Вопрос 5. Ссуда под залог недвижимости (ипотека)

Один из важнейших источников долгосрочного финан­сирования в странах с развитой рыночной экономикой — ссуда под залог недвижимости (ипотека). В этом случае владелец имущества получает ссуду у залогодержателя, а в качестве обеспечения возврата долга передает ему право на преимущественное удовлетворения своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения (или неполного погашения) задолженности. Объектом залога могут быть здания и сооружения, дома, земля, другие виды недвижимости, находящиеся в собствен­ности предприятий и физических лиц.

Известно несколько видов ссуд, используемых для фи­нансирования инвестиций: стандартная ипотечная ссуда — погашение долга и выплата процентов осуществляют­ся равными долями; ссуда с ростом платежей — на на­чальном этапе взносы увеличиваются с определенным по­стоянным темпом, а далее выплачиваются постоянными суммами; ипотека с изменяющейся суммой выплат — в льготный период выплачиваются только проценты и основ­ная сумма долга не увеличивается; ипотека с залоговым счетом — открывается специальный счет, на который должник вносит некоторую сумму средств для подстра­ховки выплаты взносов на первом этапе осуществления проекта; заем со сниженной ставкой — залоговый счет открывает продавец поставляемого оборудования.

Вопрос 6. Лизинг

Вместо займа финансовых средств предприятие может взять в аренду оборудование или целые производствен­ные единицы, т.е. производственные активы. Трехсто­ронние отношения, в которых лизинговая компания по просьбе и указанию юридического или физического лица приобретает у изготовителя оборудование (машины и т.п.), а затем сдает его этому лицу в аренду (во временное пользование), и представляют собой лизинговое финан­сирование.

С его помощью участники проекта могут пере­дать права собственности на весь объект или его часть инвестору, владеющему акциями, либо инвесторам, которые будут получать полностью или частично преимущества от прав собственности на проект, выражающиеся в налоговых льготах.

Передача этих преимуществ вкладчику акций может значительно снизить затраты на финансирование инвестиционного проекта, что объясняется отражением производственных активов в балансовом отчете арендо­дателя, а не арендующей фирмы. Это обстоятельство мо­жет быть важным в ситуациях, когда фирма предпочита­ет поддерживать определенное соотношение заемного и акционерного капитала и не в состоянии далее увели­чивать своя долговые обязательства.

В случаях, когда арендодатель и арендатор подпадают под одни и те же правила налогообложения, закупают обо­рудование на одинаковых условиях и пользуются одними и теми же условиями финансирования, накопленные ли­зинговые издержки не должны существенно отличаться от затрат на приобретение и финансирование покупки тех же активов. В случае же, когда арендодатели имеют опре­деленные преимущества (например, на рынках средств производства или финансовых рынках в силу своей креди­тоспособности), лизинговые издержки для арендатора могут быть ниже, чем полные затраты на покупку оборудования. Принципиальным является выбор альтернативы — ли­зинг или покупка основного оборудования.

В мировой практике основной формой привлечения средств для инвестирования является расширение акцио­нерного капитала, затем займы и выпуск облигаций. До­стоинства этой формы в том, что доход на акцию зависят от результата работы предприятия, а выпуск акций в от­крытую продажу повышает их ликвидность; с помощью акций капитал привлекается на неопределенный срок и без обязательств по возврату.