетворение спроса наземлю;

- справедливость, означающая справедливый дифференциальный подход к различным индивидуумам.

Налогообложение земли и иного недвижимого имущества имеет существенные преимущества по сравнению с налогообложением других доходов юридических и физических лиц, позволяющие эффективно использовать земельный налог в качестве источника формирования бюджетов различных уровней. Во-первых, земля по самой своей природе является таким объектом обложения, который практически невозможно утаить (при наличии соответствующей системы учета и регистрации, позволяющей идентифицировать земельные участки, иные объекты недвижимости и их владельцев). Во-вторых, в отличие от налогов, базой которых являются доходы от хозяйственной деятельности, налоговые поступления от сбора земельного налога в гораздо меньшей степени зависят от экономической конъюнктуры.

Уместно обратить также внимание на то, что фискальная функция налогообложения земли, хотя и является основной и сохраняет сегодня свое актуальное значение, тем не менее, не является единственной. Налогообложение земли призвано выполнять и иные функции, прежде всего регулирующую, обеспечивая экономическое воздействие на поведение землевладельцев и землепользователей. Кроме того, налог на землю является необходимым элементом системы управления земельными ресурсами, которая призвана обеспечивать, помимо наполнения бюджета, рациональное использование земли как важнейшего экономического ресурса, естественного пространственного фактора, обеспечивающего развитие субъекта РФ и муниципальных образований как социально-экономической целостности. Поэтому целесообразно направлять доходы от земельного налога в бюджет развития регионов и муниципальных образований для развития инновационной и инвестиционной деятельности.

В связи с этим представляется принципиально важным подчеркнуть необходимость более активного поиска путей наиболее эффективного использования регулирующей функции налогообложения земли, решение проблемы результативности регулятивных воздействий земельного налогообложения как на субъекты земельных отношений, так и на параметры платы за землю.

Указанные обстоятельства делают земельный налог удобным инструментом для реализации фискальной функции налоговой системы. В условиях нестабильности налоговых поступлений в бюджеты всех уровней современной России это, безусловно, вызывает повышенный интерес к проблемам развития налогообложения земли со стороны государственной и муниципальных органов власти, прежде всего ее исполнительной ветви.

Анализ действующей системы налогообложения земель показал ее существенные недостатки. Прежде всего действующие ныне ставки земельного налога не зависят от размеров экономической оценки земли, а являются результатом административного решения-ставки были установлены в абсолютном исчислении на всю территорию страны, что, безусловно, не позволяет учесть качество конкретных земельных участков. Проблема несколько снимается благодаря возможности органов управления субъектов Федерации дифференцировать ставки обложения по территории с сохранением общего объема налогообложения, приходящегося на территорию субъекта Федерации. Однако это позволяет лишь несколько откорректировать заложенный в законодательство административный механизм, но не изменяет его неэкономическую природу. Заложенный законодателем порядок установления ставок налога является, лишь первым приближением к реализации принципа платности земельных ресурсов, так как качество земли как экономического ресурса в ныне действующем механизме налогообложения земли практически не учитывается.

Другим недостатком ныне действующей системы налогообложения земли является ориентация на фактическое, а не наиболее эффективное использование земельного участка при определенной ставке налогообложения. Так, действующий Закон РФ “О плате за землю” предусматривает, что размер налога на землю устанавливается для земельных участков, занятых под объектами жилищного фонда в размере 3% от ставки земельного налога, установленной для данной территории. Такой порядок способствует консервированию действующего способа использования земли, и не соответствует принципу наиболее эффективного использования земли. Система налогообложения, таким образом, не выполняет одну из своих важнейших функций – обеспечение рационального распределения имеющихся земельных ресурсов между различными видами ее использования для максимизации совокупного социально-экономического эффекта вклада земли в совокупный результат хозяйственной деятельности. Необходимо создание такого механизма взимания рентных платежей, который позволит изымать вклад земли в общий результат хозяйственной деятельности, одновременно а стимулируя эффективное использование не только земли, но и других факторов производства – труда и капитала.

