Порядок изъятия земельного участка в разных ситуациях

1. Приступая к изучению этой темы, студенты должны вначале выяснить общие основания прекращения прав собственности на земельный участок, которые подразделяются на добровольные и принудительные.

Добровольные основания (отчуждение собственником своего участка другим лицам и добровольный отказ от права собственности) регламентируются общими положениями о порядке осуществления гражданско-правовых сделок с землей. Отказ от права собственности допускается только частными собственниками, причем в отличие от других объектов недвижимости, этот отказ осуществляется (с 2008 года) путем подачи заявления в орган государственной регистрации прав на недвижимость. Некоторые авторы полагают в этой связи, что с этого времени исчезает понятие бесхозной вещи в отношении земельного участка (он возвращается в государственную собственность), а значит и возможность применения к нему приобретательной давности.

Принудительное изъятие земельного участка у собственника на основании Конституции РФ возможно только по судебному решению. Основаниями такого решения могут быть:

– обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника-должника перед кредиторами (в т.ч. по залогу земельного участка);

– отчуждение земельного участка, который по закону не может принадлежать данному лицу (например – иностранному гражданину или иностранному юрлицу);

– отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок при невозможности выдела этой доли в натуре и выплате за нее денежной компенсации;

– реквизиция, конфискация и национализация земельного участка;

– изъятие (выкуп) земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);

– изъятие земельного участка, используемого с нарушением земельного законодательства (ст. 45 ЗК РФ).

Конфискация является санкцией за совершенное уголовное преступление, реквизиция (временное изъятие земельного участка в случаях стихийного бедствия) с возмещением собственнику убытков, а в крайних случаях – его рыночной стоимости или предоставлением равноценного участка (ст. 51 ЗК РФ).

Описанные в статье 45 (пункт 2) земельные правонарушения характеризуют особенности земли как объекта недвижимости (см. гл.1 ЗК РФ) и могут быть применены как для прекращения права собственности на земельный участок, так и прав его землепользователей и землевладельцев.

Принудительное изъятие за нарушение земельного законодательства допускается:

1) при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

2) за порчу земель;

3) за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

4) за невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

5) за неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом;

6) при создании или возведении на земельном участке самовольной постройкилибо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Для того чтобы разобраться с понятием «самовольная постройка» и порядком ее сноса, студенты должны обратиться к новой (2018 г.) редакции ст. 222 Гражданского кодекса и к статье 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Порядок изъятия земельного участка по последним двум основаниям подробно описывается в Земельном кодексе (ст. 54, ст. 54-1, гл. VII-1) и будет рассмотрен в третьей части данного раздела пособия.

2. Что касается оснований лишений прав арендаторов, землевладельцев и землепользователей, обладателей сервитутов, связанных и не связанных с нарушением требований ст. 45, то студенты должны усвоить основное содержание ст. 46, 47, 48. При этом следует обратить внимание на случаи прекращения аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и возможность раздела арендуемого участка, чтобы отделить самовольную постройку от других зданий и сооружений (п. 4 и 5 ст. 46). Особенности прекращения прав на служебный надел определяются его предоставлением той организации, с которой землепользователь вступил в трудовые отношения. Студенты должны запомнить, в каких случаях служебный надел сохраняется, а в каких прекращаются трудовые отношения, а также, каким членам семьи землепользователя и в каких случаях передаются его права на земельный участок.

И арендаторы, и пользователи служебным наделом имеют право пользования земельным участком при его изъятии до окончания сезона сельскохозяйственных работ.

Публичные сервитуты прекращаются:

– случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен;

– по истечении его срока действия;

– если деятельность, для обеспечения которой он был установлен, не осуществляется более двух лет;

– если не внесена плата за сервитут;

– в случает отказа от сервитута.

Правообладатель земельного участка, для которого установлен сервитут, имеет право требовать его прекращения в судебном порядке при нарушении порядка его установления, условий осуществления, изменения документации по планировке территории, невнесения платы, а также в случае, когда сервитут препятствует использованию земельного участка и находящихся на нем строений.

3. При усвоении вопроса о порядке прекращения прав на земельный участок за земельные правонарушенияпо п. 2 ст. 45 ЗК РФ студенты должны исходить из основного положения, что такое изъятие является следствием неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа. Получив соответствующую информацию от органов государственного земельного надзора, органы власти, в чьей собственности находятся эти земельные участки, обращаются в суд с иском об изъятии, за исключением прекращения прав на постоянное пользование земельным участком для госучреждений и казенным предприятиям, которые прекращаются решением самого этого органа. При этом соответствующая информация предоставляется ими в органы госрегистрации прав на земельные участки. Студенты должны обратить внимание на особенности изъятия земельных участков, использованных для самовольной постройки, которые аналогичны прекращению прав аренды по этому основанию.

Отличие порядка отчуждения земельного участка за земельные правонарушения у собственников земельных участков (ст. 54-1 ЗК РФ) состоит в том, что эти участки выставляются на публичные торги и собственнику выплачивается средства, полученные в результате торгов.

Данная статья подробно описывает сроки назначения и переназначения этих торгов, порядок определения начальной цены участка и возможности ее снижения, в т.ч. до символической цены в 1 руб., сроки разработки проектной документации для сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие и сроки самого сноса. Пункты 10 и 11 этой статьи предусматривают передачу земельного участка в государственную или муниципальную собственность, если торги признаны не состоявшимися, или новый собственник этого участка не выполнил обязательства в отношении самовольной постройки.

4. Ограничения прав на землю предусмотрены ст. 56 ЗК РФ, эти ограничения подлежат госрегистрации, они устанавливаются срочно или бессрочно актами органов государственной и муниципальной власти, судебными решениями и сохраняются при передаче прав собственности другому лицу. Возможность ограничения прав вытекает из принципа сочетания интересов общества и интересов гражданина при реализации прав на земельный участок, что предполагает в установленных законом случаях уменьшение возможностей собственника в реализации своих прав.

