Формирование рыночного оборота земли.

Земельный рынок в России только зарождается. Сделки сводятся, в основном, к купле-продаже земельных участков гражданами.

С проблемой правильного определения рыночной цены земли тесно переплетается проблема определения залоговой стоимости земельного участка, необходимой для развития ипотечного кредита, как наиболее доступной для широких масс населения, в том числе сельского, формы реализации рыночных кредитных отношений.

Залоговая стоимость земельного участка – это переплетение интересов участвующих в данной операции субъектов, нахождение ими коммерческого компромисса. При этом финансовые структуры заинтересованы в защите от коммерческого риска, своевременном возврате кредита и надлежащих платежах за него. Получающий же кредит землевладелец заинтересован в получении суммы, соответствующей реальной стоимости закладываемого участка. Проблема заключается в том, что из-за слабости научно-методической базы расчета рыночной цены, а соответственно и определения залоговой стоимости земли, заимодатель и заемщик находятся в зоне постоянного риска, так как первый может потерять свои деньги, а второй – земельный участок без достаточной компенсации.

Возможность залога земли сельскохозяйственного назначения предусмотрена действующим законодательством Российской Федерации. В соответствии с Указом Президента РФ “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РФ” от 27 декабря 1991 г., ФЗ “О залоге” от 11 июня 1992 г., Указом Президента РФ “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 27 октября 1993 г. собственникам земли предоставлено право ее залога, так как именно в сельскохозяйственном производстве наиболее остро ощущается недостаток денежных средств и наиболее приемлемой формой обеспечения выступает земельный участок (часто из-за отсутствия других ценностей, которые могут быть предоставлены в обеспечение полученных кредитов). С другой стороны, отсутствие финансовой поддержки государства особенно остро ставит вопрос о привлечении кредита из коммерческих источников.

Главное назначение залога земли – дать ее владельцу финансовые ресурсы для укрепления материально-технической базы своего хозяйства и на этой основе обеспечить его рентабельную работу.

Залоговая цена определяется на рентной основе и индексируется с учетом инфляции на момент оформления ипотечного договора. Залог следует использовать прежде всего для получения кредитов на долгосрочные мероприятия – улучшение земель, строительство производственных объектов, а также на приобретение новых земельных участков. Учитывая сложную финансовую ситуацию, в которой находится большинство сельскохозяйственных предприятий, возможен залог земли и под покупку техники и удобрений.

Ипотека – разновидность залога недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Она предоставляет кредитору-залогодателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. Для ипотеки характерно:

сохранение имущества в руках должника;

возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т.д. закладные;

обязательная регистрация залога в земельных книгах и земельнокадастровых документах, которые ведутся в государственных или коммерческих учреждениях.

В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требования кредитора производится в зависимости от законодательства либо путем реализации заложенного имущества, либо путем реализации залогового права, либо вступлением кредитора во владение имуществом.

Документом о залоге недвижимого имущества (земли, строений), дающим кредитору право продажи заложенного имущества с торгов при неуплате им долга в срок, является закладная. Закладная составляется обязательно в нотариальной конторе, а о залоге недвижимости делается отметка в кадастровых документах.

Один из вариантов закладной – это закладная с изменяющимся процентом. Это документ по ипотечной ссуде, процент по которой изменяется в соответствии с динамикой общего уровня рыночных процентных ставок. Кредитно-финансовые учреждения часто применяют такие закладные, чтобы перенести риск колебаний процента на заемщика.

Обычно процент по закладной привязывается к определенному виду рыночных ставок. Основные из них – фиксированная ставка, переменная ставка, переменная ставка с фиксированным сроком. Иногда устанавливается верхний предел повышения ставки по закладной. По фиксированным ставкам в течение всего срока кредита выплачивается постоянный процент вне зависимости от уровня инфляции и других факторов.

При регулируемой ставке размер процента постоянно корректируется в зависимости от условий на финансовом рынке. Переменная ставка с фиксированным сроком применяется, как правило, при долгосрочном кредитовании, которое разделено на несколько этапов (1,3 и 5 лет), на каждом из которых действует своя ставка. По сути, она представляет собой комбинацию фиксированной и регулируемой ставки. Соглашение о способе выплаты процентов за кредит является одним из важных моментов в финансовом соглашении между кредитором и залогодателем.

На рынках кредитных ресурсов и ценных бумаг ипотека выступает в двух основных формах: ипотечные ссуды и ипотечные облигации (акции). Ипотечный кредит – это долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости (земли и строений производственного и жилого назначения).

С середины XIX в. в развитых странах преобладает банковский ипотечный кредит, предоставляемый специализированными институтами ипотечными банками, а в ряде стран – коммерческими, сельскохозяйственными, земельными и другими банками. Процентные ставки по ссудам дифференцируется в зависимости от финансового положения заемщика. Неуплата задолженности в срок может повлечь за собой потерю недвижимости и передачу ее другому собственнику или банку. Часть земли несостоятельных заемщиков переходит в руки ипотечных банков. Основным источником ипотечного кредита служит эмиссия ипотечных облигаций корпорациями и банками.

