Метод определение Комбинаций Продуктов и Рынков

Анализ и систематизация товаров по типу эффективны как в отношении любого жилого фонда, так и в отношении жилого фонда социального назна­чения. Термин «рост спроса», используемый в матрице «Привлекательность рынка - преимущества в конкуренции», для любого обычного типа продук­та следует иначе трактовать «необходимость перемен» с тем, чтобы удовлет­ворить изменчивому спросу данного рынка применительно к рынку России.

Очевидно, что спрос на дома определяется дефицитностью различных типов и категорий жилья, равно как и состоянием доходов различных съемщиков и их предпочтений. Как доход, так и предпочтения связаны с фазой «жилищной карьеры», в которой находится заинтересованное лицо. Не только доход, но и возраст и постоянство домашнего хозяйства явля­ются факторами, оказывающими влияние на растущую потребность в пространстве и качестве.

«Жилищная карьера» может быть представлена следующим образом (рис. 3.9):

Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инве­стиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (суммы аренды) и состояния доходов потребите­лей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут позволить себе их оплачивать, в то же время, если цены занижены, владельцы (арендода­тели) недополучают доход.

Если рассматривать соотношение между доходами потребителей и це­нами, станет очевидно, что общая сумма расходов на жилье и размер доходов определяют общий спрос на рынке сдаваемого в аренду жилья. Если определенный лимит расходов нарушается, спрос быстро падает. Этот предел - так называемый предел взаимозаменяемости аренды жи­лья и его покупки.

Для обеих частей рынка - арендуемого жилья и жилья на продажу - характерна своя структура расходов, равно как и свои требования в от­ношении качества. Если качество сдаваемого в аренду жилья улучшается, арендная плата повышается автоматически. Если улучшается качество жилья на продажу, повышается только его рыночная цена. Существует разница в возможностях финансирования для этих случаев. В такой си­туации определяющим является процентная ставка по кредиту. Если про­центная ставка низка, покупка и инвестирование в жилье становятся более привлекательными, если процентная ставка высокая, то более вы­годным является аренда жилья.

Управление на стратегическом уровне не всегда соответствует уровню фактического выполнения решений об инвестировании. Путем сравнения своей позиции с позицией «конкурента» жилья может быть получено максимально полное представление о рынке.

Если соотнести сценарий с данным анализом, в котором учтены отдель­ные тенденции (в демографическом развитии, экономике, развитии дохо­дов и др.), имеющие место в настоящее время, можно получить представ­ление о «разрыве» между настоящим предложением и будущим спросом.

Проведение анализа портфеля (рис. 3.10) позволяет установить опреде­ленные закономерности в части предложения на рынке жилья.

Сопоставление спроса и предложения на рынке

После выявления нынешней и будущей ситуаций можно разработать сценарии возможностей спроса и предложения на рынке во времени, ог­раниченность финансовых условий и определения приоритетов.

В качестве упрощенного примера использования этого метода могут служить три сценария, составленные на основе нижепредставленной схемы (рис. 3.11), в основе которых лежит предположение «седеющего населе­ния» (рост числа пожилых, сокращения численности молодежи).

Сочетание продуктов и рынков

1. КПР 8 превратить в КПР 2

2. КПР 7 превратить в КПР 1

3. КПР 6 превратить в КПР 9

Окончательный выбор сценария во многом зависит от инвестиционной стратегии и возможностей управляющей организации.

Определение комбинаций продуктов и рынков (КПР) пред­полагает поиск оптимальных (наиболее рентабельных) сочетаний предла­гаемых объектов (например, жилья) и групп наиболее заинтересованных потенциальных потребителей съемщиков или покупателей. При составлении подобных комбинаций можно исходить как из сложившейся ситуации, так и прогнозируемой в будущем. При этом управляющая организация может как задаваться целью но обеспечению жильем конкретной группы потребителей, так и не ставить перед собой такой задачи. Определение КПР обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в от­ношении спроса и соответствующего ему предложения.

Как ССВО, так и подлежащие определению КПР приводят к получе­нию более четкого представления об имеющемся и желательном составе портфеля недвижимости.