Управление развитием коммерческой недвижимости

Процесс управления развитием коммерческой недвижимости не включен напрямую в технологическую цепочку деятельности сервейинговой компании и стоит как бы на особицу. Тем не менее, эта тема нашла свое отражение в концепции, поскольку реальное состояние большинства объектов недвижимости, передаваемых в доверительное управление сервейинговой компании, таково, что требует реконструкции, сопоставимой по масштабам, организационной схеме и затратам с новым строительством. Развитие недвижимости (девелопмент) предполагает выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей, осуществление каких-либо материальных изменений в использовании объектов недвижимости, земельных участков. Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые характеристики.

Цель развития недвижимости состоит в создании объекта недвижимости, востребованного рынком, позволяющего получить приемлемый уровень дохода на вложенный капитал.

Развитие недвижимости следует рассматривать как длительный взаимоувязанный процесс, имеющий своих участников, свои этапы и механизмы осуществления. Рассмотрим эти элементы подробнее.

Основные участники процесса развития недвижимости

В реализации процесса развития недвижимости принимает участие множество лиц, которые выполняют различные работы и оказывают различные услуги. На этапе замысла процесса развития и начала инвестиционного проекта основная роль принадлежит инициатору проекта. Инициатором проекта может быть как собственник объекта недвижимости, так и инвестор, так и специализированная организация (девелопер), ищущая новые объекты приложения своих сил.

Инициатор проекта принимает решение по возведению того или иного объекта и определяет источники его финансирования. Финансирование проекта может осуществляться как за счет средств инициатора проекта, так и за счет других средств инвесторов.

В соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы осуществляют развитие недвижимости с использованием собственных и/или привлеченных средств. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности - иностранные инвесторы.

Банки, инвестиционные фонды являются либо кредиторами проекта, либо непосредственно участвуют в реализации проекта девелопмента на выгодных для себя условиях. В этом случае они претендуют на получение части прибыли от реализации проекта.

Ключевая роль в организации процесса девелопмента принадлежит заказчикам - уполномоченным на то инвесторами физическим и юридическим лицам, которые осуществляют реализацию процесса развития. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть и инвесторы.

Страховые организации снижают риск и повышают надежность финансовых операций при реализации проекта.

Проектно-изыскательские организации выполняют технико-экономическое обоснование проекта, изыскательские работы, техническое и рабочее проектирование, осуществляют авторский надзор за строительством. Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством может самостоятельно, без согласия подрядчика, заключить договор об оказании услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

До утверждения проекта строительно-монтажных работ его необходимо согласовать с органами государственного контроля и регулирования (Главное управление архитектуры и градостроительства, Комитет по земельным ресурсам и земельной реформе, другие государственные органы, уполномоченные регулировать и контролировать застройку и землепользование, включая органы санитарно-эпидемиологического, ветеринарного, пожарного надзора, Министерство охраны окружающей среды и природных ресурсов и другие).

Непосредственные работы по реконструкции и строительству объекта недвижимости выполняют подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору строительного подряда, заключаемому с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. С согласия генерального подрядчика заказчик может заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами. В этом случае указанные лица несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

Поставщиками материально-технических ресурсов являются предприятия, заводы, с которыми строительно-монтажные организации заключают договоры о поставке соответствующих товаров, работ, услуг.

Основные этапы процесса развития недвижимости

Как видно из состава и функций участников процесса девелопмента, данный процесс включает в себя целый ряд последовательных этапов, наиболее ключевые из которых необходимо рассмотреть подробнее.

Исследование целесообразности проекта, его технико-экономическое обоснование

Исследования, предшествующие началу работ по развитию недвижимости, помогают заказчику принять решение о заключении контракта на производство строительно-монтажных работ, определить характер и объем работ. Заказчик, предполагающий вложить средства в развитие какого-либо объекта недвижимости, должен получить и проанализировать большой объем технической, коммерческой, финансовой и прочей информации, с тем чтобы иметь возможность принять решение о вложении средств, а также определить характер и объем работ. Такие исследования являются не только основой принятия решений для заказчика, но во многих случаях бывают необходимы для кредитных учреждений, финансирующих процесс развития.

Во многих случаях исследования, предшествующие заключению контракта, целесообразно осуществлять поэтапно, причем результаты одного этапа исследования служат основой для принятия решения о выполнении следующего этапа исследования и являются обоснованием для проведения такого исследования.

