Продвижение объекта недвижимости на рынок

Данный этап предполагает выход сервейинговой компании на рынок недвижимости с предложением услуг аренды управляемого объекта. В рамках данного этапа деятельности сервейинговая компания разрабатывает стратегию маркетинга, определяет уровень арендной платы, проводит соответствующую рекламную кампанию.

Арендная плата: сущность и структура

Экономический аспект арендных отношений реализуется в уплате арендатором арендной платы за пользование объектом недвижимости. Арендная плата выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности.

В структуре арендной платы выделяется возвратная стоимость и чистая рента. Величина возвратной стоимости обеспечивает возмещение всех расходов собственника и сервейинговой компании. Сюда относятся возмещение текущих операционных расходов (на эксплуатацию, техническое обслуживание), затрат на поддержание необходимых потребительских (эксплуатационных) качеств объекта, амортизационных отчислений на восстановление объекта недвижимости, затрат на уплату налога на недвижимость (налога на имущество предприятий, налога на землю или арендной платы за землю). Получение чистой ренты предполагает выплату земельной ренты, возврат капитала, вложенного в создание объекта недвижимости, и получение достойной (рыночной) прибыли на этот капитал - с учетом стоимости денег во времени. При определении величины прибыли необходимо учитывать, что собственник недвижимости стремится извлечь в результате управления коммерческим использованием объекта недвижимости большую выгоду, чем сумма, которую он мог бы получить от его продажи по рыночной стоимости.

Характер возвратной стоимости и чистой ренты принципиально различен. Если величина возвратной стоимости не может быть предметом торга (она известна заранее и обеспечивает простое воспроизводство объекта недвижимости), то величина чистой ренты зависит от эффективности управления объектом, от спроса и предложения на рынке арендных услуг. При умелом использовании недвижимости собственник должен иметь возможность не только возместить свои затраты на содержание и воспроизводство объекта недвижимости, но и получить определенный процент на вложенный капитал для развития своей предпринимательской деятельности и личного потребления. При этом, учитывая большую рискованность арендных операций, арендный процент должен быть выше банковского, то есть включать часть дохода, получаемого из-за уникальных характеристик предлагаемых объектов недвижимости.

Таким образом, величина возвратной стоимости представляет собой минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство сданного в аренду объекта недвижимости. Верхняя граница арендной платы кроме возвратной стоимости включает и максимально возможную норму прибыли собственника.

Арендные платежи рассчитываются для всех элементов объекта, включая следующие помещения:

- основные - занимаемые арендаторами и закреплённые за каждым из них;

- вспомогательные - используемые совместно и оплачиваемые дополнительно разными арендаторами (пропорционально их доле в суммарной площади основных помещений, закрепленных за ними арендными договорами), пользователями данного вспомогательного помещения;

- технические - предназначенные в основном для персонала и инженерного оборудования, обеспечивающих функционирование объекта.

Кроме помещений в аренду могут сдаваться также элементы конструкций (стены и крыша - для размещения рекламы, коллективной антенны и др.) и свободные части земельного участка (под автостоянку, торговый киоск и др.) На величину арендной ставки оказывает влияние распределение обязанностей между арендодателем и арендатором по покрытию операционных расходов и финансированию улучшений.

По составу затрат, включаемых в арендную плату или исключаемых из нее, различают следующие виды аренды:

- полную - с включением в арендную плату всех статей операционных расходов;

- чистую - с исключением из арендной платы всех операционных расходов;

- распределенную

- с включением в арендную плату обусловленной договором аренды части операционных расходов, по которым расчеты с подрядчиками производит арендодатель.

Отметим, что при чистой аренде ставки арендной платы обычно относят к единице общей площади, при полной аренде эти ставки "привязываются" к единице полезной площади, а при распределенной аренде арендные ставки соотносятся чаще всего с единицей арендной площади.

Озеров Е.С. Планирование доходной части бюджета объекта недвижимости//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 1999. - Вып. 2. - с. 39-40.