Арендная плата, устанавливаемая за объект недвижимого имущества включает в себя, как минимум, три составных части – земельную ренту, амортизацию капитала, вложенного в здания и сооружения, а также процент за пользование капиталом. Очевидно, что при взимании арендной платы в целом с объекта недвижимости различия между этими составными частями стирается, что может быть оправдано при установлении величины аренды в результате свободного торга арендодателя и арендатора.

Арендная плата за землю представляет собой вознаграждение, которое выплачивает арендатор собственнику земли за ее использование. В связи с этим она тесно связана с земельным налогом и не может быть меньше или равняться его величине. Верхний предел арендной платы за землю должен быть ограничен уровнем средней прибыли (например, 30-40%) по отношению к ставке земельного налога. Это с одной стороны, обеспечит стимулы для сдачи земли в аренду, с другой – не будет ущемлять экономических интересов арендаторов. Мировой опыт показывает, что ставки арендной платы за землю тем или иным образом регулируются законодательством.

Наиболее важными с точки зрения сбора земельных платежей являются земли поселений. В 2000 году в виде налогов и арендной платы за использование земель поселений (без внедрения результатов государственной кадастровой оценки земель) было собрано в бюджеты всех уровней 21 млрд. руб., в том числе в федеральный бюджет поступило 6,3 млрд, руб. Это составляет соответственно 85% и 97% всех платежей за землю.

В соответствии с проектом второй части Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог может устанавливаться представительным органом местного самоуправления в размере от 0,1% до 2,0% кадастровой стоимости земельного участка. Проведенные расчеты показывают, что установление ставки земельного налога на уровне 0,5% от кадастровой стоимости участков позволит увеличить сборы от налога на земли поселений в 1,4 раза. В случае установления земельного налога на уровне 2% налоговые поступления в бюджеты всех уровней могут возрасти в 5 раз.

Таким образом, разработка и установление на федеральном уровне новой системы учета и оценки земель, а также совершенствование законодательства, регулирующего взимание платежей за использование природными ресурсами, является еще одной неотъемлемой частью управления земельными ресурсами.

Экономическая неопределенность в стране послужила причиной того, что в настоящее время используется не сама земельная рента, а ее производная категория – экономическая оценка земельных ресурсов, в определении которой существует многообразие экономических теорий и подходов, которые свести в одну систему представлений не удается.

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы власти при управлении земельными ресурсами, планировании перспективного развития поселений, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Проведение пообъектной (индивидуальной) оценки рыночной или иной оценки земельных участков (прежде всего, для целей налогообложения в целом по России) требует неоправданно больших финансовых, временных и трудовых затрат. В свою очередь, проведение государственной кадастровой оценки земли, требующей гораздо меньших финансовых затрат, позволит в короткие сроки получить объективные результаты стоимости земель различных категорий и разного целевого назначения.

Так как в условиях рыночной экономики земля приобретает товарную форму, имеющую цену, то есть сумму, которую покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок. Цена земли зависит от совокупности факторов и социально-экономических явлений. Классические факторы, влияющие на цену земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические; социальные; административные или политические; физические, связанные с окружающей средой, либо с местоположением.

Экономические факторы зависят от экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне (рис.6.3).

Социальные факторы помогают уточнить характер землепользования, спрос на землю и ее цену. К социальным факторам можно отнести:

- рост, сокращение или стабильность численности населения;

- изменение плотности населения;

- географическое распределение социальных групп;

- отношение к архитектурным стилям и коммунальным услугам;

- отношение к социальным проблемам и вопросам образования;

- уровень преступности в городе, районе и т.д.

Рис.6.3. Влияние экономических факторов на цену земли.

Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства, субъектов Федерации и муниципальных образований экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика может стимулировать или подавлять экономическое развитие территорий в целом и спрос на землю, в частности. К этим факторам можно отнести:

- законодательство о зонировании;

- политика в сфере денежного обращения, включая все формы налогообложения, которые влияют на свободное использование недвижимости;

- поддерживаемое органами власти жилищное строительство и гарантированные ипотечные кредиты;

- регулирование уровня арендной платы, разрешение на различные виды специальной деятельности, контроль землепользования;

- строительная политика;

- качество услуг, предоставленных местной администрацией и т.д.

