Система нормативно-методических документов в сфере управления недвижимостью

Управление недвижимостью должно осуществляться по апробированным методикам и стандартам, позволяющим уменьшить элементы субъективизма в принятии управленческих решений и сводить к минимуму риски собственников, клиентов, сервейинговых компаний, общества и государства от непрофессионального управления. Система нормативных документов в сфере управления недвижимостью представляет собой совокупность взаимосвязанных документов, принимаемых компетентными органами государственной власти, саморегулируемыми организациями управляющих недвижимостью, предприятиями и организациями для применения на всех этапах системы управления недвижимостью в целях защиты прав и интересов ее участников.

Для обслуживания собственно управленческой деятельности управляющий недвижимостью нуждается в разнообразных техниках и методиках, которые во избежание недоразумений в понимании заказа на управление, в профессиональном общении, а также ошибок при планировании и программировании управления должны быть стандартизованы. Поэтому в системе нормативно-методических документов по управлению недвижимостью ключевое место занимают стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью, устанавливающие соответствующие правила и нормы. Стандарты обобщают международный опыт, сложившийся в практике профессиональных управляющих недвижимостью, адаптируя этот опыт к текущей хозяйственной ситуации, а также формулируют требования к профессиональной подготовке управляющего недвижимостью, соотнося их с возможностями образовательной системы страны.

На российском рынке услуг по управлению недвижимостью большую деятельность по стандартизации процессов управления недвижимостью провела общественная организация "Межрегиональная ассоциация управляющих недвижимостью" (МАУН, президент - Е.С. Озеров). Эта организация разработала систему стандартов профессиональной практики управления недвижимостью, которые являются основополагающими документами, устанавливающими правила взаимоотношений и профессиональной деятельности членов ассоциации. Стандарты регламентируют деятельность управляющих недвижимостью и требования к их профессиональной подготовке.

МАУН была разработана комплексная четырехуровневая система стандартов.

- Базовые стандарты, выделенные в рамках организационно-управленческого подхода и задающие базовую структуру соподчиненности управленческой деятельности: линейное (оперативное) управление; комплексное (тактическое) управление; высшее (стратегическое) управление).

- Специальные стандарты, выделенные в рамках деятельностного подхода, в котором различаются специальные сферы деятельности, связанные с этапами жизненного цикла объекта недвижимости (замысел; проектирование; изготовление; обращение; употребление; техническое обслуживание и эксплуатация; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; перепрофилирование; утилизация, снос и захоронение).

- Объектные (потребительские) стандарты, выделенные в рамках потребительского подхода, в котором происходит различение объектов недвижимости по способам их потребления в жизнедеятельности и хозяйственном обороте человека (жилые; гостиничные; офисные; производственные; торговые; учебные; зрелищные; спортивные; медицинские; научные; мемориальные; сервисные; природные).

- Обслуживающие стандарты (по оценке стоимостных характеристик объекта недвижимости для целей управления объектом; по управлению маркетингом).

К сожалению, на сегодняшний момент из запланированной в 1995 году Первым (учредительным) съездом МАУН совокупности стандартов приняты только два:

- Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью (общая часть);

- Стандарт практики управляющего объектом недвижимости (управляющего первого уровня).

Поэтому потребность в повышении качества предоставляемых услуг по управлению недвижимостью заставляет сервейинговую компанию самостоятельно предпринимать действия по регламентации своих основных хозяйственных операций. Регламентация основных бизнес-процессов позволяет установить:

- описание основных бизнес-процессов сервейинговой компании с целью их однозначного определения и поиска путей оптимизации их выполнения (описания последовательности операций, из которых состоит бизнес-процесс; результатов выполнения операции; ключевых факторов, влияющих на выполнение операций; документов, обрабатываемых и создаваемых в ходе выполнения операций);

- жесткое регламентирование фиксации сроков хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета и других учетных системах компании;

- стандартизацию форм учетных документов, их описание и регламентирование сроков их составления и обработки;

- определение перечня подразделений и должностных лиц, ответственных за выполнение отдельных хозяйственных операций;

- порядок внесения изменений в бизнес-процессы компании, правила учета хозяйственных операций и учетные документы.