Исследования возможностей предназначены для выявления потенциальных инвестиционных возможностей в объекты недвижимости и составления перечня возможных проектов развития недвижимости. Предварительные технико-экономические исследования производятся для выявления целесообразности осуществления полномасштабного технико-экономического обоснования. Такое исследование дает возможность определить в целом целесообразность рассматриваемого проекта, позволяет оценить различные варианты, касающиеся масштабов и метода осуществления данного проекта. В нем могут также выделяться отдельные вопросы, требующие более тщательного изучения; кроме того, оно может помочь в определении характера обследований и экспериментов, которые следует предпринять в рамках технико-экономического обоснования. На основе результатов предварительного технико-экономического исследования можно выбрать потенциальные источники финансирования данного проекта, поскольку некоторые кредиторы стремятся к тому, чтобы их полномочия включались в технико-экономическое обоснование, а в некоторых случаях и к тому, чтобы их собственные эксперты участвовали в осуществлении данного исследования.

Технико-экономическое обоснование должно предоставить заказчику информацию, необходимую ему для принятия решения о вложении средств в данный проект, и, если он примет такое решение, определить исходные данные предполагаемого объекта, источник и метод финансирования, подход к заключению контракта. Составляется проектная документация, содержащая следующие основные решения:

- состав и объемы намечаемого строительства и их соответствие материалам обоснований, решениям о проектировании и строительстве, заданию на проектирование и другим документам;

- характеристика существующего объекта недвижимости и решение по его реконструкции и дальнейшему использованию;

- генеральный план объекта, благоустройства территории;

- мероприятия по подготовке территории под строительство, организация рельефа;

- объемно-планировочное решение зданий и отдельных помещений;

- основные принципы конструктивных решений зданий (габаритные схемы, сетки колонн, высоты и т.п.);

- основные решения по фундаментам и гидроизоляции конструкций;

- основные решения по конструкциям зданий (колонны, перекрытия, покрытие, стеновое ограждение, перегородки, лестницы и т.п.);

- основные мероприятия по обеспечению прочности, жесткости, устойчивости и долговечности зданий, отдельных его частей и конструктивных элементов под воздействием силовых и климатических факторов;

- мероприятия по обеспечению взрыво-и пожарной безопасности;

- мероприятия по защите строительных конструкций от коррозии и агрессивного воздействия окружающей среды;

- сведения о применяемых в проекте типовых (включенных в утвержденные перечни действующих типовых проектов) и повторно применяемых проектах с их основными характеристиками;

- основные мероприятия по технической эксплуатации зданий.

Состав и содержание проектов архитектурно-строительной части может изменяться и дополняться в зависимости от сложности, специфики проектируемых объектов и стадии проектирования (в соответствии с требованиями СНиП и других нормативных документов).

Следует отметить, что данный этап рассматривается специалистами в области управления проектами как один из важнейших, позволяющий получить существенную экономию ресурсов (по некоторым оценкам - до 70%).

(Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - с. 171.)

Определение метода заключения контракта на реализацию процесса развития недвижимости (договора строительного подряда)

На практике существуют два основных подхода к заключению контракта на производство необходимых строительно-монтажных работ. При первом подходе заказчик может путем официальной процедуры торгов предложить предприятиям представить заявки на строительство объекта, провести оценку заявок и заключить договор строительного подряда с тем участником торгов, которого он выберет с помощью этой процедуры. Заявки, как правило, основаны на договорных условиях и технических факторах, указанных заказчиком. Один из аспектов официального характера процедуры торгов, особенно когда заказчиком является какое-либо государственное предприятие, заключается в том, что на заказчика и участников торгов могут распространяться определенные правовые обязанности и обязательства, касающиеся, например, представления, снятия и выбора заявок.

При втором подходе заказчик вступает в переговоры с одним или несколькими предприятиями, имея в виду заключить договор строительного подряда с одним из этих предприятий. Этот подход не связан с официальной процедурой торгов, и на участников не распространяются жесткие обязанности и обязательства, которые распространяются на участников торгов. Вместе с тем при этом от заказчика требуется провести определенную подготовительную работу, а для сторон переговоров, возможно, потребуется согласовать определенные правила их проведения.

