Планирование и руководство строительством. Этапы работы

Основные работы (согласно НОАІ § 15, этап работ 1) [3]
1. Выяснение и постановка задач.
2. Консультирование по всем необходимым работам.
3. Помощь при принятии решения при выборе специалистов- инженеров.
4. Обобщение результатов.

Специальные работы:
Осмысление деятельности.
Анализ местоположения.
Разработка программы помещений и функций.
Проверка совместимости с окружающей средой, уточнение важности этого вопроса.

Предварительное планирование (согласно НОАІ § 15, этап работ 2) [3]
Основные работы:
1. Анализ основ.
2. Согласование целевых установок (пограничные условия, конфликты).
3. Составление соотнесенного с планированием целевого каталога.

4. Разработка концепции планирования с альтернативами (при одинаковых требованиях) в форме чертежей и спецификаций.
5. Интеграция работ других участвующих в проекте специалистов.

6. Выяснение и разъяснение существенных взаимосвязей и условий (например, городская застройка, конструкция, инженерия здания).
7. Предварительные переговоры в инстанциях и с другими участвующими в проекте специалистами о готовности проекта к получению разрешения.

8. Оценка затрат согласно DIN 276 или согласно закону о калькуляции в рамках жилищного права.
9. Обобщение всех результатов.

Специальные работы:
Содействие в получении кредита.
Предварительный запрос на строительство.
Изготовление спецификаций с использованием специальных техник, разработка графика и организационного плана.
Дополнительные работы по планированию в целях оптимизации здания (например, снижение расхода энергии), выходящие за рамки требований юридического и нормативного характера.

Рис. Выяснение расположения дома на земельном участке, предложения по застройке

Проектное планирование (согласно HOAI § 15, этап работ 3) [3]
Основные работы:
1. Проработка концепции планирования (из этапа работ 2) с использованием материалов, предоставленных иными специалистами, участвующими в проекте.
2. Спецификация объекта.

3. Спецификация общего проекта в виде полностью проработайных проектных чертежей.
4. Переговоры в инстанциях и с другими участвующими в проекте специалистами о готовности проекта к получению разрешения.

5. Расчет затрат согласно DIN 276 или согласно закону о калькуляции в рамках жилищного права.
6. Контроль затрат путем сравнения оценочных и расчетных затрат.
7. Обобщение всех результатов.

Специальные работы:
Изучение вариантов концепции и ее оценка (с точки зрения затрат).
Анализ.
Расчет экономической эффективности.
Расчет затрат с основными объемами или каталогом строительных элементов.
Разработка специальных мер для оптимизации здания (из этапа работ 2).

Рис. Разработка эскиза застройки

«...Работа начинается с составления программы строительства:
1) расположение земельного участка, размер, разница высот, расположение водопровода и водоотведения, нормы застройки, план застройки и т.п.;
2) требования, предъявляемые к помещениям (площадь, высота, расположение) и их особым связям;

3) размеры имеющейся мебели;
4) финансовые средства, выделенные для строительства, приобретения земельного участка, разработки проекта и т.п.;
5) используемая технология; строительства.

После этого начинается схематическая зарисовка помещений в виде простых прямоугольников с учетом размеров площадей в едином масштабе и определение расположения желательных связей помещений друг с другом с учетом сторон света...

Перед началом разработки проекта строительства сначала, на основе ранее выявленной площади застройки, выясняется окончательное расположение дома на участке...

Решающую роль при этом играют такие вопросы как ориентация по сторонам света, роза ветров, возможности въезда, план местности, наличие деревьев, соседи. Причем, необходимо создать несколько исчерпывающих вариантов (...), как следует обсудив и взвесив все за и против, если только изначально сам собой не напрашивается единственно правильный вариант расположения дома. На основе такого исследования, когда складывается более ясная картина строительства, решение принимается, как правило, очень быстро.

Постепенно вырабатывается схематичное представление об общей линии строения и его внутренней атмосфере, после чего его облик приобретает физические очертания в виде горизонтальной и вертикальной проекций.

После того, как предварительный проект (...) будет готов, рекомендуется 3—14 дней отдохнуть, что даст возможность отдалиться от проекта, четче увидеть его недостатки и найти пути для их устранения, поскольку во время перерыва уходят те идеи, которые были навязаны, в том числе, при обсуждении с коллегами или с застройщиком.

Теперь начинается разработка проекта, определяется конструкция и инженерия здания. Было бы неблагоразумно экономить на планировании. Время, дополнительно затраченное на тщательную подготовку, будет быстро наверстано за счет сокращения времени строительства, что к тому же сократит издержки и сбережет средства, отпущенные на строительство...».