Происхождение и виды городских жилых домов

К 1917 году застройка кварталов в своей массе состояла из разнородных жилых домов как доквартирного вида, так и квартирных. Застройка, в своей основе, была малоэтажной, но очень скученной в центральных кварталах города. Дома были небольшими, в особенности ближе к окраинам. К этому времени в центральных кварталах большая часть строений была уже каменной. В последние десятилетия XIX века и первые XX века в пределах старых домовладений стали появляться дома в 4-5 этажей, а в местах более близких к центру и большей этажности — 6 — 8 этажей.

Дома повышенной этажности располагались по возможности по фасадным сторонам кварталов и участков, но нередко за одноэтажными и двухэтажными постройками, бывшими в то время наиболее ценными для домовладельца. Большие доходные дома оказывались на месте второстепенных и хозяйственных строений и садов.

Условия застройки отдельных земельных участков и правила ее регулирования того времени очень слабо влияли на строительную деятельность городских землевладельцев. Все же основным, наиболее распространенным приемом освоения участка было строительство первого дома на его фасадной линии.

В дальнейшем в глубине участка располагали второе строение, параллельно первому или перпендикулярно ему. В зависимости от величины и конфигурации участка эти дома могли быть полноценными, двухпролетными, с двумя рядами помещений или однопролетные, если строили их непосредственно на боковой или задней границе строительного участка. Одним из основных правил того времени был строгий запрет устраивать окна в стенах, возводимых на «межах», т.е. по границам участка, чтобы не препятствовать соседу использовать свой участок. Иногда отступы от границ делали совсем незначительными — от 2—3 м, и тогда возникали, после строительства на соседнем участке, дворы-колодцы.

В конце XIX и начале XX веков началась застройка тогдашних окраинных территорий. В г. Москве это такие места, как Марьина Роща, Ткацкая улица, кварталы Симоновской слободы. Здесь отводились небольшие геометрически четкие кварталы, а участки распродавались отдельным лицам. Застройка представляла собой двухэтажные дома, деревянные и смешанные. Реже осуществляли и одноэтажное строительство. Двухэтажные дома располагали вдоль линий застройки улиц. Они были большей частью односекционными в четыре и восемь квартир. Одноэтажные дома строили по типу усадебной застройки.

Угловые здания кварталов были местами размещения сети обслуживания — лавок, пивных, мастерских. Инженерного оборудования в домах почти не имелось, водопроводная сеть заканчивалась водоразборными колонками, канализации не было.

Застройка такого вида уже в 60-х и 70-х годах XX века была заменена на каменные здания, высотой от пяти этажей и выше. Их строительство, порядок размещения на территории и во времени был сложным и своеобразным.

В первую очередь осваивали участки свободные, потом с минимальным сносом. Проекты застройки в течение времени освоения территории неоднократно видоизменяли, добиваясь более выгодных, с точки зрения опять же сноса, решений.

Начиная с конца 20-х годов с развитием жилищного строительства, сооружались «городки» и «поселки», состоявшие, главным образом, из четырехэтажных домов. В г. Москве - это кварталы и их части.

Вместо небольших кварталов, размеры которых определялись условиями частной собственности на землю, состоявших из мелких землевладений, были построены кварталы, размерами порядка 400—500 м в каждом измерении. Главным же было объемно-планировочное решение застройки этих территорий. Они представляли собой композиционные комплексы, в которых расположение зданий взаимно увязано и они образовывали системы дворов или внутренних пространств.

После Великой Отечественной войны 1941 — 1945 годов возникло понятие поточного серийного строительства, с применением повторных и типовых архитектурных и конструктивных решений. Дома строили в начале двух-, трех и четырехэтажными, а позднее в пять, восемь и девять этажей. Квартиры этого времени были обеспечены всеми видами удобств, но были рассчитаны на возможность покомнатного заселения.

С началом в 60-х годах массового индустриального строительства в виде создания новых жилых массивов на свободных окраинных территориях, были разработаны новые основы градостроительства, появились понятия: группа зданий, микрорайон, межмагистральная территория. Это уже современный период развития города.

Планировочные и конструктивные особенности реконструируемых зданий

Последовательность развития городской среды стала причиной возникновения и изменения видов жилых зданий.

Старейшими видами зданий массовой застройки являются двух-трехэтажные дома бывших городских усадеб, жилища которых еще не представляют собой квартиры в понятии близком к современному. Характерны для этой группы зданий неоднократные перестройки, в результате которых во многих старейших домах размещение помещений и лестниц носит совершенно случайный характер.

