Архитектурно-строительное проектирование.

После получения технических условий начинается этап архитектурно-строительного проектирования. Он осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее также - капитальный ремонт).

Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию зданий (объектов) должна предусматривать:

- проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования;

- составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам;

- технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции;

- разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Проектная документация определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Материалы проектной документации представляются в текстовой форме и в виде карт (схем).

Понятно, что процесс проектирования и последующего строительства занимает достаточно большой интервал времени. За этот период в строительной индустрии могут появиться более современные технологии или могут измениться требования к объектам ремонта. Из этих соображений необходимо, чтобы интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не превышал двух лет. В случае необходимости устаревшие проекты должны перерабатываться проектными организациями по заданиям заказчиков с целью доведения их технического уровня до современных требований. Переутверждаются переработанные проекты в том же порядке, который установлен для утверждения вновь разработанных проектов.

Необходимо принимать во внимание и достигаемую эффективность предстоящего ремонта или реконструкции. При этом анализу подлежат предполагаемые экономические и социальные результаты.

Таблица 12.

Эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий или объектов может определяться путем сопоставления получаемых экономических и социальных результатов с затратами, необходимыми для их достижения. Экономические результаты должны отражать уменьшение эксплуатационных расходов за счет того, что устраняется физический износ здания. Если же анализируется экономический эффект от реконструкции, то необходимо учитывать дополнительно и рост прибыли за счет изменения параметров объекта реконструкции (увеличение полезной и общей площади, появление возможности увеличения объема предоставляемых услуг и т.п.).

Социальные результаты выражаются, прежде всего, в снижении остроты жилищной проблемы поселения.

Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (далее - лица, осуществляющие подготовку проектной документации).

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

При подготовке проектной документации по договору застройщик или заказчик обязан предоставить исполнителю соответствующий комплект документов.

Таблица 14.

Исходными данными для подготовки проектной документации являются следующие:

1) задание застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора);

2) результаты инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) документы об использовании земельного участка для ремонтно-строительных работ (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент);

4) требования технических регламентов

5) технические условия.

В состав проектной документации капитального ремонта (реконструкции) объектов капитального строительства включаются следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;

6) проект организации капитального ремонта (реконструкции) объектов капитального строительства;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для капитального ремонта или реконструкции);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);

11) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, включающая рабочий проект;

12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В свою очередь, рабочий проект включает следующие разделы:

- общая пояснительная записка;

- архитектурно-строительное решение;

- технологическое решение по встроенным нежилым помещениям;

- решение по инженерному оборудованию;

- охрана окружающей среды;

- проект организации капитального ремонта (ПОКР), который разрабатывается в соответствии с [23];

- сметная документация.

Состав и содержание разделов (частей) рабочего проекта могут быть уточнены заказчиком и генпроектировщиком в зависимости от сложности и условий капитального ремонта.