Земельный кодекс предусматривает две группы ограничений прав на землю:

а) ограничения оборота земельных участков (ст. 27 ЗК РФ);

б) ограничения использования земельных участков по п. 2 ст. 56 ЗК РФ.

Ограничения в этом случае могут быть установлены в интересах охраны окружающей среды, памятников природы, истории и культуры, естественной среды обитания.

Студентам следует обратить внимание на то, что в 2018 году в Земельный кодекс была добавлена новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий», и нахождение земельного участка в границах этих зон ведет к установлению ограничений их использования, запрещению размещения и использования объектов недвижимости.

Перечень ограничений для отдельных видов особых зон, включая параметры зданий и сооружений, виды деятельности, допускаемые или запрещаемые в границах зон, устанавливается Правительством РФ для каждого вида зоны, за исключением тех ограничений, которые возникают на основе федеральных законов (ст. 106 ЗК РФ). Студенты должны постараться хотя бы запомнить наиболее часто устанавливаемые виды особых зон, перечень которых содержится в ст. 107 ЗК РФ (28 наименований).

5. Изъятие земельных участков у собственников и других правообладателей для государственных или муниципальных нужд нередко сопровождалось громкими конфликтами и судебными спорами, в том числе по трактовке самого понятия «государственные нужды». В недостаточной мере был урегулирован и порядок этого изъятия, прописанный в краткой статье 55 Земельного кодекса. Чтобы устранить эти проблемы Федеральным законом от 31 декабря 2014 эта статья была отменена и ее заменила новая глава VII-I, состоящая из 11 статей. При этом были отменены и положения о том, что принудительное отчуждение земельного участка может быть осуществлено только на основе решения суда, а рыночная стоимость изымаемого участка должна определяться на день, предшествующий принятию решения о его изъятии.

Общий же перечень оснований такого изъятия сохранился в ст. 49 ЗК РФ, включающий в себя основания, связанные с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

– объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

– объекты использования атомной энергии;

– объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

– объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

– объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

– линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

– объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

– автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

Новая глава ЗК устанавливает кроме оснований также условия принудительного изъятия земельного участка (ст. 56-3):

1. Изъятие земельных участков в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

– утвержденными документами территориального планирования;

– утвержденными проектами планировки территории.

2. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных для строительства, должно быть обосновано:

– решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;

– международным договором Российской Федерации;

– лицензией на пользование недрами;

– решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Решение об изъятии земельных участков для строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Студенты должны знать основные этапы реализации решения об изъятии земельного участка для госнужд: от получения ходатайства об изъятии до перехода прав собственности на данный участок (изучив статьи от 56-4 до 56-11 ЗК РФ). При этом они должны обратить внимание на сроки реализации этих этапов:

– сроки рассмотрения ходатайств об изъятии от заинтересованных организаций;

– сроки выявления правобладателей подлежащих изъятию земельных участков;

– сроки публикации официального сообщения о планируемом изъятии;

– сроки подачи заявлений в орган исполнительной власти от правообладателей недвижимости, не прошедших учет в органах госрегистрации их прав;

– сроки официальной публикации решения органа власти об изъятии земельного участка и рассылки его правообладателям земельного участка (они должны быть уведомлены не позднее чем за год до изъятия);

– сроки реализация решения об изъятия (не более трех лет с даты принятия решения);

– сроки обжалования в суд решения об изъятии (не более трех месяцев с даты уведомления);

– сроки подготовки соглашения об условиях изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости;

– срок передачи земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию (не может превышать шесть месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя);

– срок передачи объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков;

– срок подачи иска в суд о принудительном изъятии с момента получения проекта соглашения при отказе правообладателя земельного участка подписать данное соглашение. (Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.)

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (выкупа). При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке после получения уведомления о его изъятии. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Студенты должны также познакомиться с размерами возмещения другим правообладателям земельного участка, не являющимся собственником (ст. 56-8).

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, за счет средств указанной организации.

Основное содержание соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд,помимо размера возмещения, также должно быть усвоено при изучении данного раздела курса (ст. 56-9).

Вопросы для самоконтроля по Теме:

1. Назовите основания прекращения прав на земельный участок (добровольные и принудительные).

2. Как оформляется отказ от прав собственности на з/у?

3. Каков порядок реквизиции з/у?

4. Перечислите основания прекращения прав на земельный участок при использовании его с нарушением требований земельного законодательства.

5. Каков порядок прекращения аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?

6. В каких случаях право на служебный надел сохраняется за работником или членами его семьи после прекращения трудовых отношений с организацией?

7. В каких случаях публичный сервитут прекращается по решению органа исполнительной власти или МСУ, а в каких – по требованию правообладателя земельного участка в судебном порядке?

8. Каков порядок изъятия земельного участка за земельные правонарушения?

9. В каких случаях з/у изымается через процедуру публичных торгов? Каковы основные этапа проведения этой процедуры?

10. Каков порядок изъятия земельного участка в связи с самовольной постройкой?

11. Перечислите основания изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

12.Каковы условия изъятия земельного участка по основаниям ст. 49 ЗК РФ?

13. Перечислите основные этапы реализации решения об изъятии з/у для госнужд: от получения ходатайства об изъятии до перехода прав собственности на данный участок.

14. Каково содержание решения об изъятии земельного участка для госнужд и порядок информирования о его принятии?

15. Как определяется размер возмещения правообладателю з/у в связи с его изъятием для госнужд?

16. Каково содержание Соглашения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд? Можно ли оспорить его проект в суде?