Ипотечные облигации – долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными банками под обеспечение недвижимым имуществом (земли, произведенные и жилые здания, прочая недвижимость, заложенная в банке) и приносящие твердый процент. Первоначально ипотечные облигации выпускались ипотечными банками главным образом в Западной Европе под закладные листы и коммунальные облигации (в дореволюционной России – закладные листы). После второй мировой войны роль ипотечных облигаций возросла на рынке ссудных капиталов в США, Канаде, Западной Европе и Японии. Они используются для привлечения денежных средств владельцами (распорядителями) собственности как для улучшения закладываемой собственности (строительство, реконструкция, экология, инфраструктура и т.п.), так для инвестирования в других областях.

Через ипотечные облигации мобилизуются средства непосредственно у населения, привлекаемого “особым” характером обеспечения этих облигаций, например земельными участками, и стабильной ценой такого рода облигаций на рынке ценных бумаг, а также налоговыми льготами, предоставленными покупателям акций. Каждая страна использует в зависимости от традиций, законодательства и прочих условий индивидуальные приемы и практику выпуска ипотечных ценных бумаг и операций с ними.

Таким образом, ипотечный рынок является составной частью рынка ссудных капиталов, где аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных облигаций, используемых для предоставления кредита под залог недвижимости. Этот рынок включает частные и государственные кредитные финансовые структуры: страховые компании, ссудосберегательные ассоциации, ипотечные, коммерческие и другие банки.

Ипотечный банк – это банк, специализирующийся на выдачах долгосрочных ссуд под залог недвижимости (земли и городских строений). Земельные банки являются одной из разновидностей ипотечного банка.

Форма выдачи ипотечного кредита представляет собой защитную меру, в которой заинтересованы как залогодатели, так и залогодержатели. Чтобы обеспечить целевое назначение кредита, предотвратить возможность его использования для других целей, в банковской практике применяются следующие правила:

строго ограничивать выплату счетов подрядных организаций на поставку оборудования, материалов и других ресурсов, необходимых для строительства и мелиорации (при проведении этих мероприятий собственными силами залогодателя);

кредитование капитальных вложений осуществлять на основе специальных инвестиционных программ, одобренных экспертами;

строительно-монтажные работы, выполняемые собственными силами залогодателя, оплачивать за счет ипотечного кредита поэтапно или по окончании строительства объекта (в зависимости от периода строительства).

Сроки выдачи ипотечных кредитов увязываются с направлениями использования ссуды, полученной под залог земли.

Поэтапная политика по развитию ипотечного кредита в России должна быть увязана с общим доходом от кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей. Решающее значение имеет уровень учетной ставки, по которой кредитные ресурсы на проведение залоговых операций передаются соответствующим банковским структурам. В случае, если эти кредиты своевременно не возвращаются, то должен применяться реабилитационный срок (не менее одного года), в течение которого собственнику земли должна быть предоставлена возможность расплатиться с долгом и вернуть свой земельный участок.

В связи с низкой эффективностью сельскохозяйственного производства в России потребность в залоговых операциях очень большая. Развитие их целесообразно осуществлять по двум направлениям – краткосрочных и долгосрочных кредитов.

Развитие залоговых операций в стране осложняется высоким уровнем процентной ставки за кредит, а также тем, что при высоких темпах инфляции склонность к накоплению значительно снижается. Следовательно, перспективы развития залога под долгосрочные кредиты будут зависеть от возможности получения льготного кредита на инвестиционные цели, то есть от государственной поддержки залоговых операций.

Чем шире проникают рыночные отношения в российскую экономику, тем больше оснований утверждать, что земельный рынок должен находится под эффективным контролем государства. Прежде всего нужен контроль за процессом перераспределения земель, их использованием по целевому назначению и за размерами частного землевладения.

Рынок земли – это особо сложная экономическая структура национального хозяйственного комплекса. Его эффективная организация и функционирование требуют научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений.

Оборот земли без организационно-экономического механизма, который его запускает, контролирует и регулирует, малоэффективен с точки зрения национальных интересов.

Рынок – это не обязательно продажа и покупка предметов в их вещевом, натурально-физическом виде, завершаемые отчуждением объектов собственности. Он включает также отчуждение и переход прав хозяйственного использования земельных участков от одних субъектов к другим.

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, находится в России в состоянии становления. Однако уже сейчас он должен способствовать эффективному использованию земельного фонда и формированию рационального землепользования. Здесь выделяются проблемы: одна связана с перераспределением земельных площадей, другая – с предотвращением концентрации угодий в немногих руках в спекулятивных целях и третья – с рационализацией форм землепользования.

Очень важной является проблема участия государства в регулировании использования земельных ресурсов, причем не только на организационно-правовом уровне, но и как активного земельного собственника, стимулирующего рыночные процессы, и непосредственного их участника. Государство должно контролировать цены на землю в общенациональных интересах, но не блокировать при этом рыночный механизм. Этого можно достичь только при создании соответствующей инфраструктуры.