Муниципальная жилищная политика

Потребность в жильё входит в число первичных потребностей человека, а жилищная проблема относится к одной из основных социальных проблем. Отсутствие жилья и плохие жилищные условия – одна из главных причин снижения рождаемости, семейных конфликтов, детской беспризорности. Под жилищной политикой понимается целенаправленная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления по удовлетворению потребности граждан в жилище.

В разных странах существуют различные варианты (модели) жилищной политики:

· либерально-реформистский подход заключается в выделении государственных ассигнований на строительство жилья и сдаче его в наём за умеренную плату. Такая политика позволяет решить проблему нехватки жилья, однако не решает проблемы его качества. Более того, проведение данной политики в течение длительного времени порождает социальное иждивенчество в жилищной сфере и неэффективное использование финансовых ресурсов;

· неоконсервативный подход предполагает, что основным способом решения жилищной проблемы является расширение индивидуального домовладения, приватизация государственного и муниципального жилья и передача управления жильём частным компаниям. Такая политика позволяет значительной части населения (среднему классу) стать собственниками жилья, однако малоимущее население имеет весьма ограниченный доступ к жилью. При реализации неоконсервативной политики ограничиваются бюджетные расходы на жилищные программы, что приводит к обострению дефицита дешевого жилья при значительных масштабах пустующего дорогого жилья;

· патерналистский подход к жилищной политике декларирует жильё как важнейшее социальное благо, которое должно предоставить государство или предприятие-работодатель бесплатно и распределить в порядке жилищной очереди. Жильё в данном случае является не товаром, а продуктом наделения, тогда как государственное регулирование всецело вытесняет рынок. В структуре собственности на жильё доминирует государственный сектор. Такая политика была характерна для СССР.

Каждый из подходов может быть эффективным лишь в определённый период времени и для определённых социально-экономических условий. Долгое применение какого-то одного варианта жилищной политики неизбежно приводит к кризису. Поэтому во многих странах для решения жилищной проблемы применяют смешанный тип жилищной политики.

Жилищная политика, сформировавшаяся в России в начале XXI столетия, характеризуется переходом от преимущественно патерналистской к преимущественно неоконсервативной модели и основывается на следующих положениях, зафиксированных в Жилищном кодексе РФ:

1. бесплатное жильё в порядке очереди предоставляется только нуждающимся в жилье малоимущим и некоторым другим категориям граждан на условиях социального найма. Оно находится в муниципальной (реже в государственной) собственности и не подлежит приватизации;

2. остальные граждане, проживающие в неприватизированных жилых помещениях (кроме специализированного жилищного фонда), могут приватизировать их бесплатно или заключить договор коммерческого найма с собственником жилого помещения;

3. малоимущие граждане, ранее приватизировавшие своё жильё, имеют право передать его в муниципальную собственность и заключить на это помещение договор социального найма, при условии, что оно является для них единственным местом постоянного проживания и свободно от обязательств перед другими лицами;

4. граждане, желающие улучшить свои жилищные условия и не являющиеся малоимущими, приобретают жилые помещения на рынке жилья с использованием различных кредитных механизмов, для чего в России формируется рынок жилья.

Таким образом, право собственности на жильё, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений жилищной сферы России. Радикальные изменения произошли в жилищном строительстве, где основную роль стали играть частные застройщики. В последние годы активно развивается ипотечное жилищное кредитования. Осуществляются мероприятия по обеспечению благоустроенным жильём граждан, проживающих в домах, признанных непригодными для постоянного проживания.

Приоритетные задачи в сфере реализации жилищной политики определены:

• Концепцией долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 г.;

• основными направлениями деятельности Правительства РФ на период до 2024 г.

В настоящее время задачи, поставленные в данных документах, реализуются посредством исполнения мероприятий Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2018-2025 гг.

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объёма комфортного жилищного фонда потребностям населения. Её реализация должна привести к созданию безопасной комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека, обеспечению возможностей для территориальной мобильности населения.

Целями государственной жилищной политики по отношению к различным группам населения являются:

1. для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан – создание эффективной системы обеспечения жильем, как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая государственные жилищные сертификаты;

2. для граждан с умеренными доходами (т.е. доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесёнными к категории малоимущих) – создание системы мер государственной поддержки (в т.ч. за счёт средств Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства) и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильём в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами;

3. для граждан с доходами выше средних – поддержка развития и стабильного функционирования рынка жилья, позволяющего удовлетворять их платежеспособный спрос на жильё.

Реализация стратегической цели государственной жилищной политики предполагает решение ряда приоритетных задач (таблица 3.3).

Таблица 3.3 – Приоритетные задачи развития жилищной политики России

Реализация стратегических направлений государственной жилищной политики будет способствовать формированию качественно нового уровня состояния жилищной сферы, соответствующего мировым стандартам.

Жилищный фонд муниципального образования представляет собой совокупность всех жилых помещений на его территории независимо от форм собственности (таблица 3.4).

