Порядок совершения гражданско-правовых сделок с землей

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленных на восстановление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

В зависимости от числа участников сделки могут быть: двусторонние (многосторонние) и односторонние.

В односторонних сделках выражается воля одного лица или одной стороны (завещание). Двусторонние сделки оформляются договорами.Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными. «Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные дейст­вия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставле­нию материального и другого блага»[1]. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односто­ронние сделки всегда безвозмездны.

Сделки могут быть действующими и недействительными. Недействительной считается сделка, не соответствующая требованиям закона. Основание для признания сделки недействительной устанавливается законодательством (ст.168-181 ГК РФ).

Недействительные сделки признаются судами. В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить все полученное по сделке в натуральном или денежном выражении другой стороне.

Земельное законодательство не содержит детального регулирования всех возможных сделок с землей. Сделки с землей регулируются ГК РФ.

Сделки с ЗУ совершаются в письменной форме. Предметом договора может быть только индивидуально опред. имущество, к договору в обязательном порядке прилагается план ЗУ с указанием границ, ограничений (обременений); отсутствие плана влечет признание сделки недействительной.

В договоре предусматриваются следующие условия: стороны сделки; вид сделки; предмет сделки (план, описание ЗУ, его правовой режим, в т.ч. ограничения, регистрационный №, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на ЗУ); указание на отсутствие запретов на совершение сделок в отношении данного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества; указание на отсутствие(наличие) ограничений ЗУ правами 3-х лиц (залог, аренда, сервитуты); дата передачи прав на ЗУ; цена сделки; обязательства сторон.

Сделки в письменной форме могут быть простыми и нотариальными, т. е. удостоверенными нотариусами.

С введением в действие закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальное удостоверение сделок с ЗУ не является обязательным, однако стороны вправе по желанию удостоверить сделку с ЗУ у нотариуса. В настоящее время только три вида сделок подлежат регистрации: -Ипотека; -Рента; -Завещение.

Все сделки с землей подлежат обязательной регистрации до введения закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. до 01.02.1998г. регистрация сделок с землей находилась в введении ГосКомзема. В настоящее время гос. регистрации сделок с землей осуществляется госуд. органами МинЮста РФ. Данные с совершением сделок заносятся в ЕГРП на недвижимиое имущество и сделок с ним.