Методы определения величины арендной платы

Конкретная величина арендной платы определяется сервейинговой компанией в процессе переговоров со своими клиентами. На практике все возможное многообразие стратегий определения величины арендной ставки можно свести к трем:

- стратегия, основанная на издержках;

- стратегия, основанная на конкуренции;

- стратегия, основанная на спросе.

Стратегия, основанная на издержках

В случае применения данной стратегии сначала определяется величина возвратной стоимости, а затем к ней добавляется величина желаемой прибыли. Данный вариант учитывает уровень инфляции, издержки на содержание и реновацию объектов недвижимости, затраты на управление объектом недвижимости (вознаграждение сервейинговой компании), а также величину прибыли, которую должен получать собственник от сдачи в аренду объектов нежилого фонда.

При определении желаемой прибыли целесообразно исходить из рыночной стоимости объекта недвижимости. В рыночной стоимости учитываются технико-экономические характеристики объекта: его местоположение, техническое состояние, объемно-планировочные решения, качество сдаваемого в аренду объекта, его престижность и т. д. Поэтому такой подход позволяет увязать взимаемую арендную плату с "качеством" объекта и уровнем предлагаемого сервиса.

Cтратегия, основанная на конкуренции

Данная стратегия исходит из того, что рациональный арендатор не заплатит за аренду помещения больше минимальной ставки, взимаемой за аренду аналогичного помещения, имеющегося в наличии. Поэтому для определения арендной платы необходимо проанализировать реальные арендные операции конкурентов и сравнить предлагаемые ими в аренду помещения с помещением, предлагаемым сервейинговой компанией. С этой целью рассматриваются помещения, предлагаемые в аренду конкурентами; собирается информация о назначаемых на них ставках арендной платы; вносятся поправки на возможные различия между собственными помещениями и помещениями конкурентов. В результате определяется арендная плата каждого из предлагаемого в аренду помещения. Скорректированная арендная плата позволяет сделать логические выводы о приемлемом уровне арендной платы. Установленная таким образом арендная плата может быть ниже рыночной, на уровне рыночной или выше рыночной - в зависимости от лояльности арендаторов, предоставляемого сервиса, реальных или предполагаемых различий между объектами недвижимости.

Стратегия, основанная на конкуренции, наиболее часто используется при установлении арендной платы. При непрофессиональном подходе арендная плата устанавливается просто на уровне конкурентов (либо чуть ниже или выше в зависимости от интуитивно понимаемых различий в технико-экономических характеристиках объекта недвижимости). При профессиональном подходе используются сложные, основанные на результатах регрессионного анализа методики, позволяющие оценить вклад той или иной характеристики в привлекательность сдаваемого в аренду объекта недвижимости. Перечень характеристик, влияющих на уровень арендной платы, составляется на экспертной основе с последующим их уточнением в ходе регрессионного анализа зависимости существующих ставок арендной платы от ценообразующих факторов.

Интересен в этом плане опыт создания в Санкт-Петербурге Методики определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (утв. распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 № 1291-р), авторами которой было выделено девять ценообразующих факторов:

- удаленность от центров локального влияния;

- удаленность от центра города;

- расположение на основных магистралях;

- общая площадь;

- занимаемые этажи;

- состояние помещений;

- тип входа в помещение;

- тип здания;

- наличие элементов благоустройства.

Другой набор характеристик предложен президентом Межрегиональной ассоциации управляющих недвижимостью Е.С. Озеровым:

- качество права аренды (наличие обременений, отсутствие регистрации и условий продления договора);

- условия и формы расчетов (полнота включения операционных расходов в арендную ставку, компенсация затрат арендатора на улучшения, применение в расчетах эквивалентов вместо денег);

- особые условия договора (льготы по арендной ставке в связи с отношениями купли-продажи, условие корректировки ставки за право субаренды, наличные платежи);

- время (временной интервал от даты анализа до даты подписания договора аренды или до даты начала платежей в случае ремонта); " местоположение объекта (район, удаленность от центра активности или жизнеобеспечения, удаленность от транспортной магистрали и станции метро);

- физические характеристики объекта (состояние и размер помещений, ориентация входа, этаж, состояние окружения, территории и фасада);

- экономические характеристики объекта (доля расходов в арендном доходе и размеры дополнительных расходов);

- сервисное обеспечение объекта (телефон, парковка, охрана, персонал).

(Озеров Е.С. Планирование доходной части бюджета объекта недвижимости//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 1999. - Вып. 2. - с. 44)

Следует отметить, что общий перечень ценообразующих факторов должен конкретизироваться в зависимости от специфики регионального рынка недвижимости, характера взаимодействия спроса и предложения на рынке. Последовательность, в которой производятся корректировки, определяется в основном анализом рыночных данных и сложившимися традициями на рынке. Приняв определенную последовательность, шаг за шагом применяют корректировки к стоимости аренды сравнимого объекта. Результаты корректировки рекомендуется представлять в виде таблицы.

