Формы и виды земельной собственности

1. Как известно, основными полномочиями собственника являются права владения, пользования и право распоряжения, т. е. определения юридической судьбы своего имущества. До 1990 года, пока существовала исключительно государственная собственность на землю, государство передавало земельные участки физическим и юридическим лицам только на праве бессрочного или срочного пользования. После начала земельной реформы в 1990 году, когда на смену колхозам и совхозам стали ускоренно насаждаться крестьянские фермерские хозяйства, появилось право пожизненного наследуемого владения соответствующими земельными участками, когда право их распоряжения ограничивалось только наследованием, причем только одному из членов фермерской семьи. После принятия Земельного кодекса в 2001 году это право, как и право постоянного пользования, для физических лиц было сохранено, но новые участки на основе этих прав не предоставлялись. Каждый гражданин, владелец земельным участком на этих правах, получил право однократно приобрести соответствующий земельный участок бесплатно в собственность. В 2014 году статьи о пожизненном наследуемом владении и постоянном (бессрочном) пользовании земельными участками были удалены из Земельного кодекса. Однако, среди правообладателей земельными участками, не являющимися их собственниками, эти землепользователи, землевладельцы, так же, как и арендаторы – остались.

Так, на 1 января 2018 года в России насчитывалось 258,2 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств, общая площадь которых составила почти 19 млн га. По данным Росреестра, структура собственности на их земельные участки отражена в следующей диаграмме:

Среди садоводов, дачников и владельцев личных подсобных хозяйств земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения сохранились в меньшем размере – около 3-4 %.

С основаниями и порядком приобретения прав землепользования и аренды, с особенностями приобретения прав на земельный сервитут студенты познакомятся в рамках следующей темы, но краткая характеристика этих форм землепользования может быть изучена при чтении главы IV ЗК РФ, – по ст. 22, 23, 24.

Студенты, изучив эти статьи, должны знать основные права арендаторов земельных участков, в т. ч. их права на субаренду, передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставной капитал без согласия арендодателя. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя допускается при существенном нарушении условий договора только в судебном порядке.

Еще при изучении субъектов земельных отношений по теме 1 студенты должны были познакомиться с понятием «пользователи сервитутов», т. е. права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Статья 23 ЗК РФ содержит перечень 10 видов публичных сервитутов, т. е. сервитутов, установленных законом (п. 3 и п. 10 данной статьи). Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, или от органов государственной власти, установивших публичный сервитут.

С 2015 года в Земельном кодексе действует также новая глава V-3, установившая порядок заключения и содержание соглашения об установлении публичного сервитута с правообладателями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Основаниями заключения таких соглашений является необходимость размещения линейных объектов, сооружений связи, проведение изыскательских работ, ведение работ, связанных с пользованием недрами (ст. 39-23). Соглашение подписывается при согласии уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, имеющего право собственности на данный земельный участок, а ст. 39-26 содержит основания отказа от установления сервитута.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком предоставляется на основе договора, заключаемого с собственником этого участка. По сути – это бесплатная аренда, т. е. не вещное, а обязательственное право. Ст. 39-10 ЗК РФ перечисляет кому это право могут предоставить органы государственной власти в отношении земельных участков , находящихся в государственной или муниципальной собственности. Из 17 пунктов этой статьи студенты должны запомнить, что на этом праве предоставляются служебные наделы работникам лесного и сельского хозяйства и транспорта на время их работы в организациях этих отраслей, религиозным организациям, для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного строительства, некоммерческим организациям для ведения огородничества и садоводства и т. д.

В безвозмездное пользование на основе договора могут также передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам в виде служебного надела по заявлению их работников.

Конституция РФ, принятая в конце 1993 года, утвердила частную собственность на землю, наряду с государственной и муниципальной. Ст. 9. Конституция использует по отношению к ним понятие «форма собственности», которая определяется субъектом данной собственности. В отношении частной собственности часто применяются также понятия долевая или совместная собственность нескольких лиц. Если их доли в праве общей собственности не определены, такой вид общей собственности относится к совместной (например, совместная собственность супругов или членов семьи фермера). Земельные участки под многоквартирным домом являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в этом доме.

2. В отношении субъектов публичной собственности ст. 9 и ст. 11 ЗК РФ использует для характеристики их полномочий термины «управляют и распоряжаются» земельными участками. Это означает, что право владения и пользования этими участками, принадлежащими государству или органам местного самоуправления, передается на праве постоянного (бессрочного) пользования исключительно органам власти, государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям (См. ст. 39-9 ЗК РФ). Это вещное право возникает на основании решения соответствующих органов власти.

Статья 16 Земельного кодекса объявляет государственной собственностью все земли (а не только земельные участки), которые не находятся в частной или муниципальной собственности. Реституция земельной собственности до 1917 года Земельным кодексом не предусмотрена (ст. 25 ЗК РФ).

