Практика реализации статей Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков

Практика реализации статей Земельного кодекса о порядке предоставления земельных участков, образуемых из государственных земель, пороки межевания (определения границ) земельных участков при предоставлении земельных участков для застройки, коллизии статей Градостроительного кодекса и ЗК РФ вынудили в 2014 году ввести в текст Земельного кодекса новую главу, названную «Образование земельных участков». Введением этой главы, так же, как и главой V-1 о новом порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был отменен старый порядок предоставления земельного участка на основе акта исполнительной власти о выборе этого участка под размещение конкретного объекта недвижимости. Были отменены соответствующие ст. 30-32 ЗК РФ. Таким образом был положен конец коррупционному порядку целевого предоставления земельного участка конкретному застройщику без аукциона и без межевания, т. е. без учета интересов соседних землепользователей, что порождало так называемую «уплотнительную застройку».

Студенты должны ознакомиться со статьей 11-3 ЗК РФ, в которой образование земельного участка допускается только на основе проекта межевания (проекта рационального и нормативного определения границ земельных участков), если речь идет:

– о комплексном освоении территории населенного пункта;

– о застройке элемента планировочной структуры (квартале, микрорайоне), застроенном многоквартирными домами;

– о реновации (развитии) ранее застроенных территорий;

– о разделе земельного участка садоводческого или огороднического товарищества и др.

В остальных случаях допускается образование земельных участков на основе схемы их расположения на кадастровом плане территории (электронного документа), на основе сведений ЕГРН и утвержденных правил землепользования и застройки, местоположений границ земельных участков, зданий и сооружений. Этот документ временного (до двух лет) использования не может противоречить проекту планировки соответствующей территории (проекта размещения объектов капитального строительства и красных линий, отделяющих территории общего пользования от застраиваемых территорий).

Проект межевания и кадастровая схема образования земельных участков должны обеспечить соблюдение требований, изложенных в ст. 11-9, в отношении минимальных и максимальных размеров земельных участков, пересечения границ территориальных зон, недопущения чересполосицы, изломанности границ, которые часто нарушались при образовании земельных участков в отсутствии сплошного межевания.

Изучение статьи 39-11 ЗК РФ должно составить представление у студентов о той подготовительной работе по образованию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, регистрации прав государственной или муниципальной собственности, определении технических условий его застройки (возможности подключения к инженерным коммуникациям), которая проводится органом исполнительной власти перед назначением аукциона по продаже земельного участка или по предоставлению его в аренду. Особое внимание надо уделить изучению п. 8 данной статьи, который содержит 19 оснований причин отказа в проведении аукциона.

Важно также познакомиться с основными стадиями подготовки и проведения земельного аукциона по ст. 39-11 и 39-12.

Новый порядок предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности предусматривает, как правило, проведение торгов, которые должны обеспечить поступление средств в соответствующие бюджеты и гарантировать от коррупционных схем реализации «основного богатства» региональной и местной власти – земельного фонда. Но из этого общего правила есть исключения, которые формулируются в пунктах 2 ст. 39-3 и 39-6, содержащих закрытый перечень основания предоставления земельных участков без аукциона.

Студенты должны также постараться запомнить хотя бы некоторые из этих оснований предоставления земельного участка в собственность (комплексное освоение территорий, индивидуальное жилищное строительство – предоставление земельных участков садоводам и огородникам, собственникам зданий, расположенных на данном земельном участке) (по ст. 39-3). Предоставление земельного участка в аренду без аукциона возможно по указу Президента РФ, распоряжению Правительства РФ для реализации масштабных инвестиционных проектов, строительства объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, для завершения незавершенного строительства и т. п. (ст. 39-6).

Глава V-I ЗК РФ не только установила новый порядок предоставления земельных участков в аренду или собственность, она систематизировала и все ранее предусмотренные законодательством способы предоставления земельных участков в собственность бесплатно (ст. 39-5), в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39-9), в безвозмездное пользование (ст. 39-10), для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, фермерского хозяйства (ст. 39-18), предоставления земельного участка собственникам или арендаторам зданий, расположенных на этом участке (ст. 39-20).

Не имея возможности дать даже краткий обзор этим основаниям возникновения прав на земельный участок, считаю полезным познакомить студентов с общей классификаций оснований возникновения этих прав.

Приобретение прав на земельный участок на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления называется административно-правовым способом приобретения прав, который нередко предусматривает совокупность юридических фактов и условий (решение органа власти, протокол аукциона, заключение договора по итогам торгов) предоставления этого права.

Административно-правовой способ (порядок) применяется как при первичном предоставлении прав на земельный участок (бесплатное предоставление земельного участка в собственность или предоставление его в постоянное пользование), так и при переоформлении прав на землю, когда граждане уже имеют право на пожизненное наследуемое владение или постоянное бессрочное пользование. Упрощенный порядок переоформления этих прав и регистрации на их основе прав собственности получил название «Дачной амнистии». (См. ФЗ-93 от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».)

Права на земельный участок возникают также в гражданско-правовом порядке, т. е. на основе договоров и иных сделок (договоры купли-продажи, дарения, ренты, мены, наследование). Студентам следует ознакомиться со ст. 37 ЗК, устанавливающей особенности купли-продажи земельных участков. Продавец обязан сообщить покупателю информацию о всех обременениях земельного участка и ограничениях прав пользования им; при предоставлении заведомо ложной информации, в т.ч. о видах разрешенного использования земельного участка, о праве на его застройку, о качестве земли, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи.

Основанием возникновения прав на земельный участок может быть также прямое требование закона или судебное решение: переход прав на земельный участок при переходе прав собственности на расположенное на нем здание или сооружение, переход прав на сформированный земельный участок под многоквартирным домом после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, судебные решения о признании прав, о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и т. п.

Вопросы для самоконтроля по теме 4

1. Перечислите основания приобретения прав на земельный участок.

2. Каковы особенности административно-правового способа (порядка) приобретения прав на земельный участок?

3. Что такое «дачная амнистия»?

4. Что такое приобретательная давность?

5. На основе какой документации образуются земельные участки из государственных земель?

6. Какие требования к земельному участку формулирует ст. 11-9 ЗК РФ?

7. В каких случаях земельные участки из госсобственности предоставляются бесплатно или без аукциона?

8. Какую работу по подготовке земельного аукциона должны провести органы госвласти?

9. Допускается ли проведение аукциона по заявлению физических или юридических лиц?

10. Каков порядок проведения аукциона и определения его победителя?

11. Что такое «шаг аукциона»?

12. Каковы особенности договора купли-продажи и договора аренды земельного участка?

13. В каких случаях право собственности на земельный участок возникает в результате судебного решения или прямого требования закона?