Стратегия, основанная на спросе

В рамках данной стратегии уровень арендной платы устанавливается после изучения желаний настоящих и потенциальных арендаторов и определения уровня арендной платы, приемлемый для целевого рынка. Для этого выявляется потолок цен - максимальная сумма, которую арендаторы будут платить за аренду с учетом издержек смены местоположения: на переезд, обустройство на новом месте, и - самое главное - на "раскрутку" нового места (особенно для торговых и сервисных компаний, банков, т. е. тех, кто имеет определенную клиентуру). Эта величина будет зависеть от эластичности спроса (доступности аналогичных площадей и важности соответствующей потребности).

На практике уровень платежеспособного спроса на конкретном объекте недвижимости рекомендуется определять исходя из коэффициента загрузки. Данный коэффициент рассчитывается путем деления действительного (фактического) дохода от аренды на потенциальный доход (т. е. доход, который можно получить при полной сдаче в аренду всех площадей объекта). Эта величина имеет важнейшее значение для бизнеса, так как предельные затраты от сдачи площадей очень незначительны (практически все издержки носят постоянный характер).

Управление текущими ставками аренды осуществляется по схеме, указанной на рисунке 4.5.

Общая площадь объекта ограничена величиной Sмах. При полной сдаче в аренду всего объекта общие затраты составят Зс + Зv (Зс - постоянные затраты "95%, а Зv - переменные), прибыль - П. Задается целевой показатель коэффициента загрузки - 90-95%. Если этот уровень достигается при действующей цене Ц1 (прямая 1 на рисунке), то получается прибыль П1. Если коэффициент продолжает расти, то принимается решение об увеличении арендных ставок, что приводит к значительному росту прибыли - DП (прямая 2 на рисунке). Если значение показателя находится на низком уровне, то новым клиентам предлагаются помещения со скидкой. Следует отметить, что применение данной тактики несколько ограничивается действующими договорами аренды, так как требует выполнения определенных формальностей, установленных законодательством.

Различия величины арендной платы в зависимости от установленных целей

Уровень арендной платы может также варьироваться в зависимости от установленных целей.

Цель может заключаться в первоначальном продвижении объекта недвижимости на рынок. В этом случае будут использоваться цены проникновения - то есть низкие ставки арендной платы, предназначенные для обеспечения быстрой загрузки объекта недвижимости. Когда арендаторы чувствительны к цене (это особенно касается рынка аренды производственных, торговых и складских помещений), низкие ставки арендной платы сделают для них предлагаемые объекты недвижимости более привлекательными.

Затем ставка арендной платы может увеличиться. Если собственник (например, государство) заинтересован в достижении иных, нежели извлечение максимального дохода, целей (например, поддержка малого и среднего бизнеса), арендная плата может устанавливаться на минимально допустимом уровне, допускающем лишь простое воспроизводство объекта недвижимости. Хотя необходимо отметить, что с экономической точки зрения поддержка малого бизнеса за счет низкой арендной платы показывает свою неэффективность.

Опыт Санкт-Петербурга, где после внедрения методики определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки уровень арендной платы за объекты коммунальной собственности резко увеличился, показывает, что взимание рыночной арендной платы побуждает арендаторов к активизации деятельности, так как неэффективное использование помещения не позволяет платить высокую арендную плату за него. Тому есть конкретные примеры. Магазины после повышения арендной платы не только не закрывались, но и увеличивали количество прилавков, ассортимент и качество товаров, значительно преображались внешне. Многие организации стали задумываться о минимизации издержек, что заставило их отказаться от части арендуемых площадей. Отказ арендаторов от части площадей и даже прекращение деятельности некоторых организаций, которые не смогли эффективно использовать помещения, рассматривается как положительный результат, так как позволяет занять освободившуюся площадь другим, более успешно работающим арендатором, который сможет её оплачивать.

Вопреки расхожему мнению увеличение арендной платы не вызвало соответствующего увеличения цен на товары в магазинах. Это объясняется тем, что городу принадлежит менее 40% торговых площадей, и цены на товары здесь не могут вырасти больше среднегородских, не зависящих от муниципальной арендной платы. При снижении арендной платы магазин не снизит цену товара ниже рыночной, а просто получит сверхприбыль за счет предоставленной льготы.

Грибовский С.В., Жуковский В.В., Стабровская К.Ю., Лаушкин Д.С., Табала Д.Н., Тамарин А.П. Моделирование рынка аренды и методическое обеспечение определения арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге//Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. - 1999. - Вып.2. - с. 91-92