Физические факторы (окружающая среда и характеристики местоположения) являются определяющими для стоимости земельных участков. При анализе таких факторов важно разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка (климат и топография местности, размер участка, рельеф, геология и другие физические параметры), а с другой – показатели местоположения, которые характеризуют участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, объектов инфраструктуры и т.д.

Одной из форм платы за землю является нормативная цена земли, которая по законодательству вводится для регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Она определяется, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли для конкретных земельных участков определяется в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицу площади сельскохозяйственных земель, а с 1994 г. в размере 200-кратной ставки налога.

При этом нормативная цена земли при продаже земельных участков расположенным на них приватизированным предприятиям определялась на уровне 10-кратной ставки земельного налога за единицу площади, а с 1997 г. – не ниже 5-кратной ставки налога за единицу площади.

С 1997 г. было введен размер нормативной цены земли на уровне 75% рыночной цены участка. При этом продажа сельскохозяйственных земель не осуществляется. Поэтому определение уровня, от которого должна исчисляться нормативная цена на земли сельскохозяйственного назначения представляет затруднение для местных органов землеустройства.

Реально нормативная цена на сельскохозяйственные угодья применяется в случаях передачи за плату земель местными органами власти в собственность крестьянским хозяйствам и другим сельскохозяйственным предприятиям. Нормативная цена для участков разного целевого назначения устанавливалась с применением повышающих коэффициентов к базовой величине нормативной цены земли по оценочным зонам в зависимости от рыночного спроса на земельные участки. Так, в соответствии с “Порядком определения нормативной цены земельных участков различного целевого назначения”, принятым администрацией Владимирской области, при совершении сделок с земельными участками территории области для земель сельскохозяйственного назначения (без изменения целевого назначения) нормативная цена была рассчитана по данным экономической оценки земель для пашни и кормовых угодий (сенокосов и пастбищ) по оценочным группам почв. Так, наименьшая цена пашни составляет 1044 тыс. руб. за 1 га, а наибольшая – 3734 тыс. руб. за 1 га, 393 тыс. руб. и 1404 тыс. руб. за 1 га соответственно для кормовых угодий.

Компенсационные платежи при изъятии земель – это форма возмещения собственнику земли потерь и упущенной выгоды. Размер платежа должен определяться на основе рыночной цены земли, стоимости понесенных потерь и упущенной выгоды.

При консервации земель должны осуществляться компенсационные выплаты; это форма возмещения собственнику земли или землепользователю потерь, вызванных консервацией соответствующих участков. Размеры компенсационных выплат определяются стоимостью упущенной выгоды, включая ренту. Проблема расчета компенсационных выплат при консервации земель по государственным программам пока еще слабо разработана и требует своего решения в законодательном порядке. Важно практиковать и платежи за повышение качества земли. Они являются серьезным стимулом для собственников земли и землепользователей по осуществлению ими агротехнических и – других мер, направленных на повышение плодородия почв. Размер стимулирующих выплат определяется, исходя из величины необходимых затрат, стоимости дополнительного урожая и увеличения рыночной цены земли.

Одной из действенных мер экономического регулирования деятельности собственников земли и землепользователей, ухудшающих экологическое состояние земли, являются штрафные платежи. Размер штрафных санкций определяется стоимостью работ, необходимых для восстановления первоначального экологического состояния земли вследствие ухудшения ее экологического состояния.

Налоговые обложения при наследовании и дарении земли должны регулироваться общим гражданским законодательством и зависеть от рыночной стоимости земельного участка.

Налогообложение при купле-продаже земли является формой изъятия государством части ренты, получаемой собственником земли при ее продаже за счет разницы между покупной и продажной ценой земли. Указанный налог призван также ограничить спекуляцию земельными участками.

По мере развития платных форм приобретения земли усиливается необходимость в разработке специальных нало