Опыт показывает, что наличие стандартов, регламентов, методик выполнения тех или иных хозяйственных операций позволяет судить об уровне профессионализма сервейинговой компании, поднять доверие к ее деятельности, увеличить производительность труда ее персонала.

Система профессиональной подготовки специалистов в сфере управления недвижимостью

Профессиональное управление недвижимостью невозможно без повышения квалификации руководителей и сотрудников организаций - участников процесса управления недвижимостью. Для этого необходимо:

- разработать квалификационные требования, предъявляемые к руководителям и специалистам, занятым в системе профессионального управления недвижимостью;

- провести кадровый аудит руководителей и специалистов организаций - участников процесса управления недвижимостью;

- создать систему подготовки специалистов по управлению недвижимостью, включающую как краткосрочные, так и долгосрочные формы обучения.

Следует отметить, что богатый опыт подготовки специалистов по управлению недвижимостью накоплен кафедрой "Экономика и менеджмент недвижимости" Санкт-Петербургского государственного технического университета и созданного при нем Межотраслевого института повышения квалификации кадров. Представляется, что имеющийся в данной сфере опыт нуждается в обобщении, переносе на региональную почву.

Программы обучения, реализуемые кафедрой "Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ и МИПК, построены по модульному принципу, при котором происходит поэтапная подготовка специалиста с переходом от одного уровня квалификации к другому (более высокому) - с соответствующим повышением уровня решаемых задач и уровня ответственности специалиста. Вся программа переподготовки реализуется в три приема последовательно. При этом на каждом уровне осваивается объем программы, необходимый для практической реализации слушателем знаний и умений, достаточных для выполнения функций управления соответствующего уровня сложности и ответственности. Так, например, выпускники программ специализации "Управление недвижимостью" на первом уровне (после окончания курса 110 с защитой первой выпускной работы) должны быть готовыми управлять отдельным объектом недвижимости (первый квалификационный сертификат управляющего объектом). На втором уровне (после окончания курса 210 с защитой выпускной работы) выпускники должны подняться на ступеньку выше и быть готовыми управлять комплексами доходных объектов недвижимости. И, наконец, специалисты, защитившие дипломную работу (после курса 310), должны быть готовыми управлять развивающимися комплексами объектов корпоративной недвижимости.

Подробнее см.: Озеров Е.С. Система подготовки и сертификации профессионалов высшей квалификации в сфере недвижимости//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 1999. - Вып. 1. - с. 167- 183.

В то же время очевидно, что существующие программы подготовки в большей степени ориентированы на руководящий персонал управляющих компаний. Обширный перечень вопросов, затрагиваемых в них, безусловно, необходим для общего видения проблем управления недвижимостью, однако он зачастую избыточен для решения вопросов, входящих в компетенцию функциональных менеджеров (например, по технической эксплуатации), а тем более низового технического и обслуживающего персонала.

Между тем, как показывает опыт, данные категории персонала нуждаются прежде всего в специальной подготовке, а также в понимании своего места в структуре управления недвижимостью. Поэтому для них должны разрабатываться специализированные функциональные программы подготовки, привязанные к специфике конкретных объектов недвижимости и конкретных управляющих компаний. Эти программы должны быть краткосрочными (буквально 10-20 часов) и рассчитанными на овладение практическими навыками решения возникающих вопросов, то есть иметь тренинговый характер.

Опыт показывает, что только соединение полноценного высшего образования, профессиональной переподготовки и краткосрочных тренинговых программ способно создать полноценную систему подготовки и повышения квалификации в области управления недвижимостью.

Список источников

1. Правовое руководство ЮНСИТРАЛ по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов (A/C№.9/SER.B/2).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г.).

3. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ.

4. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) (с изм. и доп. от 17 апреля 2001 г.).

5. Закон РСФСР от 19 декабря 1991 г. № 2060-I "Об охране окружающей природной среды" (с изм. и доп. от 21 февраля 1992 г., 2 июня 1993 г., 27 декабря 2000 г., 10 июля 2001 г.).

6. Федеральный закон от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" (с изм. от 15 апреля 1998 г.).

7. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.).

9. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г.).

10. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

11. Государственная Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284) (с изм. от 14 марта 1996 г., 6 октября 1997 г., 15 июля 1998 г., 25 июля, 1 августа 2000 г., 23 июля 2001 г.).

12. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (одобрена Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425).

13. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086 "О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 24 февраля 1995 г., 13 октября 1997 г.).

14. Положение о лицензировании строительной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г. № 351).

15. Положение о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в РФ (утв. постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2000 г. № 1008).

16. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации (одобрена постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999 г. № 1024).

17. Закон г. Москвы от 27 декабря 2000 года №41 "О бюджете города Москвы на 2001 год".

18. Закон Санкт-Петербурга "О бюджете Санкт-Петербурга на 2001 год" № 668-71 (принят Законодательным собранием Санкт-Петербурга 6 декабря 2000).

19. Градостроительный кодекс РТ от 22 февраля 2001 г. № 643.

20. Земельный кодекс Республики Татарстан от 10 июля 1998 г. № 1736 (с изм. от 5 июля 1999 г.).

21. Закон РТ от 18 мая 1993 г. № 1866-XII "О пожарной безопасности" (с изм. от 8 февраля 1994 г., 31 января, 21 ноября 1996 г., 11 марта 1999 г., 22 февраля 2001 г.).

22. Закон РТ от 19 декабря 2000 г. № 512 "О бюджетной системе Республики Татарстан на 2001 год".

23. "Порядок согласования органами государственного пожарного надзора Республики Татарстан проектно-сметной документации на строительство" (утв. постановлением КМ РТ от 21 февраля 1995 г. № 100).

24. Постановление КМ РТ от 1 июля 1996 г. № 526 "О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства".

25. Положение "О порядке проведения подрядных торгов на территории Республики Татарстан" (утв. постановлением КМ РТ от 30 января 1997 г. № 76).

26. Программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан (утв. постановлением КМ РТ от 20 апреля 1998 г. № 188).

27. Концепция управления государственным имуществом Республики Татарстан (утв. постановлением КМ РТ от 4 апреля 2000г. № 232).

28. Положение "О порядке сдачи в аренду государственного имущества" (утв. постановлением КМ РТ от 10 мая 2001 г. № 272).

29. Градостроительный устав Казани (утв. решением Казанского Совета народных депутатов от 26 июня 1998 г. № 2-12) (введен в действие решением Казанского Совета народных депутатов от 24 декабря 1998 г. № 9-13).

30. Решение Казанского Совета народных депутатов от 27 декабря 2000 г. № 7-4 "О бюджетной системе города Казани на 2001 год" (с изм. от 5 апреля 2001 г.).

31. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279).

32. Положение об организации строительства объектов "под ключ" (утв. Госстроем СССР, Госпланом СССР и Госснабом СССР 3 февраля 1987 г. № 3-Д).

33. Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (одобрено решением коллегии Минстроя РФ от 27 мая 1992 года).

34. Временное положение по приемке законченных строительством объектов (Приложение к письму Госстроя РФ от 9 июня 1993 г. № БЕ-19-11/13).

35. Постановление Госстроя РФ от 29 октября 1993 г. № 18-41 "О порядке проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в Российской Федерации".

36. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика. Выпуск 1. (Рекомендовано к применению письмом Минстроя РФ от 13 декабря 1995 г.) № ВБ-29/12-347.

37. Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201-95 (утв. постановлением Минстроя РФ от 24 апреля 1995 г. № 18-39, с изм. от 29 января 1998 г.).

38. Положение о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве (утв. приказом Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. № 17-113, в редакции от 11 декабря 1997 г.).

39. Приказ Госстроя РФ от 26 марта 1999 г. № 74 "Об утверждении "Рекомендаций по определению численности работников службы заказчика (организации по управлению жилищным фондом)".

40. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (приняты и введены в действие с 1 июля 1999 г. постановлением Госстроя РФ от 26 апреля 1999 г. № 31).

41. Методические рекомендации по организации и проведению текущего ремонта жилищного фонда всех форм собственности (утв. приказом Госстроя РФ от 30 декабря 1999 г. № 170).

