Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по землепользователям в границах бывшего колхоза «Знамя»Чекмагушевского района РБ (фрагмент)

Абсолютный рентный доход установлен единым для Российской Федерации в размере 12 руб./га. Общий уровень всего расчетного рентного дохода установлен путем увеличения дифференциального рентного дохода на 12 руб./га.

Кадастровая стоимость единицы площади (1га) объекта кадастровой оценки определена умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, принятый равным 33 годам. Средний удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по результатам ГКОЗ 2000-2001 гг в целом по Республике составил 10100 руб./га с колебанием от 3673 руб./га в Краснокамском районе до 21623 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты оценки сельскохозяйственных угодий по состоянию на 1.01.2001 г утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 04.02.2002 г №33.

Введение новой системы налогообложения потребовало завершить работу по оценке не только сельскохозяйственных, но и остальных видов земельных угодий по группам их функционального значения:

I группа – сельскохозяйственные угодья;

II группа – земли под внутрихозяйственными дорогами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями и сооружениями для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции;

III группа – земли под замкнутыми водоемами;

IV группа – земли под древесно-кустарниковой растительностью, кроме занятых болотами, нарушенные в процессе разработки и прочих;

V группа - земли под лесами, не переведенными в состав лесного фонда.

VI группа – земли, пригодные под оленьи пастбища.

Такая работа была проведена в 2005 г. Предусмотренная федеральными методическими указаниями VI группа земель в Республике не была выделена из-за отсутствия объекта оценки. Результаты оценки утверждены постановлением Правительства РБ от 25.07.2005 г. № 150 и положены в основу исчисления земельного налога и сделок с земельными участками. Ставки налога на земельный участок установлены по фиксированному нормативу (проценту) изъятия части стоимости сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с распоряжением Правительства РБ от 03.11.2006 г №1090-Р и постановлением от 22.08.2007 г №234 в Республике путем индексации отдельных экономических показателей была проведена актуализация удельных показателей стоимости (УПКС) государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (ГКОСХУ). В результате этого, средний удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения РБ составил 17597 руб./га с колебанием по районам от 3985 руб./га в Татышлинском районе до 39381 руб./га в Кармаскалинском районе. Результаты актуализации в целом по Республике и районам утверждены постановлением Правительства РБ от 22.08.2007г. №234 и показаны на рисунке 13.

Анализ результатов ГКОЗ 2001 г и их актуализации в 2006 г показывает, что повышение УПКС земель сельскохозяйственного назначения по муниципальным районам произошло не в равной пропорции. При этом материалы почвенного обследования не были приведены к сопоставимому стартовому уровню ни в 2001, ни в 2005 гг, что снижает объективность оценки. Приведение этих материалов к единому стартовому уровню позволило бы установить более обоснованные удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков и тем самым повысить их социальную эффективность.

По результатам ГКО сельскохозяйственных угодий 2001 г их актуализации 2005 г определены индексы увеличения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по районам (рис. 14). Из приведенных данных видно, что повышение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в результате актуализации в 2005 г показателей оценки 2001 г по районам произведено не в равной мере.

Не коррелирует оно и с изменением индекса баллов по плодородию IV тура оценки земель в 1989 г и его сопоставимых показателей на 2005 г (рис.14, 16). Так, по индексу кадастровой стоимости северо-восточные районы отнесены к 2 группе с показателем от 1,66 до 1,85, а по плодородию почв районы входят во все 3 группы с индексом от 1,00 до 1,60. Аналогично и по другим районам.

В процессе ГКОЗ населенных пунктов произведена оценка расположенных в их границах земель сельскохозяйственного использования. Показатели ГКОЗ населенных пунктов утверждены постановлением Кабинета Министров РБ от 27.12.2002 г. №383. В соответствии с постановлениями Правительства РБ от 12.03.2007 г №58 и от 07.11.2007 г №321, от 30.06.2008 г №233 и от 28.12.2008 г. №383 была проведена их актуализация.

Постановлением Правительства РБ от 19.01.2005 г №5 утверждены также показатели ГКОЗ садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан. Их средние значения колеблются от 2,51 руб./кв. м в Федоровском районе до 23,58 руб./кв. м в Уфимском районе.

Рис. 15 Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан по состоянию на 01.01.2006 года в сравнении с результатами предыдущей оценки 2001г, руб./га

от 1,21 до 1,40

Рис. 16 Зонирование территории Республики Башкортостан по увеличению индекса кадастровой стоимости и плодородия сельскохозяйственных угодий
Республики Башкортостан

7.3 Платежи за землю.

Платежи за землю являются существенным и надежным источником формирования бюджета, особенно муниципальных образований. Виды платежей за земельные участки и порядок их взимания определены ЗК РФ и НК РФ. Информационной основой для установления платежей за землю и при сделках с земельными участками являются данные государственной кадастровой оценки земли.

Материалы государственной кадастровой оценки являются исходной основой для исчисления платежей в бюджет и развития рынка земли. ГКОЗ позволила значительно пополнить бюджеты всех уровней. За период с 2001 по 2010 гг поступление средств от платежей и за земли увеличилось с 409,2 до 4772,5 млн. руб.

