Основы жилищного права

Жилищное право является самостоятельной отраслью права, регулирующей жилищные отношения, т. е. отношения, возникающие по поводу реализации конституционных прав граждан на жилые помещения. Жилищные отношения имеют специфический объект – жилое помещение, представляющее собой особый объект недвижимости, включенный в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенный для проживания граждан.

Комплекс жилищных отношений охватывает:

• отношения по поводу установления правового режима жилых помещений;

• отношения по поводу возникновения, осуществления и прекращения вещных прав граждан на жилые помещения;

• отношения по организации деятельности объединений граждан для совместного управления имущественными комплексами (многоквартирными домами) в установленных законом пределах;

• отношения, связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием граждан, проживающих в жилых помещениях;

• отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых помещений, и некоторые другие.

Основные принципы жилищного права вытекают из конституционного права граждан на жилище. К ним относят:

• обеспечение условий для осуществления права на жилище, в том числе обеспечение жильем малоимущих граждан бесплатно на условиях договора социального найма;

• неприкосновенность жилища и недопущение произвольного лишения жилища гражданина, проживающего в нем;

• недопустимость произвольного ограничения права пользования жилым помещением нанимателя и членов его семьи;

• заботливое и осмотрительное использование жилых помещений их нанимателями и собственниками.

Нормы жилищного права, основанные на указанных выше принципах, содержатся в таких кодифицированных источниках, как Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, а также в законах «О приватизации жилищного фонда в РФ», «О товариществах собственников жилья» и др.

Особенностью жилищного законодательства является то, что оно находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Гражданин может реализовать свое право на жилище следующими способами:

• путем строительства жилых помещений за собственные средства или с помощью ипотечных кредитов без ограничения площади, в том числе за счет безвозмездных субсидий на покупку или строительство жилья;

• заключением гражданско-правовых договоров по приобретению жилья (купля-продажа, наследование, дарение, мена);

• вступлением в члены жилищного или жилищно-строительного кооператива в целях удовлетворения потребностей в жилье, а также вступлением в объединения собственников для совместного управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах;

• путем найма жилого помещения по договору коммерческого либо социального найма в домах частного, государственного и муниципального жилищного фонда.

Под жилым помещением понимается изолированное помещение, предназначенное и пригодное для постоянного проживания (отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства). Жилое помещение относится к недвижимому имуществу, поэтому право собственности и иные вещные права на него подлежат обязательной государственной регистрации в установленном порядке.

Жилые помещения как объекты жилищных правоотношений подразделяют на несколько видов:

жилой дом (часть жилого дома) – индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

квартира (часть квартиры) – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната – часть квартиры или жилого дома, обособленная постоянными стенами и предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Общая площадь жилого помещения – это сумма площадей всех жилых комнат и подсобных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кухня, коридор и т. д.), за исключением балконов, лоджий, веранд, террас. К жилой площади соответственно относят только площадь жилых комнат.

Все жилые помещения, находящиеся на территории РФ (независимо от формы собственности), составляют жилищный фонд РФ. При этом в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.

В зависимости от формы собственности выделяют следующие виды жилищных фондов:

• частный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам);

• государственный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Российской Федерации);

• муниципальный жилищный фонд (жилые помещения, принадлежащие на праве собственности различным муниципальным образованиям).

Виды жилищного фонда также различаются в зависимости от целей использования:

• жилищный фонд социального использования (жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма и найма жилищного фонда социального использования);

• специализированный жилищный фонд (предназначенные для проживания отдельных категорий граждан жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов);

• индивидуальный жилищный фонд (жилые помещения частного жилищного фонда, используемые собственниками жилых помещений для своего проживания и проживания граждан на условиях безвозмездного пользования);

• жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения частного жилищного фонда, используемые собственниками жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования).

Гражданское законодательство устанавливает следующие основания возникновения права собственности на жилые помещения:

• строительство жилого дома либо долевое участие в строительстве;

• выплата полной стоимости паевого взноса в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

• договор купли-продажи жилых помещений;

• договор мены жилых помещений;

• договор дарения;

• договор ренты;

• договор пожизненного содержания с иждивением и др.

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами, установленными законом. Собственник несет бремя содержания жилого помещения, а также риск случайной гибели (повреждения) жилья. Собственник не должен допускать бесхозяйного обращения с жилым помещением, а также нарушать права и интересы соседей.

Следует отметить, что собственникам в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество этого дома – помещения (лестничные площадки, лестницы, лифты и т. п.), крыши, конструкции и оборудование, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) пользование гражданам по договору найма, безвозмездного пользования или иным основаниям, а юридическим лицам – по договору аренды, с учетом требований, установленных законодательством.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В зависимости от вида жилищного фонда, к которому относится предоставляемое в наем жилое помещение, различают договоры найма в жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма и договоры найма специализированных жилых помещений.