Срок службы зданий и их фактический износ

РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

Роль реконструкции зданий в решении социальных, градостроительных и архитектурных

Задач

Жилищный фонд городов и поселков городского типа в нашей стране увеличился и достиг к настоящему вре­мени около 4 млрд. м² общей площади. Городской жи­лищный фонд страны характеризуется исключительным разнообразием застройки, типов зданий, квартир, появив­шихся в различные периоды градостроительной деятель­ности. В настоящее время имеется 45,6 млн. квартир и ин­дивидуальных домов и примерно 7 млн. мест в специали­зированном жилище.

Среди различных групп городов распределение жи­лищного фонда, %, таково:

Крупные и крупнейшие (свыше 500 тыс. жителей)………………………………………..35

Большие (свыше 100 тыс. жителей)………………………………………………………..27

Средние (свыше 50 тыс. жителей)………………………………………………………….10

Малые …………………………………………………………………………………………. 28

По периодам возведения общественный жилой фонд, %, делится следующим образом:

Дореволюционной постройки ………………………………………………………………..5

Строительства I9I7...1960 гг. …………………………………………………………………27

Строительства 1961 г. и по настоящее время ……………………………………………..68

При этом в жилищном фонде, возведенном в период с 1961 г., приходится примерно 22 % на дома, построен­ные по типовым проектам второго поколения, и 15 % — по проектам третьего поколения.

Более 90 % общественного жилищного фонда приходится на капитальные здания со сроком службы 100... 150 лет с фактическим физическим износом в основном до 30 %. Наибольший удельный вес среди них приходит­ся на крупнопанельные дома — 35 %.

Жилищный фонд послереволюционного периода строи­тельства имеет более однородную структуру. Различия имеются в уровне комфорта квартир, обусловленного социальными задачами, экономическими и техническими возможностями государства на разных этапах развития жилищного строительства.

Цель реконструкции жилого фонда заключается в его переустройстве для улучшения планировочного решения, повышения степени благоустройства инженерного обо­рудования зданий, создания квартир для посемейного заселения, отвечающих современным социологическим и демографическим требованиям.

При реконструкции жилой застройки всесторонне учи­тываются социальные и градостроительные ее задачи, а также экономическая и техническая эффективность ее осуществления.

Социальные задачи реконструкции заключаются » коренном обновлении застройки и планировочной струк­туры жилого фонда. Эти задачи предусматривают улуч­шение и постепенное выравнивание условий жизни насе­ления в старых и новых городских районах, которые должны удовлетворять современным и перспективным требованиям.

Градостроительные задачи реконструкции заключа­ются в улучшении планировочной структуры города, оз­доровлении городской среды, повышении архитектурно-пространственных качеств застройки, совершенствова­нии сети магистралей улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, а также в упорядочении систем ин­женерного оборудования и коммунального хозяйства.

В настоящее время широко проводится реконструкция жилого фонда городов страны. В первую очередь наме­чается закончить реконструкцию зданий, построенных до 1917 г., и начать массовую реконструкцию жилых домов, построенных в 30-е и послевоенные годы. Одновременно с реконструкцией указанного жилищного фонда будет осуществляться модернизация тех зданий, повышение жилищного стандарта в которых можно достичь без из­менения их объема. Модернизация коснется в конце столетия и жилищного фонда, построенного после 1961 г., однако в основном отдельных жилых домов, возведен­ных по типовым проектам некоторых серий первого по­коления.

Характерными и самыми массовыми объектами ре­конструкции являются жилые здания, прослужившие от 50 до 100 лет и более, которые составляют значительную часть жилого фонда крупных городов страны. Многие из них представляют собой капитальные многоэтажные строения, пригодные по техническому состоянию к даль­нейшей продолжительной эксплуатации. Чрезвычайно существенны в градостроительном отношении их эстети­ческие и архитектурные качества. Индивидуальный об­лик старых жилых зданий играет большую, а иногда и главную роль в формировании своеобразия старых го­родских районов, особенно центральных частей городов. Вместе с тем старые жилые здания в большинстве своем имеют значительный физический и моральный износ. Их реконструкция представляет собой важную архитектур­ную, градостроительную и сложную техническую задачу.

Практика реконструкции общественных зданий пока менее обширна, а главное, менее единообразна. Послед­нее обстоятельство обусловлено двумя причинами: во-первых, большой номенклатурой весьма отличных друг от друга общественных зданий различного профиля и разных масштабов, а во-вторых, разнообразием функци­онального назначения зданий. Среди реконструируемых общественных зданий имеются специально построенные для этой цели, а есть приспособленные.

Основной объем работ по реконструкции обществен­ных зданий приходится на старые районы города. Боль­шинство из находящихся здесь зданий построено уже давно и подверглось физическому и моральному износу.