42. Приказ Госстроя РФ от 17 января 2000 г. № 5 "Об утверждении Рекомендаций по первоочередным малозатратным мероприятиям, обеспечивающим энергоресурсосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве города".

43. Рекомендации по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе (утв. приказом Госстроя РФ от 28 июня 2000 г. № 149).

44. Основные направления и механизм энергоресурсосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации (одобрены решением коллегии Госстроя РФ от 27 февраля 1998 г. № 3).

45. Приказ Минприроды РФ от 29 декабря 1995 г. № 539 "Об утверждении "Инструкции по экологическому обоснованию хозяйственной и иной деятельности".

46. Требования, предъявляемые при приемке озеленительных работ на объектах законченного строительства (утв. приказом Москомприроды от 13 ноября 2000 г. № 280).

47. Методические рекомендации по проведению экспертизы технико-экономических обоснований (проектов) на строительство объектов жилищно-гражданского назначения. (утв. Главгосэкспертизы РФ 15 января 1997 г.).

48. Приказ МВД РФ от 14 декабря 1993 г. № 536 "О введении в действие Правил пожарной безопасности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 25 июля 1995 г., 10 декабря 1997 г., 20 октября 1999 г.).

49. Приказ МВД РФ от 31 октября 1995 г. № 32 "О введении в действие норм пожарной безопасности".

50. Порядок согласования органами государственного пожарного надзора РФ проектно-сметной документации (Приложение 3 к приказу МВД РФ от 6 декабря 1993 г. № 521, утв. главным государственным инспектором РФ по пожарному надзору 16 октября 1993 г.).

51. Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, с изм. и доп. от 18 ноября 1987 г.).

52. Строительные нормы и правила СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" (утв. постановлением Минстроя РФ от 13 февраля 1997 г. № 18-7, с изм. и доп. от 3 июня 1999 г.).

53. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312).

54. Санитарные правила и нормы СанПиН 42-128-4690-88 "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (утв. Минздравом СССР 5 августа 1988 г. № 4690-88).

55. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01. 2.2.1/2.1.1. "Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 17 мая 2001 г.).

56. Письмо Мингосимущества РФ от 24 апреля 2000 г. № ЮМ-11/6405 "О распоряжении имуществом учреждений, владеющих имуществом на праве оперативного управления".

57. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

58. Концепция системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга. Проект от 17 января 2001 г. - 31 с.

59. Грибовский С.В., Жуковский В.В., Стабровская К.Ю., Лаушкин Д.С., Табала Д.Н., Тамарин А.П. Моделирование рынка аренды и методическое обеспечение определения арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 1999. - Вып.2. - с. 85-92.

60. Каленкевич М.В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения. - СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. - 86 с.

61. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 272 с.

62. Минцберг Г., Альстрэнд Б., Лэмпел Дж. Школы стратегий.- СПб.: Изд-во "Питер", 2000. - 336 с.

63. Озеров Е.С. Планирование доходной части бюджета объекта недвижимости//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 1999. - Вып. 2. - с. 39-51.

64. Озеров Е.С. Система подготовки и сертификации профессионалов высшей квалификации в сфере недвижимости//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 1999. - Вып. 1. - с. 167- 183.

65. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости/Российская гильдия риэлтеров. - М., 1999. - 66 с.

66. Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью (общая часть). МАУН, Москва, 1996 г.

67. Стандарт практики управляющего на объекте недвижимости (управляющего первого уровня), МАУН, Москва, 1996г.

68. Тарасевич Е.И. Основы методологии анализа рынка недвижимости//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 1999. - Вып. 3. - с. 3- 16.

69. Техническая эксплуатация жилых зданий/Под ред. А. М. Стражникова. - М.: Высш. шк., 2000. - 429 с.

70. Томпсон А.А., Стрикленд А.Дж. Стратегический менеджмент. Искусство разработки и реализации стратегии. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. - 576 с.

71. Управление строительными инвестиционными проектами/Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова. - СПб.: Изд-во "АСВ", 1997. - 312 с.

72. Шепелев Н.П., Шумилов М.С. Реконструкция городской застройки. - М.: Высш. шк., 2000. - 271 с.

73. Экономика и управление недвижимостью/Под общ. ред. П. Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999. - 568 с.