Организация деятельности по управлению объектом недвижимости

Обеспечение полноценной эксплуатации в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки со­стояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить су­щественную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь - жилец, предприниматель и т. д., в этом смысле эксплуа­тация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуата­ции: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запре­щенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализиро­ванные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора, вывоз твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).

Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания. Это создает необходимые условия для согласования инте­ресов всех сторон, задействованных в содержании объекта.

Вопросам содержания недвижимости в надлежащем состоянии и ухода за нею уделялось слишком мало внимания при проектировании, заказе-застройке и строительстве жилых домов. Кондоминиумы располагают весьма небольшими знаниями в области планового обслуживания недвижимости и ухода за ней.

Одна из задач применения техпаспорта здания - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и заказчикам зданий, организациям по уходу за недвижимостью и жильцам.

Техпаспорт здания выполняет также функции информационной систе­мы. Все необходимые для ухода за недвижимостью и ее обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей, полученные от изготовителей) входят в техпаспорт здания в качестве приложений. В тех­паспорте фиксируется также история ремонта объекта, что поможет при проектировании нового ремонта.

Техпаспорт здания составляется таким образом, чтобы с его помощью на объекте недвижимости (в здании и на наружных территориях) можно было бы:

- после окончания строительства или капремонта здания начать в плановом и целесообразно рассчитанном порядке уход, обслуживание и содержание в порядке конструкций, систем оборудования и дворовых территорий;

- постоянно осуществлять функции по уходу, обслуживанию и содер­жанию в порядке недвижимости таким образом, чтобы с экономически не­большими затратами получить желаемые условия проживания;

- обеспечить запланированные периоды содержания и сроки эксплу­атации конструкций и систем оборудования, а также эффективное энерго­техническое хозяйство;

- обеспечить надлежащее составление договоров об уходе за недви­жимостью, а также осуществление мероприятий по уходу и обслуживанию и контроль за их выполнением.

Техпаспорт здания состоит из материалов, составленных и собранных по конкретному проекту. При строительстве нового здания техпаспорт составляется таким образом, чтобы в нем были отражены важные для объекта данные, а именно:

- общие данные об объекте

- контактные данные участников проектирования и строительства объек­та недвижимости

- задачи ухода, обслуживания и содержания в порядке конструкций и оборудования

- данные о расположении важнейших машин и помещений обслужи­вания, а также необходимые количественные данные

- внутренние и наружные поверхностные конструкции

- плановые показатели внутреннего климата, другие плановые показа­тели, уровни качества технического ухода и обслуживания, а также рабо­чие показатели систем

- плановые сроки эксплуатации важнейших конструкций и строитель­ных деталей, установленные на этапе проекта

- количественные данные машин по содержанию в порядке, а также предполагаемые периоды содержания и задачи

- ведение ежедневного журнала ремонта и мониторинг ежегодного потребления материально-технических ресурсов на проведение ремонта

- инструкции по действиям в исключительных и аварийных ситуациях

- данные о приложениях к техпаспорту

Прочие материалы, в частности, пересмотренная проектная документа­ция, определяются отдельно в подрядных документах.

Кроме того, в каждую квартиру в пользование распоряжающегося ею лица передаются инструкции по эксплуатации квартиры (инструкции для жильца).

В случае проекта капитального ремонта техпаспорт жилого здания с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.

Составление техпаспорта ставит задачи и накладывает обязанности на всех участников строительства, т. е. заказчиков-застройщиков, проектиров­щиков, инспекторов, подрядчиков, изготовителей материалов и их постав­щиков.

Чтобы из поступающих от различных сторон материалов создать год­ный к применению техпаспорт, необходимо назначить его ответственного составителя или координатора, который соединит материалы и составит инструкции по обслуживанию и т. п. документацию. Задача координатора состоит также в пересмотре техпаспорта по окончании гарантийного года. Координатором может выступать, например, один из проектировщиков, инспектор или заказчик-застройщик.

В рамках начала работы над проектом строительства нового здания или капремонта старого объекта важно согласовать задачи и обязанности, связанные с техпаспортом, во всех договорах таким образом, чтобы задачи, возникающие в результате составления техпаспорта, передавались дальше по всем звеньям цепочки.