Следующим этапом развития городского жилища, примерно с середины XVIII века, становятся, в г. Москве в частности, дома галерейного типа. Вдоль галерей устраивали помещения, предназначенные для поселения отдельных семей. Это уже прототипы ячеек будущего времени, но они еще не имеют квартирной планировки, свойственной современному жилищу. В этих помещениях галерейных домов выделяли жилые комнаты и подсобные площади, в виде прихожей, а иногда и кухни.

Помещения в галерейных домах ограничивались с двух сторон наружными стенами, а вдоль галерей внутренними капитальными стенами. По своей форме в плане помещения близки были к квадрату. Их площадь колебалась в довольно больших пределах, примерно от 40 до 60 м², в целях удовлетворения спроса семьей различного состава и достатка. Пролеты между несущими стенами, а ими бывали как наружные, так и внутренние поперечные стены, колебались в интервале 6—8 м, а иногда, в начале периода и у богатых застройщиков достигали 11м. Комнаты в пределах помещений, ограниченных стенами, выделяли перегородками и их площади оказывались близкими к привычным человеку размерам, порядка 16—20 м².

К концу XVIII века некоторое развитие получили коридорные дома также с помещениями, рассчитанными на поселение семьей, главным образом временное. Это так называемые подворья, которые основывались домовладельцами, а также часто религиозными общинами.

В галерейных домах санитарные помещения выносили в пристройки по другую сторону галерей, во двор. В коридорных домах, построенных в более позднее время, выделяли отдельные помещения для умывален и туалетов, приходившиеся на 15—20 жилых помещений.

Дома последних десятилетий XIX и начала XX столетия представляют собой уже квартирную, секционную планировку. В этих многоквартирных домах возникают две сильно различающиеся группы квартир. В условиях капиталистического строя при очень большом социально-экономическом расслоении населения к концу XIX века квартиры в доходных домах стали все больше разделяться на массовые, относительно небольшие по площади, по числу комнат и благоустройству и на барские многокомнатные и весьма комфортабельные.

Массовые жилые дома проектировались из квартир в большей части из 3—5 комнат, как правило, близких по своим размерам. Часто комнаты устраивались смежными, одна за другой, что объясняется широко распространенной в период их строительства и эксплуатации практикой поднаема комнат у основного нанимателя квартиры или непосредственно у хозяина дома. Смежные комнаты, в какой-то степени изолировали отдельные семьи в пределах квартиры.

Квартиры в массовых жилых домах не имели почти никаких подсобных помещений за исключением кухни, выполнявшей одновременно функцию прихожей. В домах XIX столетия, строившихся еще при отсутствии сетей водопровода и канализации, после сооружения этих сетей устраивали уборные, выгораживая их в кухне, с входом из последней.

Совершенно другими были барские квартиры повышенного качества, рассчитанные на нанимателей с вышесредними доходами. Квартиры этого типа проектировались из 6—9 комнат, нередко с анфиладным расположением главных, представительских комнат, некоторые из них имели повышенные размеры (35—40 м²). Некоторые из домов этого класса во многом напоминают особняки.

Внешняя и внутренняя отделка таких домов отличалась высоким качеством, инженерное оборудование стояло на высшем уровне своего времени. Проектировали эти здания наиболее известные и талантливые архитекторы и их эстетические качества нередко были достаточно высоки.

Дома первых десятилетий послереволюционного советского жилищного строительства имели почти всегда квартирную планировку в 2—4 комнаты, по типу лучших домов массового дореволюционного строительства. Комнаты также были в них близкими по размерам, но, как правило, изолированными, с отдельными входами из передней, или коридора. Их заселение несколькими семьями, как было упомянуто, всегда было возможным

Квартиры предусматривалось оборудовать всеми видами инженерного благоустройства, однако ванные комнаты часто не устраивали, иногда заменяя их душевыми. Уменьшенная по сравнению с предыдущим периодом ширина зданий допускала устройство комнат хороших пропорций, близких к квадрату, а санитарные помещения и даже передние нередко имели естественное освещение.

Дома индустриального, в особенности полносборного строительства крайне отличают по своему существу от всех рассмотренных выше.

Следует выделить дома «первых серий» - первого этапа индустриального строительства. Квартиры в них, как известно, все больше отстают от изменяющихся требований к жилищу, которые уже претерпели большие изменения со времени сооружения первых серий.

Рассмотренные выше виды жилищ составляют контингент зданий, для которых пришло время для той или иной реконструкции по причинам или физического или морального износа, а чаше всего их сочетаний.