Организация оценки объекта недвижимости

Оценка стоимости объекта недвижимости - это сложный и трудоемкий процесс, требующий от оценщика знаний в области строительства, экономики, статистики, юриспруденции. Нельзя отождествлять эту деятельность с обычным расчетом стоимости (калькулированием). Принято считать, что оценочная деятельность - это не наука, а своего рода искусство. Только высокая квалификация оценщика, его знание особенностей рынка недвижимости, способность обосновывать и прогнозировать развитие ситуации на этом рынке во времени, получать на основании анализа рыночной информации исходные данные для расчетов позволяют объективно определять стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, оценка - это обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта, а не расчет в обычном виде. Для того чтобы оценка была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию и последовательность оценки.

В общем случае процесс оценки объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

- постановка задачи оценки;

- предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;

- сбор, обработка и анализ информации, необходимой для оценки; установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки;

- определение стоимости объекта недвижимости с применением стандартов оценки;

- подготовка отчета об оценке.

На первом этапе выявляется конкретный объект недвижимости, подлежащий оценке, его наименование, местоположение и адрес, а также предмет оценки - те имущественные права на недвижимость, которые подлежат оценке.

Очень важным моментом в процессе оценки является определение цели и вида стоимости объекта. От этого зависит весь следующий выбор методики оценки недвижимой собственности. Как отмечено выше, цель и вид стоимости находятся в тесной взаимосвязи. Одновременно устанавливается дата, на которую выполняется оценка объекта. Если дата оценки заказчиком специально не оговаривается в договоре, то ею считается дата первого посещения объекта оценщиком.

На этапе предварительного осмотра объекта определяются общие характеристики оцениваемой недвижимости, а также наличие технической, рыночной, финансовой и другой документации, необходимой для оценки. Заканчивается этот этап подготовкой задания на оценку и заключением договора с заказчиком.

Для обоснованного заключения о рыночной стоимости недвижимости на следующем этапе следует проанализировать социально-экономическую ситуацию в регионе, местоположение объекта оценки, рынок недвижимости и непосредственные характеристики объекта недвижимости.

В ходе анализа социально-экономической ситуации в регионе рассматриваются основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на время экспозиции объекта оценки на рынке. Устанавливается наиболее вероятный типичный покупатель и его инвестиционная мотивация.

При анализе местоположения объекта оценки рассматривается характер окружающего типа землепользования, транспортная доступность, социальная инфраструктура, экологическое состояние района. В процессе этого анализа необходимо обосновать положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости.

Анализ рынка недвижимости проводится с целью обоснования возможных изменений на этом рынке. Устанавливаются факторы спроса и предложения по отдельным сегментам рынка с анализом тенденций.

Одновременно отбираются объекты-аналоги, а также данные о ставках арендной платы на объектах, аналогичных оцениваемому.

Наибольшее внимание на данном этапе уделяется анализу характеристик объекта оценки. В процессе этого анализа устанавливаются особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки, его функциональное назначение. Определяются линейные размеры, площади и наименование помещений, строительный объем здания. Одновременно проводятся работы по техническому обследованию объекта оценки. Текущее состояние основных конструктивных элементов здания определяется путем визуального осмотра. Выявляются дефекты и повреждения строительных конструкций, которые не должны иметь место с точки зрения нормальной эксплуатации объекта. По результатам технического обследования устанавливаются параметры объекта, вызывающие потерю стоимости недвижимости, и определяется общая величина износа.

На этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводят анализ возможных вариантов использования земельного участка как условно свободного и использования земельного участка с улучшениями. При этом анализируется правовая обоснованность использования, физическая осуществимость, финансовая целесообразность каждого варианта использования объекта оценки. Среди альтернативных вариантов оценщик должен выбрать вариант, который при прочих равных условиях приводит к наивысшей стоимости объекта недвижимости.

Для оценки стоимости объектов недвижимости в соответствии со стандартами используется три подхода - затратный, сравнительный и доходный. Действующие стандарты оценки не регламентируют обязательность использования всех трех подходов при оценке недвижимости, но отказ хотя бы от одного из них должен быть обоснован в отчете об оценке.

В случае, если действует развитый рынок объектов недвижимости, подобных оцениваемому, появляется возможность использовать для оценки данные о ранее совершенных сделках. Сравнительный подход с учетом необходимых корректировок позволяет достаточно объективно определять стоимость объектов недвижимости.

Объекты коммерческой недвижимости (офисные, торговые, складские, производственные) оцениваются, прежде всего, исходя из того дохода, который может принести владельцу их сдача в аренду.

Если же нет развитого рынка недвижимости для рассматриваемого объекта, а также если он не сдается в аренду (больницы, музеи, церкви и т.д.), то оценка в этом случае производится на основе затратного подхода. Обычно определяется стоимость замещения объекта недвижимости и вычитаются все виды износа.

В большинстве случаев оценщик определяет стоимость недвижимости с использованием всех трех подходов. Невозможность или ограниченность применения какого-либо подхода должны быть обоснованы в отчете об оценке. Окончательное значение стоимости объекта недвижимости получают путем согласования результатов, полученных разными подходами.

Итоговым документом, содержащим величину полученной в результате анализа стоимости недвижимости, является отчет об оценке. Российские стандарты оценочной деятельности не регламентируют форму отчета об оценке. Тем не менее опыт практической деятельности оценщиков выработал некую типовую форму полного отчета, хорошо зарекомендовавшую себя в российских условиях. По такой форме составляется большинство отчетов об оценке объектов недвижимости.

Общие требования к содержанию отчета об оценке приводятся в ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ". В соответствии с ней в отчете должны быть обязательно указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки;

- юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

- точное описание объекта оценки, реквизиты юридического лица - балансодержателя и балансовая стоимость объекта оценки;

- стандарты оценки, использованные при проведении работ;

- последовательность определения стоимости недвижимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата установления стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком.

Отчет может также содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для описания примененного метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В приложении к отчету приводятся подробные сведения об оценщике, его квалификации и прикладываются копии образовательных документов, лицензии на оценочную деятельность, а также страхового полиса страхования гражданской ответственности оценщика.

Контрольные вопросы

1. Чем отличаются стоимость, цена, затраты?

2. Какие условия необходимы для возникновения стоимости недвижимости?

3. Как можно охарактеризовать стоимость в обмене?

4. Какие видами стоимости характеризуют стоимость в пользовании?

5. В чем сущность рыночной стоимости?

6. Какие виды стоимости рекомендуются к использованию стандартами оценка?

7. Как взаимосвязаны цель оценки и вид стоимости объекта оценки?

8. Какие группы принципов определения стоимости недвижимости находят практическое применение в оценочной деятельности?

9. В чем сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

10. Какие требования к содержанию отчета об оценке содержатся в ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ"?

Глава 4