В тех случаях, когда для строительства заключается несколько договоров, поставка и установка оборудования, а также обеспечение материалами нередко осуществляются по одному или более контрактам, а строительство и гражданское строительство - по другим контрактам. Монтаж оборудования может в некоторых случаях осуществляться персоналом заказчика или же каким-либо местным предприятием под контролем подрядчика В целом, чем менее сложным является объект, тем меньше требуется подрядчиков и тем проще будет заказчику координировать объем и срок выполнения обязательств, связанных со строительством, по отдельным контрактам. Риски, связанные с координацией, увеличиваются при увеличении числа сторон, участвующих в строительстве.

Реализация проекта развития. Работы, выполняемые на строительной площадке

Главная задача на этом этапе состоит в том, чтобы обеспечить выполнение работ по развитию недвижимости с требуемыми скоростью, качеством и затратами.

Подготовительная работа. По условиям большинства договоров строительного подряда заказчик обязан предоставить площадку, на которой должно вестись строительство объекта. Для начала и обеспечения впоследствии стабильных темпов ведения строительных работ, как правило, на площадке необходимо осуществить определенную подготовительную работу (например, расчистку и выравнивание поверхности строительной площадки, строительство подъездных путей или железных дорог и подвод воды и электроэнергии на площадку). Необходимо спланировать услуги и условия, которые будут необходимы персоналу подрядчика в ходе работ на строительной площадке, какая из сторон обязана обеспечить такие услуги и условия и какая из сторон должна нести расходы, связанные с их предоставлением.

Техника, инструменты и материалы для ведения строительства. Подрядчику будет необходима строительная техника, инструменты и материалы для ведения работ на строительной площадке, поэтому ему в обязанность может быть вменено обеспечение всем этим. Вместе с тем в некоторых случаях заказчику, возможно, будет выгодно самому обеспечить подрядчика некоторой строительной техникой, инструментом и материалами.

Срок завершения строительства. В договоре следует четко установить сроки начала и завершения строительства подрядчиком. Срок завершения строительства может быть определен путем указания календарной даты или отрезка времени. Возможно предусмотреть, что истечение периода времени, установленного для завершения строительства, начинается с одной из следующих дат:

- даты вступления договора строительного подряда в силу;

- даты внесения заказчиком авансового платежа, представляющего собой часть основной стоимости в соответствии с условиями договора, или даты предоставления заказчиком подрядчику гарантии, что такой авансовый платеж будет сделан;

- даты вручения заказчиком уведомления подрядчику о том, что заказчик получил все официальные разрешения на строительство объекта недвижимости;

- даты вручения заказчиком подрядчику всей контрактной документации, в которой определены масштабы строительства и технические характеристики объекта (например, проекты, чертежи), необходимые для начала строительства;

- даты передачи строительной площадки подрядчику.

График строительных работ. В контракт на проведение строительно-монтажных работ целесообразно включить график, определяющий последовательность выполнения строительных работ. График облегчает проведение оценки хода строительства. В том случае, когда составление полного и подробного графика работ до заключения договора строительного подряда представляется нецелесообразным, в договоре может быть установлен основной график, в котором отражены главные этапы строительства объекта, и предусмотрена возможность подготовки подрядчиком более подробного графика в течение конкретно установленного срока после вступления контракта в силу. В тех случаях, когда в строительстве участвуют несколько подрядчиков, в каждый договор можно включить график последовательности выполнения строительных работ по контракту, с тем чтобы заказчик мог координировать строительство в соответствии с общим графиком строительства всего объекта. С целью оценки хода строительства в графике можно установить контрольные сроки (т. е. сроки предполагаемого завершения определенных объемов строительных работ). Завершение той или иной части строительства к контрольному сроку может быть обязательным.

Изменение срока завершения строительства. При некоторых обстоятельствах может потребоваться продление или сокращение срока завершения строительства. По условиям договора строительного подряда подрядчика можно обязать своевременно уведомлять заказчика о любых обстоятельствах, которые подрядчик намерен использовать для осуществления им своего права на продление срока строительства и о причинах этих обстоятельств.

Уборка площадки. По договору строительного подряда на подрядчика можно возложить обязанности по обеспечению периодической расчистки площадки от лишних материалов и мусора. Кроме того, ему можно вменить в обязанность, после передачи или приемки объекта заказчиком, также удаление с площадки принадлежащей ему строительной техники и инструмента за исключением тех из них, которые могут потребоваться для устранения дефектов, о которых он получит уведомление в течение гарантийного периода.