Реализация жилищной политики является одной из главных задач муниципальных органов власти. Муниципальная жилищная политика представляет собой совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий по реализации государственной жилищной политики с целью удовлетворения потребностей населения в жилье.

Таблица 3.4 – Структура жилищного фонда муниципального образования

Закон № 131-ФЗ возлагает на органы местного самоуправления следующие задачи в сфере жилищной политики:

• обеспечение проживающих на территории муниципального образования и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями;

• организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда;

• создание условий для жилищного строительства;

• осуществление муниципального жилищного контроля;

• осуществление иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

Жилищный кодекс РФ относит к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений, следующие вопросы:

• учёт муниципального жилищного фонда;

• установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

• определение дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

• установление максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости подлежащего налогообложению их имущества в целях признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

• ведение в установленном порядке учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

• ведение учёта граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

• определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

• предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

• принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

• согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

• признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

• осуществление муниципального жилищного контроля;

• определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

• иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.

Решение перечисленных вопросов призвано обеспечить конституционные права граждан на жилище на местном уровне.

Существенную роль в формировании рынка доступного жилья должны играть органы местного самоуправления, ответственные за развитие своих территорий путём:

· предложения земельных участков для жилищного строительства, обустроенных инженерной инфраструктурой;

· производства работы по формированию земельных участков и подготовке разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство на конкурсной основе;

· решение вопросов финансирования этих работ через систему муниципальных займов и поступления в местные бюджеты в полном объёме средств от продажи сформированных земельных участков.

В условиях рыночной экономики жильё неизбежно приобретает рыночную стоимость и цену, в силу чего на территории муниципального образования формируется местный рынок жилья – система экономических отношений субъектов, обеспечивающих перераспределение жилых помещений между собственниками. Этот рынок обеспечивает передачу прав собственности на жилищные объекты от одних юридических или физических лиц к другим. Особенности жилья как товара показаны на рисунке 3.6.

Особое значение для рынка жилья имеет его местоположение. Покупатель жилья приобретает вместе с ним определённый набор характеристик местности:

- пешеходную (транспортную) доступность к рабочим местам, магазинам, местам отдыха и развлечений;

- обеспеченность общественными услугами (школами, детскими дошкольными учреждениями, медицинскими учреждениями, отделениями почтовой связи и т.п.);

- качество окружающей среды (состояние воздуха, воды, уровень шума и т.п.);

- внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов и участков.

Рисунок 3.6 – Особенности жилья как товара

Принято разделять первичный и вторичный рынки жилья. Под первичным рынком понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вторичным рынком понимается рынок жилья, освобождающегося по каким-либо причинам. В условиях сокращения объёмов нового жилищного строительства, снижения численности населения во многих субъектах Федерации и МО в результате активных миграционных процессов роль вторичного рынка жилья возрастает. В последние годы основная часть жилья приобреталась гражданами именно на вторичном рынке.

Рынки жилья различных муниципальных образований характеризуются особенностями структуры спроса и ёмкости. Ёмкость рынка жилья определяется общей численностью нуждающегося в улучшении жилищных условий платежеспособного населения. При расчёте ёмкости местного рынка жилья необходимо учитывать выбытие из эксплуатации ветхого и аварийного жилья, а также перевод части жилых помещений в нежилые, особенно на первых этажах многоквартирных домов.

Ситуация на рынке жилья определяется рядом факторов таких как:

- государственная и муниципальная политика, регулирующие вопросы распределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, предоставления кредитов на приобретение жилья;

- наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья (агентства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т.п.);

- территориальные особенности (климатические условия, политическая стабильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т.п.).

Особенно сложной проблемой для органов местного самоуправления является изыскание средств на строительство муниципального жилья для малообеспеченных граждан. Местными источниками финансовых ресурсов могут быть амортизационные отчисления, плата, взимаемая с населения на капитальный ремонт жилья, налоги на имущество физических лиц, страховые платежи. Крупные предприятия при строительстве жилья для своих работников часть его передают муниципалитетам. Кардинальное решение этой проблемы возможно только с помощью федеральных и региональных программ жилищного строительства.

Для решения вопросов приватизации муниципального жилья, регулирования вторичного рынка жилья и содействия строительству жилья с участием средств населения во многих городах создаются специальные муниципальные учреждения: КУМИ, агентства, жилищные центры и т.д. Для регулирования отношений в жилищной сфере в структуре местной администрации создается специальное структурное подразделение (отдел или управление по учёту и распределению жилья). В крупных городах эта структура может быть построена по районам (округам). Её основные обязанности:

• ведение учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение жилья за счёт муниципальных или государственных средств;

• установление очереди на получение жилья, в т.ч. по различным льготным категориям, предоставление жилья из муниципальных и иных жилищных фондов в порядке установленной очереди.

Муниципальное управление отдельными социальными сферами: