Особенности ценообразования на рынке земли

Как и в случае с капиталом, необходимо различать участок земли как таковой и производственную функцию земли. С одной стороны, землевладелец может экономически реализовать свою собственность, продав участок земли и выручив его продажную цену. С другой сто­роны, ведение хозяйства на земле может приносить регулярный до­ход в виде прибыли. Наконец, третий вариант предусматривает сдачу земли в аренду и получение регулярного дохода в виде ренты.

Цена земли.Владение землей сопряжено с известными выгодами и затратами, сопоставление которых и определит целесообразность сохранения собственности или ее отчуждения, т.е. продажи. Владея землей, собственник не использует других возможных вариантов получения дохода, например, он мог бы не покупать землю, а по­ложить деньги в банк и получать регулярный доход в виде процента. В связи с этим предельный доход землевладения связан с получае­мой рентой, а предельные (вмененные) издержки — с рыночной ставкой ссудного процента. Сопоставление этих величин дает пред­ставление о продажной цене данного участка земли:

Цена земли есть капитализированная земельная рента. Цена земли показывает, какую сумму денег требуется положить в банк, чтобы при действующей рыночной ставке процента получать доход, равный данной земельной ренте.

Разумеется, данная формула показывает лишь наиболее общие закономерности и справедлива лишь при прочих равных условиях. Общая тенденция на рынке земельных участков состоит в неуклон­ном повышении их цены, особенно в крупных городах и районах, к ним примыкающих.

Механизм образования и величина земельной ренты.Величина зе­мельной ренты формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков, сдаваемых в аренду.

Специфика рынка земли состоит в том, что в рамках националь­ной экономики предложение земли и природных ресурсов абсо­лютно неэластично, поскольку количество ресурсов в данной стра­не в данный период есть величина фиксированная. Бесспорно, в долгосрочном периоде количество земли и иных природных ресур­сов может измениться. Так, благодаря мелиорации может быть уве­личена площадь пригодных для сельского хозяйства земель или, напротив, сельхозугодья могут быть выведены из оборота из-за не­рационального ведения хозяйства, засоления или эрозии почвы; могут быть разведаны новые залежи полезных ископаемых или вы­работаны старые месторождения. Спрос на землю показывает, какое количество земли арендато­ры готовы взять в аренду при различных возможных уровнях платы за нее. Естественно, что при высокой арендной плате количество сдаваемой в аренду земли будет меньше, чем при низкой. Кривая спроса на землю будет иметь отрицательный наклон. Пересечение кривых спроса и предложения характеризует рыночное равновесие и равновесную ренту (рис. 2.38).

Рис. 2.38 — Равновесие на рынке земли

Кривая спроса на землю тождественна кривой предельного до­хода от земли, который в свою очередь зависит от производительности природного ресурса (естественного или ис­кусственного плодородия, местоположения участка, наличия по­лезных ископаемых и возможности их разработки и т.д.). Связь спроса на землю с предельным доходом от земли помогает понять отрица­тельный наклон кривой спроса. При высокой ренте только очень производительные земли могут быть взяты в аренду, так как лишь высокий предельный доход может позволить уплатить высокую ренту и, возможно, обеспечить прибыль арендатора. При понижении земельной ренты даже менее производительные (менее плодород­ные) земли будут арендоваться. Обратим при этом внимание, что равновесной является рента с наихудшего (предельного) участка земли. Это тот минимум, который должен уплатить всякий аренда­тор за право пользования чужим участком земли. Такую ренту К. Маркс называл абсолютной. Все остальные арендаторы получа­ют предельный доход, превышающий равновесную (абсолютную) ренту. Этот излишек был назван К. Марксом дифференциальной при­былью, которую присваивает арендатор на протяжении всего сро­ка аренды. Этот излишек может быть связан с природными особен­ностями данного участка (например, чернозем). Однако чаще всего он является результатом дополнительных вложений капитала арен­датором (внесение удобрений, ирригация и т.д.). Если при заклю­чении нового договора арендная плата будет повышена, поскольку участок обладает теперь большим плодородием (искусственным), дифференциальную прибыль будет присваивать земельный собствен­ник в виде дифференциальной ренты. Естественно, что дифферен­циальную ренту смогут получить только собственники средних и лучших участков.

Присоединение дифференциальной ренты к абсолютной и уве­личение за счет этого общего уровня ренты данного типа участка можно графически отобразить как сдвиги кривой спроса вверх и вправо (рис. 2.39).

Рис. 2.39 — Зависимость ренты от предельной производительности

земли и спроса на нее

Чем выше производительность земли, тем при прочих равных условиях будет выше спрос на земли данного качества и соответ­ственно выше будет проходить кривая спроса, выше будет равно­весный уровень ренты.