Несоответствие функций учреждений зданиям, в ко­торых они вынуждены располагаться, постоянно возрас­тает. Особенно резким оно стало в наши дни, когда вы­сокий уровень технической оснащенности стал необходим для всех форм деятельности. По этой же причине не удов­летворяют современным требованиям даже те старые зда­ния, которые используются по своему первоначальному назначению: больницы, учебные заведения и т.д. Изме­нились не только требования к их планировке и уровню инженерного благоустройства, совершенно по-иному оце­ниваются в настоящее время максимальные и минимальные размеры этих учреждений, принципы их размещения и др.

Изложенное относится не только к постройкам доре­волюционного периода, но и ко многим из тех, которые были возведены в первый послереволюционный период. Таким образом, подавляющее большинство обществен­ных зданий, расположенных в старых районах, должно подвергнуться реконструкции.

Срок службы зданий и их фактический износ

Под сроком службы конструкций понимается кален­дарное время, в течение которого под воздействием раз­личных факторов они приходят в состояние, когда даль­нейшая эксплуатация становится невозможной, а вос­становление — экономически нецелесообразным. В срок службы включается время, затраченное на ремонт. Срок службы здания определяется сроком службы несменяе­мых конструкций: фундаментов, стен, каркасов.

Нормативный срок службы устанавливается СНиПом и является усредненным показателем, который зависит от капитальности зданий.

Жилые здания по материалу стен и перекрытий де­лят на шесть групп (табл. 1.1).

Общественные здания по капитальности и использу­емому материалу стен и перекрытий делят на девять групп (табл. 1.2).

Здания и сооружения независимо от их класса и ка­питальности в процессе эксплуатации подвергаются ма­териальному и моральному износу.

Под материальным, или физическим, износом здания и его конструктивных элементов подразумевается посте­пенная утрата первоначальных технических свойств под воздействием естественных факторов.

Степень материального износа здания и отдельных его частей зависит от физических свойств материалов, использованных при его строительстве, от характера и геометрических размеров конструкций, особенностей рас­положения здания на местности, условий эксплуатации и других факторов.

Под моральным износом здания понимается его не­соответствие функциональному или технологическому назначению, возникающее под влиянием технического прогресса.

Таблица1.1.

Такой износ в большинстве случаев наступа­ет раньше, чем материальный. Например, в жилых рай­онах старой застройки имеется много домов, которые по состоянию основных конструкций могут существовать еще длительное время, но из-за морального износа нуж­даются в переустройстве.

К признакам морального износа жилых зданий отно­сятся: несоответствие планировки квартир современным требованиям и нормам (в одной квартире проживает несколько семей, имеются проходные и темные комнаты, санитарные узлы не благоустроены); несоответствие ин­женерного оборудования дома современным требованиям и нормам; переуплотненность застройки жилых кварталов; недостаточное благоустройство и озеленение жилых кварталов.

Таблица 1.2. Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Опыт показывает, что в нормальных эксплуатационных условиях большинство конструкций за нормативный срок службы не исчерпывают своих физико-механических качеств.

О значимости фактора морального износа свидетельствует положение, сложившееся с полносборными зданиями первого поколения. Основные их конструктивные элементы сохранили достаточно высокий запас прочности, однако планировочные и комфортные характеристики не соответствуют современным требованиям жилищного стандарта.

Экономический срок службы – это примерный срок, по истечении которого требуется либо полная реконструкция здания, либо замена конструкций. Экономический срок службы рассматривают в расчете норм амортиза­ции и эффективности расходования средств на ремонт. Исходя из сроков службы основных конструкций, рас­считывают нормы амортизации на здания, в то время как стоимость конструкций с меньшими сроками служ­бы составляет более 50 % сметной стоимости дома.

Разнообразие архитектурно-планировочных, конст­руктивных решений и эксплуатационных показателей полносборных зданий серий первого поколения предоп­ределяет необходимость дифференцированного подхода к вопросу их дальнейшего использования. Конструктив­ные решения примерно 25 % пятиэтажных зданий и со­временный технический уровень ремонтно-строительного производства не позволяют выполнить экономически эффективную реконструкцию или модернизацию. Для этой группы зданий целесообразно после проведения ка­питального ремонта осуществить мероприятия по частич­ному расселению и компенсации недостаточного комфор­та повышенной нормой жилой площади.

Значительно больше пятиэтажных зданий, техниче­ские особенности которых позволяют провести реконст­рукцию (изменение объемно-планировочных характери­стик, пристройку и т. п.) или модернизацию (переплани­ровку квартир) с целью совершенствования структуры квартирного фонда, функционального зонирования по­мещений, коренного улучшения качества квартир на первом и последнем этажах, оборудования зданий лиф­тами и т. д.