Процесс оформления прав на земельные участки, принадлежащие государству, разграничения федеральной госсобственности на землю и собственности на землю субъектов РФ, определения прав муниципальных образований на землю до сих пор далек до своего завершения. По данным Росреестра 2018 года разграничена собственность 2/3 земель от общей площади, подлежащей разграничению. В основном к ним относятся земли лесного фонда. На землях населенных пунктов объем выполненных работ по разграничению земель госсобственности выполнен на 12,6 %. По данным на 1 января 2018 года в частной собственности находилось 133 088 тыс. га земельных участков, что составляет 7,8 % земельного фонда страны.

За последние двадцать лет три раза менялась процедура разграничения государственной собственности,и сейчас она определяется главой V-5 Земельного кодекса, введенной в силу в 2014 году и предусматривающей передачу прав собственности на основе документов территориального планирования, в т. ч. генеральных планов населенных пунктов.

Можно утверждать, что при различии этих процедур, три признака определяют судьбу земельного участка при разграничении собственности:

1) нахождение на земельном участке здания, сооружения, находящегося в собственности соответствующего публичного образования;

2) предоставление земельного участка органам власти, казенным учреждениям, унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органом власти соответствующего уровня;

3) прямое указание закона на право собственности на соответствующие земли и участки. Так, все земли лесного и водного фонда, большинство земель промышленности и обороны, земли заповедников и национальных парков могут находиться только в федеральной собственности. Всего более 20 федеральных законов содержат такие указания. В статье 27 ЗК РФ также содержится обширный перечень земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, которые, как правило, в частную собственность не предоставляются. К ним относятся также территории общего пользования населенных пунктов и береговой полосы водных объектов.

3. Право частной собственности на земельный участок, возникшее на основе приватизации государственной собственности в начале 90-х годов или при совершении гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены и др.), предполагает, что право пользования, владения и распоряжения осуществляет сам собственник, но, оставаясь собственником, он может передать по договору права пользования и владения другим лицам, например арендаторам земельного участка. При этом все правообладатели должны соблюдать целевое назначение земельного участка и виды его разрешенного использования. Распоряжение земельным участком включает в себя не только право совершать с землей не запрещенные законом сделки, но и менять правовой режим земельного участка в разрешенном законом порядке.

Земельный кодекс РФ запрещает иностранцам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения и земельные участки на пограничных территориях.

Права собственников земельных участков подробно описаны в статье 40 ЗК РФ, и студенты должны законспектировать все пункты этой статьи. В порядке дополнительного комментария укажем, что добывать общераспространенные полезные ископаемые можно на глубину не более 5 метров, бытовые колодцы и скважины без получения спецразрешения можно устраивать только на первом водоносном горизонте, строить на своем участке без разрешения органов власти можно только подсобные помещения, гаражи. Без разрешения можно осуществлять капитальный ремонт существующего здания.

Что касается иных прав собственника (перечень ст. 40 является открытым), то можно упомянуть право контроля за доступом на свой земельный участок, реализуемое через установку забора по его границам. Вместе с тем градостроительными регламентами регулируется высота и прозрачность этих заборов, чтобы они не затеняли участок соседа. Ст. 262 ГК РФ гласит, что если собственник не огородил свой участок или иным способом не обозначил запрет на вход или проход через него, «то любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причинит ущерба или беспокойства собственнику».

Ст. 42 ЗК устанавливает общие обязанности всех землепользователей и не требует особых разъяснений. Студенты должны выучить все восемь, перечисленных в ней, основных обязанностей. По четвертой в этом перечне обязанности необходимо иметь в виду следующее: земельный кодекс устанавливает обязательные сроки освоения земельного участка для строительства, сельскохозяйственного производства, восстановления разрушенного здания или сооружения – не позднее трех лет. Нарушение этих сроков при отсутствии уважительных причин, так же, как и нарушение других обязанностей, может привести к изъятию земельного участка (см. ст. 45 ЗК РФ).

Кроме того, как вытекает из ст. 26 ЗК РФ все правообладатели должны зарегистрировать свои права на земельный участок в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок устанавливаются договорами аренды. Порядок исчисления и уплаты земельного налога мы изучили в рамках предыдущей темы.

Вопросы для самоконтроля по Теме 3

1. Назовите формы и виды земельной собственности.

2. Перечислите виды землепользования, не основанные на праве собственности.

3. Кто может владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в госсобственности?

4. Перечислите принципы разграничения государственной собственности.

5. Какие земли могут находиться только в государственной собственности по закону?

6. Чем право срочного пользования отличается от права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком?

7. В чем отличие долевой собственности от совместной собственности на земельный участок?

8. Каково содержание договора аренды земельного участка?

9. Какими правами обладают собственники земельного участка по ст. 40 Земельного кодекса?

10. Перечислите обязанности собственников и пользователей земельными участками по ст. 43 ЗК РФ.

11. Что такое самовольная постройка?

12. Как исчисляется земельный налог?

13. Кто освобождается полностью или частично от уплаты земельного налога?