Полномочия и функции инженера-консультанта. Важно, чтобы заказчик обладал техническими знаниями или имел доступ к таковым, поскольку это необходимо ему для того, чтобы удостовериться, что проект и спецификации объекта удовлетворяют его требованиям и что работа идет удовлетворительно, а также чтобы принимать различные решения и выполнять другие функции, входящие в сферу его компетенции. Зачастую заказчик привлекает независимого инженера-консультанта для получения от него консультаций и технического опыта по таким вопросам.

Помимо предоставления заказчику консультаций и технического опыта инженер-консультант может быть уполномочен принимать от имени заказчика некоторые или все решения по организации строительно-монтажных работ. В том числе:

- утверждение представленного подрядчиком графика строительных работ;

- осуществление контроля за ходом строительства;

- проведение оценки работы подрядчика, с тем чтобы установить уместность производства платежей, которые, как утверждает подрядчик, ему причитаются; " выявление задержек или дефектов в строительстве и принятие необходимых в связи с этим мер;

- распоряжение о внесении изменений или принятие решений в отношении изменений, предложенных подрядчиком;

- принятие решений в отношении субподрядчиков, предложенных подрядчиком;

- оценка результатов проверок и испытаний;

- заключение контрактов на поставки материалов и оборудования;

- проверка и оценка чертежей, представленных подрядчиком;

- планирование и координация работы различных подрядчиков;

- подтверждение правильности и обоснованности величины расходов по статьям, на возмещение которых претендует подрядчик.

Завершение, сдача и приемка объекта недвижимости

Приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) производит заказчик или уполномоченное инвестором другое лицо в соответствии с условиями договора строительного подряда, которым должны быть регламентированы требования к приемке в соответствии с Временным положением по приемке законченных строительством объектов (Приложение к письму Госстроя РФ от 9 июня 1993 г. № БЕ-19-11/13), а также СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84.

Заказчик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических лиц, создавая в необходимых случаях приемочные комиссии. Приемку объектов производственного назначения, строительство которых производилось за счет средств федерального бюджета или льготного кредитования, осуществляют с учетом отраслевых особенностей, устанавливаемых министерствами Российской Федерации и другими органами центральной исполнительной власти по согласованию с Госстроем России, включая приемку объектов в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями, назначаемыми этими органами.

Объекты принимаются в целом, в том числе "под ключ", или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда (контракте) на строительство, и в соответствии с другими условиями договора. Договором устанавливаются, в частности, стадии приемки (приемка готовности строительной части и отдельных видов строительно-монтажных работ, оборудования после индивидуальных испытаний, пусконаладочных работ и комплексного опробования, сдача объекта в гарантийную эксплуатацию и т. п.), сроки уведомления заказчика исполнителем работ о готовности к приемке, гарантии исполнителя работ по качеству и другие необходимые условия.

Исполнитель работ предъявляет к приемке объект (очередь, пусковой комплекс, здание, сооружение) после завершения всех предусмотренных договором подряда работ по объекту (очереди, комплексу и т. д.) в соответствии с проектом на строительство. Органы государственного надзора в течение 15 дней после письменного обращения заказчика (или по его поручению исполнителя работ) дают заключение о соответствии предъявляемого к приемке объекта утвержденному проекту. При этом органы Госархстройнадзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений других надзорных органов, которым подконтролен этот объект.

Заказчик производит приемку объекта на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Режим эксплуатации объекта в период опробования и приемки регламентируется заказчиком (пользователем объекта), а в случае строительства "под ключ" - договором подряда.

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом. К акту приемки объекта исполнитель работ и заказчик прилагают документы, перечень которых приведен во Временном положении по приемке законченных строительством объектов (Приложение к письму Госстроя РФ от 9 июня 1993 г. № БЕ-19-11/13). Вся документация по приемке объекта передается заказчиком пользователю объекта. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ по договору.

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком (пользователем объекта) в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

Распоряжение результатами развития

Распоряжение результатами развития (передача в управление, сдача в аренду, продажа объекта недвижимости и т. д.) представляет собой последний, заключительный этап процесса развития недвижимости. Результатом развития является реализованный проект: законченное строительством или модернизируемое офисное здание, переоборудованная под технопарк производственная площадка, вновь созданный торговый комплекс и т. д. Положительное решение проблемы распоряжения результатом подводит окончательный итог проекта развития, определяет его эффективность. Поэтому, несмотря на то, что данный этап является заключительным, его надо иметь в виду уже на самом начальном этапе инициирования процесса развития объекта недвижимости.