Только в 2010г в Республике Башкортостан в бюджеты всех уровней за пользование земельными участками на всех видах права поступило 4772,5 млн. руб., в т.ч. в федеральный бюджет 125,3 млн. руб., в бюджет РБ – 628,1 млн. руб. и в бюджеты муниципальных образований – 4019,2 млн. руб. В структуре платежей преобладает арендная плата за пользование земельными участками – 3650,3 млн. руб. В виде земельного налога собрано всего 1122,3 млн. руб. Динамика платежей за землю и соотношение арендной платы и земельного налога за период с 2001 по 2010 гг приведена на рисунке 17.

Рис. 17 Доля земельного налога и арендной платы за пользование земельными участками в общей сумме платежей за землю в
Республике Башкортостан за 2001-2010 гг

Однако базы для расчета платежей за землю далека от совершенства. Так, актуализация показателей ГКОЗ 2005 г в 2011 г была проведена по тем же материалам без полевого обследования. При этом значение УПС в целом по Республике было повышено на 51% (с 1,80 до 2,71 руб./м²). А по районам увеличение составило от 2% в Бижбулякском и Дуванском районах до 303% в Краснокамском районе.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения в 1 группу кроме сельскохозяйственных угодий включены земли под внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитные насаждения. Средний удельный показатель стоимости этих земель по итогам актуализации 2011 г в целом по Республике составляет 2,71 руб./га с колебаниями от 1,17 в Хайбуллинском районе до 4,84 в Уфимском районе. В то же время УПС земель под автодорогами колеблется от 331,13 в Нуримановском и Ишимбайском районах до 985,49 руб./га, что делает земли сельскохозяйственного назначения беззащитными от изъятий.

«Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 г №445, предусматривают в 2011 г «на основе данных почвенных обследований» определить «удельные показатели кадастровой стоимости земель» и «удельные показатели земельной ренты». К сожалению, Методические рекомендации не предусматривают обновление исходной информации по почвам и земельным участкам в целом, приведение их в сопоставимое стартовое состояние на год оценки, хотя материалы почвенного и геоботанического обследования утратили свою достоверность и не могут служить надежной основой для оценки плодородия почв. Существенные изменения претерпели состав и соотношение земельных угодий, структура посевных площадей, технология обработки почв, размеры земельных участков.

7.4 Развитие рынка земли.

По данным Управления Федеральной службы «Росреестр» по РБ в 2011г. в Республике Башкортостан, было осуществлено 173339 сделок с земельными участками на площади 3004,3 тыс. га, в т.ч. 128819 сделок с государственными и муниципальными землями общей площадью 2471,6 тыс. га и 44618 сделок между гражданами и юридическими лицами на площади 532,6 тыс.га. В структуре сделок с государственными и муниципальными землями преобладает аренда (115866 сделок общей площадью 2461,8 тыс. га). В сделках между гражданами и юридическими лицами преобладает продажа. Всего оформлено 21647 сделок по продаже земельных участков площадью 15,7 тыс.га. Передано по наследству 12273 участка общей площадью 456,0 тыс.га. Договор дарения оформлен на 8028 участков, а залог – на 2670 участков площадью соответственно 57,3 тыс. га и 3,7 тыс. га.

По районам Республики наибольший оборот земельных участков в сделках с государственными и муниципальными землями в Иглинском (3935), Уфимском (3935), Нуримановском (3776), Туймазинском (2697) районах. Больше всего продано земель в Чишминском районе (1576,0 га), Уфимском (200,0 га). Аренда преобладает в Баймакском районе (331,4 тыс. га), Дюртюлинском районе (97,4 тыс. га), Хайбуллинском (111,0 тыс. га), Янаульском (94,9 тыс. га), Давлеканском (79,7 тыс. га).

Особым спросом пользовались земельные участки в пределах населенных пунктов. Для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в 2011 г был выкуплен из государственных и муниципальных земель 3451 участок общей площадью 636 га, а также для индивидуального жилищного и дачного хозяйства - 3337 участков общей площадью 398 га в среднем по 11,67 руб./кв. м. Вне черты населенных пунктов выкуплено 202 земельных участка общей площадью 2193 га по цене от 0,40 до 83,23 руб./кв.м. Цена продажи сельскохозяйственных угодий составляла 20% их кадастровой стоимости. Согласно Федеральному закону «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в частности совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» от 29.12.2010 г №435-ФЗ она не может превышать 15% кадастровой стоимости участка. Функции по продаже земельных участков из земли государственной собственности возложены на Министерство земельных и имущественных отношений РБ. Динамика сделок с земельными участками за годы земельной реформы приведена на рисунке 18.

Сделки по сдаче в аренду и продаже прав аренды в 2010 г составили 71,6% всех сделок и 94% вовлеченной в оборот земельной площади. Всего действовало 100492 договора аренды с общей площадью 2878,5 тыс. га. Преобладает аренда земель сельскохозяйственного назначения.

Рис. 18 Динамика количества сделок, совершенных с земельными участками гражданами и юридическими лицами с 2001по 2010 гг.